Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Steuern, Ablauf

Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Steuern und der richtige Zeitpunkt

Ein geerbtes Haus verkaufen ist selten eine rein wirtschaftliche Entscheidung. Bevor es um Preise und Vermarktung geht, stehen Trauer und Familienabsprachen im Weg. Dazu kommt ein Stapel Papierkram, mit dem sich niemand gerne beschäftigt. Trotzdem müssen Erben relativ zügig handeln, weil Fristen laufen, die bares Geld kosten können.

Die wichtigsten Fakten vorweg: Sie übernehmen die Spekulationsfrist des Erblassers, nicht Ihre eigene. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenlos. Und in einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Was das im Einzelnen bedeutet und welche Fallstricke wir in der Praxis regelmäßig sehen, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Wichtig vorab: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater oder Rechtsanwälte. Dieser Artikel gibt Ihnen eine Orientierung. Für Ihre persönliche Situation sollten Sie immer einen Steuerberater und bei Erbengemeinschaften einen Fachanwalt für Erbrecht hinzuziehen.

Was nach dem Erbfall zuerst zu tun ist

Zwischen dem Erbfall und einem möglichen Verkauf liegen mehrere Schritte, die Sie nicht überspringen können. Und die eine gewisse Zeit brauchen.

Erbschein beantragen

Um eine Immobilie verkaufen zu können, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. In den meisten Fällen brauchen Sie dafür einen Erbschein. Den beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Rechnen Sie mit vier bis acht Wochen Bearbeitungszeit, in komplizierten Fällen auch länger.

Es gibt Ausnahmen: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann das als Nachweis genügen. Ein handschriftliches Testament reicht in der Regel nicht aus.

Die Kosten für den Erbschein richten sich nach dem Nachlasswert und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Dazu kommt eine zweite Gebühr in gleicher Höhe für die eidesstattliche Versicherung. Bei einem Nachlasswert von 250.000 Euro liegen die Gesamtkosten bei rund 900 Euro.

Grundbuch berichtigen lassen

Bevor Sie verkaufen können, muss das Grundbuch auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Diese Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Es reicht, den Antrag fristgerecht beim Grundbuchamt einzureichen. Selbst wenn der Erbschein zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt, können Sie ihn nachreichen.

Lassen Sie diese Frist verstreichen, wird es teuer: Bei einem Grundstückswert von 250.000 Euro fallen dann rund 450 Euro Gebühren an. Kein dramatischer Betrag, aber unnötig.

Unser Rat: Kümmern Sie sich um Erbschein und Grundbuch, sobald Sie sich dazu in der Lage fühlen. Auch wenn Sie den Verkauf noch nicht sofort planen. Die Zwei-Jahres-Frist läuft ab dem Todestag, nicht ab dem Zeitpunkt, an dem Sie anfangen darüber nachzudenken.

Geerbtes Haus verkaufen und Steuern: Zwei Themen, die oft verwechselt werden

Beim Verkauf einer Erbimmobilie können zwei Steuern anfallen, die nichts miteinander zu tun haben: die Erbschaftsteuer und die Spekulationssteuer. Viele Erben werfen beides in einen Topf. Das führt zu Fehleinschätzungen.

Erbschaftsteuer: Hängt vom Verwandtschaftsgrad ab

Die Erbschaftsteuer fällt an, wenn der Wert der Erbschaft Ihren persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert:

| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |

| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 EUR |

| Kinder | 400.000 EUR |

| Enkel | 200.000 EUR |

| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 EUR |

Ein Sonderfall: Wenn der Ehepartner oder ein Kind das Familienheim erbt und mindestens zehn Jahre selbst darin wohnt, bleibt der gesamte Immobilienwert steuerfrei. Bei Kindern gilt das allerdings nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie als Kind ein Haus in Schleswig im Wert von 350.000 Euro erben und sonst keine weiteren Werte dazukommen, liegt der Gesamtwert unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Es fällt keine Erbschaftsteuer an.

Bei Geschwistern sieht es anders aus. Mit nur 20.000 Euro Freibetrag kann eine geerbte Immobilie schnell eine erhebliche Steuerlast auslösen. Gerade bei älteren Häusern in der Region Schleswig, die in den letzten Jahren deutlich im Wert gestiegen sind, erleben wir das regelmäßig.

Spekulationssteuer: Die Frist des Erblassers zählt

Die Spekulationssteuer greift, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei Erbimmobilien ist ein Detail entscheidend, das viele nicht kennen: Sie übernehmen die Frist des Erblassers. Nicht der Todestag zählt, sondern das ursprüngliche Kaufdatum.

Hat Ihr Vater das Haus 2014 gekauft und Sie erben es 2026, sind bereits zwölf Jahre vergangen. Sie können steuerfrei verkaufen.

Hat er es dagegen erst 2020 gekauft, laufen die zehn Jahre bis 2030. Verkaufen Sie vorher mit Gewinn, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Bei einem Einfamilienhaus in Tarp oder Busdorf, das in den letzten Jahren deutlich im Wert gestiegen ist, können da schnell fünfstellige Beträge zusammenkommen.

Ausnahme Eigennutzung: Auch bei geerbten Immobilien gilt die Selbstnutzungs-Ausnahme. Wenn der Erblasser die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer. Das Gleiche gilt, wenn Sie als Erbe selbst einziehen und die Immobilie entsprechend nutzen.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben entscheiden müssen

Erbt nicht eine Person allein, sondern mehrere gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Und die macht den Verkauf deutlich komplizierter.

