Bodenrichtwert Flensburg 2026: Werte nach Stadtteil
Der Bodenrichtwert in Flensburg liegt für Wohnbauland zum Stichtag 1. Januar 2026 meist zwischen 100 und 260 Euro pro Quadratmeter, im Außenbereich auch darunter. Am unteren Ende stehen Teile der Südstadt und von Weiche, am oberen Ende Lagen in Mürwik und auf der Westlichen Höhe. Beschlossen hat die Werte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Flensburg am 27. Mai 2026. Sie gelten bis zur nächsten Fortschreibung zum 1. Januar 2028.
Wer nach dem Bodenrichtwert für Flensburg sucht, landet meist auf Portalen, die noch Zahlen von 2024 oder 2023 zeigen, obwohl „2026“ im Titel steht. Wir haben die amtliche Karte deshalb selbst ausgewertet, Stadtteil für Stadtteil. Danach zeigen wir, wie Sie den Wert auf die Größe Ihres Grundstücks umrechnen. Bei diesem Schritt verschätzen sich die meisten Eigentümer.
Was der Bodenrichtwert ist und wer ihn in Flensburg festlegt
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Zone, abgeleitet aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen. Er gilt für ein gedachtes Musterflächenstück mit typischer Größe und Nutzung, nicht für Ihr konkretes Grundstück. Und er bewertet nur den Boden. Das Haus darauf ist nicht enthalten.
Flensburg ist kreisfreie Stadt und hat einen eigenen Gutachterausschuss. Seine Geschäftsstelle führt das Landesamt für Vermessung und Geoinformation (LVermGeo) in der Graf-Zeppelin-Straße 20. Für die Nachbargemeinden ist dagegen der Gutachterausschuss des Kreises Schleswig-Flensburg zuständig, der auch die Werte für Tarp und Schleswig festlegt. Für Harrislee oder Glücksburg gelten deshalb andere Erläuterungen und andere Umrechnungstabellen als für die Stadt.
In Schleswig-Holstein werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre ermittelt. Grundlage ist die Kaufpreissammlung, in die jeder notarielle Grundstückskaufvertrag einfließt. Der Wert beschreibt also die Verkäufe vor dem Stichtag, nicht den Markt von heute.
Bodenrichtwert Flensburg abfragen: kostenlos in der Karte
Den Bodenrichtwert für Ihre Adresse finden Sie kostenlos im DigitalenAtlasNord (DANord) des Landes, im Bereich Bodenrichtwerte (BORIS-SH). Nach Eingabe der Adresse klicken Sie in die farbige Zone und sehen den Wert mit allen Merkmalen. Die einzelnen Schritte haben wir im Ratgeber Bodenrichtwert in Schleswig: Was er aussagt und wo Sie ihn finden beschrieben. Für Flensburg läuft die Abfrage genauso.
Achten Sie beim Klick auf die Angabe „Fläche“. Sie nennt die Bezugsgröße der Zone, und die schwankt in Flensburg zwischen 300 und 1.000 Quadratmetern. Ohne diese Zahl lässt sich der Wert nicht sauber auf Ihr Grundstück übertragen.
Eine schriftliche Auskunft brauchen Sie nur, wenn eine Bank oder Behörde sie verlangt. Laut Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Flensburg (Fassung April 2026) kostet sie 35 Euro für den ersten Wert und 5 Euro für jeden weiteren. Ein Kartenauszug mit Legende kostet ebenfalls 35 Euro, der ausführliche Grundstücksmarktbericht 2025 50 Euro.
