Haus verkaufen in Flensburg: Preise, Ablauf, Fallstricke

Wer ein Haus in Flensburg verkaufen will, trifft auf einen Markt mit wenig Angebot und stabiler Nachfrage. Ein Einfamilienhaus ging laut Gutachterausschuss zuletzt im Median für 330.000 Euro über den Tisch, das sind rund 2.640 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ob Ihr Haus darüber oder darunter liegt, entscheiden vor allem Stadtteil und Zustand. Und in Flensburg kommt etwas dazu, das viele Verkäufer erst beim Notar merken: Teile der Stadt liegen in Sanierungsgebieten oder unter einer Vorkaufsrechtssatzung.

Wir sitzen in Tarp, rund 20 Autominuten südlich der Flensburger Innenstadt. Flensburg und das Umland zwischen Handewitt und Glücksburg gehören für uns zum Alltag. Die meisten Verkäufe hier scheitern nicht am Käufer, sondern an einem zu hohen Startpreis oder an einem Grundbuchvermerk, den niemand rechtzeitig gelesen hat.

Was ein Haus in Flensburg wert ist: die amtlichen Zahlen

Die belastbarsten Preise liefert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Flensburg. Er wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus, nicht die Wunschpreise aus Inseraten. Die jüngsten frei zugänglichen Zahlen stehen im Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024 und beziehen sich auf das Kaufjahr 2023:

Objektart (Flensburg, Kaufjahr 2023)	Median Kaufpreis	Mittelwert	Fälle
Freistehendes Einfamilienhaus	330.000 €	344.717 €	57
Doppelhaushälfte	275.000 €	272.123 €	21
Einfamilienhaus, Preis pro m² Wohnfläche	2.640 €/m²	2.765 €/m²	34

Quelle: Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024, Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse

Der aktuellere Grundstücksmarktbericht 2025 des Flensburger Gutachterausschusses ist seit März 2026 fertig, steht aber nicht frei im Netz. Er kostet 50 Euro als PDF und lässt sich per E-Mail beim Gutachterausschuss bestellen. Wenn Sie es genau wissen wollen, lohnt sich das.

Ehrlich gesagt verraten solche Durchschnittswerte über Ihr konkretes Haus wenig. Ein saniertes Siebziger-Jahre-Haus in Mürwik und ein Reihenhaus mit Ölheizung in der Südstadt landen in derselben Statistik. Für den Angebotspreis brauchen Sie eine Bewertung, die Ihr Objekt mit echten Vergleichsverkäufen abgleicht. Wie die drei gängigen Verfahren funktionieren, erklären wir unter Wertermittlung Haus.

Warum der Hausverkauf in Flensburg gerade gut planbar ist

Die Zahl der Verkäufe ist eingebrochen. 2016 registrierte der Gutachterausschuss in Flensburg noch 1.101 Kaufverträge, 2022 waren es 682, im Jahr 2023 nur noch 415. Das ist ein Minus von 39 Prozent innerhalb eines Jahres. Bei Eigenheimen zählte die Statistik 2023 gerade einmal 127 Verträge.

Für Verkäufer klingt das zuerst bedrohlich. Es bedeutet aber vor allem: Es kommt wenig auf den Markt. Und die Nachfrage hat strukturelle Gründe.

Flensburg ist eine Stadt der Wohnungen. Nur 25,5 Prozent aller Wohnungen liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, im Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins sind es 53,8 Prozent (IB.SH, Wohnungsmarktprofil Flensburg 2025). Wer in Flensburg ein Haus mit Garten sucht, hat schlicht wenig Auswahl.

Gleichzeitig wächst die Stadt. Laut Bevölkerungsprognose des Landes soll Flensburg bis 2040 um 6,4 Prozent zulegen, das stärkste Plus aller Kreise und kreisfreien Städte in Schleswig-Holstein. Ende 2024 lebten hier 96.326 Menschen. Täglich pendeln rund 11.000 Menschen mehr in die Stadt hinein als hinaus, und mit der Europa-Universität und der Hochschule Flensburg sind über 8.500 Studierende eingeschrieben. Aus diesen Gruppen kommen später viele Familien, die kaufen wollen.