Alle müssen zustimmen

Eine Erbengemeinschaft kann eine Immobilie nur gemeinsam verkaufen. Jeder einzelne Miterbe muss dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht.

Das klingt einfach, wird in der Praxis aber schnell zum Problem. Der eine will schnell verkaufen, die andere hängt am Elternhaus, der dritte braucht das Geld sofort und der vierte meldet sich gar nicht. Wir haben Fälle begleitet, in denen sich Geschwister über Monate nicht einigen konnten.

Was hilft: Ein neutraler Dritter

Was wir bei solchen Fällen in der Region Schleswig gelernt haben: Es hilft, wenn jemand Externes die Bewertung und Vermarktung übernimmt. Ein Makler, der nicht am Esstisch der Familie sitzt, kann sachlicher verhandeln. Und eine professionelle Wertermittlung nimmt den Streitpunkt „Was ist das Haus überhaupt wert?“ vom Tisch.

Teilungsversteigerung: Das letzte Mittel

Wenn sich die Erben partout nicht einigen, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das ist aber selten eine gute Lösung: Das Verfahren zieht sich über ein bis drei Jahre, verursacht erhebliche Kosten und die Erlöse liegen oft deutlich unter dem Marktwert. In Schleswig-Holstein kommen bei einer Versteigerung typischerweise 20 bis 30 Prozent weniger heraus als bei einem freien Verkauf.

Unser Rat: Versuchen Sie alles, bevor es zur Teilungsversteigerung kommt. Eine Mediation oder die Einigung auf einen gemeinsamen Makler löst die meisten Fälle. Ähnliche Konflikte erleben wir übrigens auch bei Scheidungen, wo sich Ehepartner auf den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie einigen müssen.

Der richtige Zeitpunkt: Wann verkaufen?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Aber es gibt vier Faktoren, die Sie abwägen sollten:

Spekulationsfrist prüfen. Wenn die zehn Jahre fast abgelaufen sind, kann ein paar Monate Warten mehrere tausend Euro Steuern sparen. Lassen Sie das von Ihrem Steuerberater durchrechnen.

Zustand der Immobilie. Ein leerstehendes Haus macht Arbeit. Heizung laufen lassen, regelmäßig lüften, Garten in Schuss halten, im Winter Schnee räumen. Wenn Sie das über Monate nicht leisten können oder wollen, weil Sie vielleicht gar nicht in der Nähe wohnen, spricht das für einen zügigen Verkauf.

Marktlage einschätzen. Die Immobilienpreise in der Region Schleswig haben sich in den letzten Jahren stabilisiert. Wer auf steigende Preise spekuliert, geht ein Risiko ein. Umgekehrt gibt es keinen Grund zur Panik. Lassen Sie sich eine fundierte Markteinschätzung geben, bevor Sie entscheiden. [Kostenlose Wertermittlung]

Emotionale Bereitschaft. Das klingt weich, ist aber einer der wichtigsten Punkte. Wer ein Elternhaus unter Zeitdruck verkauft, trifft selten gute Entscheidungen. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen. Setzen Sie sich aber trotzdem selbst einen Zeitrahmen. Sonst wird aus „noch nicht jetzt“ schnell „nie“.

Ablauf: Vom Erbfall bis zum Notartermin

Damit Sie den Überblick behalten, hier die wichtigsten Schritte:

1. Erbschein beantragen beim Nachlassgericht (Dauer: 4-8 Wochen)

2. Grundbuch berichtigen lassen (innerhalb von 2 Jahren kostenlos)

3. Steuerliche Situation klären mit Ihrem Steuerberater (Erbschaftsteuer + Spekulationssteuer)

4. Immobilie bewerten lassen, um eine realistische Preisvorstellung zu haben

5. Unterlagen zusammenstellen: Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurplan, Wohnflächenberechnung, bei ETW auch Teilungserklärung und Protokolle

6. Vermarktung starten: Expose, Fotos, Portalschaltung, Besichtigungen

7. Kaufvertrag und Notartermin

Vom Erbfall bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel sechs bis neun Monate. Bei Erbengemeinschaften, die sich erst zusammenraufen müssen, kann es deutlich länger dauern.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Erbschein?

Grundsätzlich müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen, um das Grundbuch umschreiben zu lassen. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag kann den Erbschein ersetzen. Ein handschriftliches Testament reicht in der Regel nicht.

Wann fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?

Wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Sie übernehmen die Frist des Erblassers, sie beginnt nicht neu. Ausnahme: Der Erblasser oder Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor selbst bewohnt.

Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann?

Jeder Miterbe kann eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das sollte aber der letzte Ausweg sein: Das Verfahren dauert ein bis drei Jahre, und der Erlös liegt erfahrungsgemäß deutlich unter dem Marktwert. Eine Mediation oder ein gemeinsam beauftragter Makler führen in den meisten Fällen zu besseren Ergebnissen.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus direkt verkaufe?

Ja, die Erbschaftsteuer fällt unabhängig davon an, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen. Entscheidend ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls und ob Sie unter dem Freibetrag für Ihren Verwandtschaftsgrad liegen (z.B. 400.000 Euro für Kinder).

Wie lange ist die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall kostenlos?

Zwei Jahre ab dem Todestag. Es reicht, den Antrag beim Grundbuchamt fristgerecht einzureichen. Der Erbschein kann nachgereicht werden, falls er zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt.

Sie haben ein Haus geerbt und wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? Wir helfen Ihnen, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen und die nächsten Schritte zu planen. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. [Kostenlose Erstberatung vereinbaren]