Bodenrichtwerte Flensburg 2026 nach Stadtteilen
Für die folgende Übersicht haben wir die amtlichen Bodenrichtwertzonen für Wohnbauland in einem engen Raster über das Stadtgebiet abgefragt, jeweils für die Stichtage 2024 und 2026. Die amtliche Karte kennt keine Stadtteilgrenzen, die Zuordnung der Zonen zu Stadtteilen ist deshalb unsere eigene. Für Ihr Grundstück gilt immer die Zone in DANord.
| Stadtteil | Wohnbauland 2026 (Spanne) | Einfamilienhaus-Zonen 2026 | Tendenz ggü. 2024 |
|---|---|---|---|
| Mürwik | 145 bis 260 €/m² | 145, 170, 255, 260 €/m² | einzelne Zonen gestiegen |
| Westliche Höhe | 135 bis 240 €/m² | 220 €/m² | unverändert |
| Altstadt (Wohnen) | 140 bis 215 €/m² | – | unverändert |
| Jürgensby | 145 bis 185 €/m² | 155 €/m² | gestiegen (140 auf 155) |
| Sandberg | 145 bis 165 €/m² | 145, 160 €/m² | überwiegend unverändert |
| Fruerlund | 130 bis 170 €/m² | 130 bis 170 €/m² | überwiegend unverändert |
| Engelsby | 140 bis 160 €/m² | 140, 155 €/m² | unverändert |
| Tarup | 85 bis 180 €/m² | 145, 180 €/m² | gestiegen (135 auf 145, 165 auf 180) |
| Friesischer Berg | 85 bis 170 €/m² | 170 €/m² | gemischt |
| Nordstadt | 70 bis 195 €/m² | 140, 195 €/m² | unverändert |
| Weiche | 80 bis 165 €/m² | 100, 120, 165 €/m² | einzelne Zonen gestiegen |
| Südstadt | 85 bis 135 €/m² | 105 €/m² | unverändert |
| Neustadt | kaum Wohnbauzonen | – | überwiegend Gewerbe- und Sanierungsflächen |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Flensburg, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 und 01.01.2024, abgerufen über den Kartendienst des DigitalenAtlasNord im Oktober 2026. Eigene Auswertung, Stadtteilzuordnung näherungsweise. Werte unter 90 €/m² betreffen überwiegend Wohnbauland im Außenbereich mit Bezugsgröße 1.000 m².
Von 2024 auf 2026 hat sich in Flensburg wenig bewegt. Der Großteil der abgefragten Wohnbauzonen blieb auf dem alten Wert. Wo sich etwas verändert hat, ging es nach oben, am deutlichsten in Tarup und Jürgensby, dazu an einzelnen Stellen in Mürwik und Weiche. Nach den Zinsjahren 2022 und 2023 hat sich der Boden in Flensburg stabilisiert. Einen flächigen Anstieg zeigen die Daten aber nicht.
Der Spitzenwert der Stadt hat mit Wohnen wenig zu tun. Im Kerngebiet der Altstadt, also den innerstädtischen Geschäftslagen, liegt der Bodenrichtwert bei 1.750 Euro pro Quadratmeter. Er trägt den Zusatz „SU“, zu dem wir weiter unten kommen.
Bodenrichtwert Mürwik: Warum die Spanne so groß ist
Bei den Einfamilienhauszonen hat Mürwik die breiteste Spanne der Stadt: von 145 bis 260 Euro, knapp 80 Prozent Unterschied innerhalb eines Stadtteils. Die teuren Zonen beziehen sich auf Grundstücke mit 750 Quadratmetern, also auf großzügige Einfamilienhauslagen. Wer in Mürwik verkauft und mit einem Portal-Durchschnitt für den ganzen Stadtteil rechnet, kann leicht um mehrere zehntausend Euro danebenliegen.
So rechnen Sie den Bodenrichtwert auf Ihr Grundstück um
Für Flensburg hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eigene Umrechnungskoeffizienten ermittelt. Sie stehen in den amtlichen Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 2026 und gelten für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Kleine Grundstücke sind pro Quadratmeter teurer, große günstiger.
| Grundstücksgröße | Koeffizient | Grundstücksgröße | Koeffizient |
|---|---|---|---|
| 350 m² | 1,14 | 750 m² | 0,97 |
| 450 m² | 1,08 | 800 m² | 0,95 |
| 500 m² | 1,06 | 900 m² | 0,93 |
| 600 m² | 1,02 | 1.000 m² | 0,91 |
| 650 m² | 1,00 | 1.100 m² | 0,89 |
| 700 m² | 0,98 | 1.200 m² | 0,87 |
Quelle: Gutachterausschuss Flensburg, Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 2026, Tabelle 1 (Auszug).