Unsere Einschätzung: Ein Haus in Flensburg mit realistischem Preis findet seinen Käufer. In unserer Region sehen wir dafür meist drei bis sechs Monate Vermarktungszeit. Wer zu hoch einsteigt, verliert diesen Vorteil schnell. Ein Inserat, das monatelang online steht, macht Interessenten misstrauisch, und am Ende wird oft unter dem Preis verkauft, der am Anfang möglich gewesen wäre.

Lage in Flensburg: Bodenrichtwerte nach Stadtteilen

Der Grundstückswert ist in Flensburg je nach Stadtteil sehr unterschiedlich. Die offiziellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss im Mai 2026 beschlossen. Sie können sie kostenlos im DigitalenAtlasNord (DANord) für Ihre Adresse abrufen.

Zur Orientierung eine Auswertung der BORIS-SH-Daten zum Stichtag 1. Januar 2024, durchschnittliche Werte für Wohnbauland:

Stadtteil	Ø Bodenrichtwert	Spanne
Altstadt	485 €/m²	130 bis 1.750 €/m²
Jürgensby	166 €/m²	120 bis 215 €/m²
Mürwik	164 €/m²	30 bis 560 €/m²
Westliche Höhe	159 €/m²	80 bis 260 €/m²
Fruerlund	154 €/m²	35 bis 390 €/m²
Sandberg	137 €/m²	50 bis 260 €/m²
Tarup	116 €/m²	80 bis 175 €/m²
Südstadt	99 €/m²	70 bis 200 €/m²

Quelle: bodenrichtwerte-deutschland.de auf Basis BORIS-SH, Stichtag 01.01.2024. Aktuelle Werte bitte in DANord prüfen.

Die Spannen sind innerhalb eines Stadtteils oft größer als zwischen den Stadtteilen. In Mürwik liegt ein Grundstück mit Blick auf die Förde in einer anderen Liga als eines an der Hauptstraße. Den Bodenrichtwert als Verkaufspreis zu lesen, ist trotzdem ein Fehler. Er bewertet nur den Boden, nicht das Haus darauf. Warum das so ist, steht ausführlich in unserem Beitrag zum Bodenrichtwert in Schleswig, die Logik ist in Flensburg dieselbe.

Haus verkaufen in Flensburg: Sanierungsgebiet, Vorkaufsrecht, Denkmalschutz

Für viele Flensburger Häuser entscheidet sich hier, ob der Verkauf glatt durchläuft oder beim Notar hängen bleibt.

Sanierungsgebiete: Genehmigung und Ausgleichsbetrag

Die Stadt Flensburg hat mehrere förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, laut eigener Satzungsübersicht unter anderem:

• Neustadt (seit 2000, später erweitert)
• Westliche Altstadt (seit 2019)
• Südstadt/Bahnhofsumfeld (seit 2013)
• Fruerlund-Süd (seit 2010)

Liegt Ihr Haus in einem solchen Gebiet, steht ein Sanierungsvermerk im Grundbuch. Der Kaufvertrag braucht dann in der Regel eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB, bevor er wirksam wird. Das kostet Zeit, oft einige Wochen. Dazu kommt der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB: Er schöpft die Wertsteigerung des Bodens ab, die durch die Sanierung entstanden ist. Wer ihn zahlt, Verkäufer oder Käufer, regelt der Kaufvertrag. Klären Sie das vor den ersten Preisgesprächen, nicht danach.

Eine Flensburger Besonderheit: Die Sanierungssatzung Hafen-Ost hat das Oberverwaltungsgericht Schleswig am 2. Oktober 2024 für unwirksam erklärt (Az. 1 KN 17/20). Wer dort verkauft, sollte im Grundbuch nachsehen, ob noch ein Vermerk eingetragen ist.