Gerechnet wird so: Bodenrichtwert geteilt durch den Koeffizienten der Bezugsgröße, dann mal den Koeffizienten Ihrer Grundstücksgröße.
Rechenbeispiel: Eine Einfamilienhauszone hat einen Bodenrichtwert von 170 Euro pro Quadratmeter bei einer Bezugsgröße von 700 Quadratmetern. Solche Werte gelten 2026 etwa in Teilen von Mürwik und Fruerlund.
- Grundstück mit 900 m²: 170 € ÷ 0,98 × 0,93 = rund 161 €/m². Bodenwert: rund 145.000 €
- Grundstück mit 500 m²: 170 € ÷ 0,98 × 1,06 = rund 184 €/m². Bodenwert: rund 92.000 €
Wer einfach Fläche mal Richtwert rechnet, kommt auf 153.000 und 85.000 Euro. Beim großen Grundstück lägen Sie damit rund 8.000 Euro zu hoch, beim kleinen rund 7.000 Euro zu niedrig.
Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser gibt es eine zweite Tabelle. Ist für die Zone kein eigener Wert für diese Bauweise ausgewiesen, rechnen Sie den Einfamilienhauswert zuerst auf 650 Quadratmeter um und wenden dann den zweiten Koeffizienten an. Bei 300 Quadratmetern liegt er bei 1,21. Aus 155 Euro in einer Jürgensbyer Zone mit Bezugsgröße 650 Quadratmeter werden so rund 188 Euro pro Quadratmeter, für 300 Quadratmeter ein Bodenwert von gut 56.000 Euro.
Zwei Grenzen nennt der Gutachterausschuss selbst. Bei sehr großen Grundstücken, die sich teilen und zusätzlich bebauen lassen, passt die Umrechnung nicht. Und bei außergewöhnlichen Lagen, etwa mit direktem Fördeblick, sollen die Koeffizienten kritisch geprüft werden. In solchen Fällen ziehen wir bei einer Bewertung Vergleichsverkäufe heran, statt uns auf die Tabelle zu verlassen.
Bodenrichtwert im Umland: Harrislee, Glücksburg und weitere Gemeinden
Viele Käufer, die in Flensburg arbeiten, suchen ihr Grundstück im Umland. Die Werte dort legt der Gutachterausschuss des Kreises Schleswig-Flensburg fest. In den von uns abgefragten Umlandzonen hat sich zum Stichtag 2026 gegenüber 2024 nichts verändert.
| Gemeinde | Wohnbauland 2026 (Spanne) |
|---|---|
| Glücksburg | 180 bis 560 €/m² |
| Harrislee | 150 bis 180 €/m² |
| Wees | 150 €/m² |
| Hürup | 80 bis 150 €/m² |
| Handewitt | 80 bis 120 €/m² |
| Tarp | 100 bis 110 €/m² |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Schleswig-Flensburg, Bodenrichtwerte 01.01.2026, Kartendienst DANord, eigene Abfrage Oktober 2026.
Der Bodenrichtwert in Harrislee liegt damit etwa auf dem Niveau mittlerer Flensburger Stadtlagen wie Sandberg oder Jürgensby. Glücksburg ist ein Sonderfall, weil die Wasserlagen an der Förde die Spanne bis 560 Euro hochziehen. Tarp, wo unser Büro sitzt, liegt mit 100 bis 110 Euro deutlich darunter. Diesen Vergleich stellen viele Familien an, die in Flensburg arbeiten: Bodenpreis in der Stadt gegen das Umland bis Tarp und Schleswig, und dazu die tägliche Pendelstrecke. Worauf Sie beim Grundstückskauf außerhalb der Stadt achten sollten, steht in Grundstück kaufen in Schleswig-Holstein: Worauf Sie vor dem Notartermin achten müssen.
Sanierungsgebiete: Was „SU“ und „SB“ in der Karte bedeuten
In den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist die Zone in der Karte eingefärbt, und der Bodenrichtwert trägt einen Zusatz. „SU“ steht für sanierungsunbeeinflusst, also den Bodenwert ohne die Aufwertung durch die Sanierung. „SB“ steht für sanierungsbeeinflusst, den Wert nach der Aufwertung. In unserer Abfrage fanden sich SU-Zonen unter anderem in der Altstadt, der Neustadt, der Nordstadt und am Sandberg, eine SB-Zone im Bereich Fruerlund. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, sehen Sie an der Einfärbung.
Zeigt Ihre Zone „SU“, liegt der Bodenwert nach Abschluss der Sanierung in der Regel höher. Diese sanierungsbedingte Steigerung ist die Grundlage für den Ausgleichsbetrag, den Eigentümer nach § 154 Baugesetzbuch am Ende zahlen. Wer im Sanierungsgebiet verkauft oder kauft, sollte bei der Stadt Flensburg klären, ob der Ausgleichsbetrag schon festgesetzt oder bezahlt ist. Was das beim Hausverkauf sonst noch bedeutet, lesen Sie in Haus verkaufen in Flensburg: Preise, Ablauf, Fallstricke. Die rechtliche Prüfung im Einzelfall gehört zu einem Rechtsanwalt für Bau- und Immobilienrecht.
Was der Bodenrichtwert für Grundsteuer und Erbschaft bedeutet
Seit die neuen Werte veröffentlicht sind, fragen Eigentümer uns oft, ob jetzt die Grundsteuer steigt. Sie steigt dadurch nicht.
Die neuen Bodenrichtwerte 2026 ändern Ihren Grundsteuerwert nicht. In Schleswig-Holstein gilt das Bundesmodell, und für die Grundsteuer zählt der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022.
Neue Bodenrichtwerte wirken sich erst bei der nächsten Hauptfeststellung aus, die das Bewertungsgesetz für den 1. Januar 2029 vorsieht. Was Ihre Grundsteuer in Flensburg tatsächlich bestimmt, ist neben dem Grundsteuerwert der Hebesatz. Den hat die Stadt laut Statistikamt Nord für 2025 und 2026 bei der Grundsteuer B auf 953 Prozent festgelegt, ohne Unterscheidung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken. Harrislee liegt bei 489 Prozent, Tarp bei 480 Prozent für Wohngrundstücke.
Bei Erbschaft und Schenkung ist es anders, hier zählt der aktuelle Wert. Für ein unbebautes Grundstück setzt das Finanzamt nach § 179 Bewertungsgesetz die Fläche mal den zuletzt ermittelten Bodenrichtwert vor dem Bewertungsstichtag an. Bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert ein Teil des Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahrens. Einen pauschalen Abschlag auf den Bodenrichtwert gibt es nicht, auch wenn das in manchen Foren steht. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, etwa wegen eines schwierigen Zuschnitts, können Sie das mit einem Gutachten nachweisen. Ob sich das lohnt und wie das Finanzamt mit der Größenumrechnung umgeht, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Mehr zum Ablauf nach einem Erbfall steht in Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Steuern und der richtige Zeitpunkt.
Grundstückspreise Flensburg: Warum der Richtwert nicht der Verkaufspreis ist
Der Bodenrichtwert ist ein Mittelwert. Ihr Grundstück kann darüber oder darunter liegen, aus Gründen, die in keiner Karte stehen: ein Knick an der Grundstücksgrenze, eine Baulast zugunsten des Nachbarn, ein Hang Richtung Förde, eine Lage an der Durchgangsstraße. Die amtlichen Erläuterungen sagen es selbst. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
In Flensburg werden außerdem kaum unbebaute Bauplätze verkauft. Für 2024 hat das Statistikamt Nord in der Stadt so wenige Verkäufe von baureifem Land gezählt, dass es aus Datenschutzgründen keinen Durchschnittspreis ausweist. Angebotspreise auf Portalen liegen deshalb oft weit über dem Richtwert, ohne dass zu diesen Preisen tatsächlich verkauft wird. Wenn Sie einen Bauplatz abgeben möchten, finden Sie die wichtigsten Punkte in Grundstück verkaufen: Was Sie über Bebauungsplan, Steuern und Wert wissen müssen.
Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert nur ein Baustein des Verkehrswerts. Ein Haus aus den 1960er-Jahren mit Sanierungsstau kann trotz guter Bodenlage weniger bringen als ein modernisiertes Haus in einer günstigeren Zone. Den Bodenrichtwert schauen wir uns bei jeder Bewertung als Erstes an. Was ein Käufer heute zahlt, zeigt aber erst der Vergleich mit echten Verkäufen aus derselben Gegend. Wie Gutachter und Makler den Gesamtwert ermitteln, erklären wir in Wertermittlung Haus: Die drei Verfahren verständlich erklärt. Was Häuser und Wohnungen in Flensburg kosten, zeigt unser Marktbericht Immobilienpreise Flensburg 2026: Was Käufer wirklich zahlen.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Flensburg
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Flensburg?
Kostenlos im DigitalenAtlasNord (DANord) unter Bodenrichtwerte, ohne Anmeldung.
Wie rechne ich den Bodenrichtwert auf mein Grundstück um?
Teilen Sie den Bodenrichtwert durch den Koeffizienten der Bezugsgröße der Zone und multiplizieren Sie mit dem Koeffizienten Ihrer Grundstücksgröße. Die Koeffizienten stehen in Tabelle 1 der amtlichen Erläuterungen 2026. Ein Beispiel: 170 Euro bei 700 Quadratmetern Bezugsgröße ergeben für ein 900-Quadratmeter-Grundstück rund 161 Euro pro Quadratmeter. Das Ergebnis mal Ihre Fläche ist der Bodenwert. Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser gilt eine eigene Tabelle.
Wann kommen die nächsten Bodenrichtwerte für Flensburg?
Zum Stichtag 1. Januar 2028. Veröffentlicht werden sie erfahrungsgemäß einige Monate danach, die Werte 2026 wurden am 27. Mai 2026 beschlossen.
Sind die Bodenrichtwerte in Flensburg 2026 gestiegen?
Überwiegend nicht. Die meisten Wohnbauzonen liegen auf dem Niveau von 2024. Gestiegen sind einzelne Zonen in Tarup, Jürgensby, Weiche und Mürwik, meist um 7 bis 11 Prozent, vereinzelt mehr.
Was kostet ein Grundstück in Flensburg pro Quadratmeter?
Laut Bodenrichtwert meist zwischen 100 und 260 Euro für Wohnbauland. Der tatsächliche Kaufpreis hängt zusätzlich von Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit und Nachfrage ab. Weil baureife Grundstücke in Flensburg selten verkauft werden, weichen Angebotspreise auf Portalen oft deutlich vom Richtwert ab.
Muss ich wegen der neuen Bodenrichtwerte mehr Grundsteuer zahlen?
Nein. Für die Grundsteuer gilt der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, die Werte von 2026 zählen erst bei der nächsten Hauptfeststellung.
Was ist Ihr Grundstück in Flensburg wert?
Der Bodenrichtwert gibt Ihnen eine erste Hausnummer. Wenn Sie verkaufen oder ein Erbe aufteilen wollen, reicht er allein nicht. Wir rechnen den Richtwert auf Ihr Grundstück um und legen echte Verkäufe aus Ihrer Gegend daneben. Danach sagen wir Ihnen offen, wo wir den Marktwert sehen. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
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