Vorkaufsrecht und Erhaltungssatzungen

Flensburg hat 15 Vorkaufsrechtssatzungen, etwa für die Innenstadt, das Bahnhofsumfeld, die Twedter Mark und Teile der Westlichen Höhe. Dazu kommen 16 Erhaltungssatzungen, unter anderem für Altstadt, Jürgensby, Neustadt, Sandberg und Duburg. Bei einem Vorkaufsrecht kann die Stadt nach der Beurkundung anstelle Ihres Käufers in den Vertrag eintreten. Das passiert selten. Der Notar fragt bei der Stadt aber in jedem Fall nach. Die Stadt hat dafür bis zu zwei Monate Zeit (§ 28 BauGB), und bis die Antwort da ist, fließt kein Kaufpreis. In einem Erhaltungsgebiet braucht der Käufer für Umbauten oder einen Abriss eine Genehmigung. Käufer mit großen Umbauplänen sollten das wissen, bevor sie unterschreiben.

Denkmalschutz

Viele der historischen Kaufmannshöfe in der Altstadt stehen als Einzeldenkmal unter Schutz. Für den Verkauf selbst ist das kein Hindernis. Es verändert aber den Käuferkreis: Kapitalanleger interessieren sich wegen der steuerlichen Abschreibung für Denkmäler, junge Familien schrecken die Auflagen manchmal ab. Ob Ihr Haus betroffen ist, sagt Ihnen die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt.

Rechtlich verbindlich klärt diese Punkte der Notar. Wir raten trotzdem, sie vor dem Inserat zu prüfen. Ein Käufer, der beim Notartermin zum ersten Mal von einem Ausgleichsbetrag hört, springt im ungünstigsten Fall ab.

Der Ablauf beim Hausverkauf in Flensburg

Der Ablauf unterscheidet sich kaum vom Rest Schleswig-Holsteins. Auf die Reihenfolge kommt es an:

1. Wert ermitteln. Vergleichsverkäufe und Bodenrichtwert sind die Basis, dazu ein ehrlicher Blick auf Dach, Fenster und Heizung. Ohne diese Grundlage ist jeder Angebotspreis geraten.
2. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Liegt das Haus in einem Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet, holen Sie zusätzlich die Auskunft der Stadt ein.
3. Exposé erstellen, mit Fotos bei Tageslicht und Grundriss.
4. Besichtigungen. Spätestens jetzt muss der Energieausweis vorliegen, Details unter Energieausweis Pflicht.
5. Verhandeln, aber erst nach einer Finanzierungsbestätigung der Bank.
6. Notar und Übergabe. Nach der Beurkundung holt der Notar Genehmigungen und die Erklärung der Stadt zum Vorkaufsrecht ein, dann fließt der Kaufpreis und Sie übergeben die Schlüssel.

Wie lange jeder Schritt realistisch dauert, zeigt unser Beitrag Immobilie verkaufen: Ablauf in 10 Schritten.

Kosten und Steuern beim Hausverkauf

Als Verkäufer zahlen Sie in Flensburg weniger, als viele denken. Notar und Grundbuch trägt üblicherweise der Käufer, die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein ebenfalls. Auf Sie entfallen meist nur die Kosten für die Löschung alter Grundschulden. Die Grunderwerbsteuer zählt für Ihren Preis trotzdem: Ein Käufer, der 330.000 Euro zahlt, muss allein dafür 21.450 Euro zusätzlich aufbringen. Das begrenzt, was Käufer überhaupt zahlen können.

Beauftragen Sie einen Makler, wird bei Einfamilienhäusern die Provision seit Ende 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§ 656c BGB). Was das konkret bedeutet, steht unter Was kostet ein Makler in Schleswig-Holstein?.

Steuerlich ist der Verkauf meist unkritisch, wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben, und zwar im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Bei vermieteten Häusern, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, kann Spekulationssteuer anfallen. Verkaufen Sie ein vermietetes Haus, schauen Käufer zudem auf die Miete, und die messen sie am Mietspiegel Flensburg. Wir sind Makler, keine Steuerberater. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen. Einen Überblick gibt unser Artikel Immobilie verkaufen und Steuern.

Makler für Flensburg: Warum wir aus Tarp kommen

Unser Büro steht im Anemonenbogen in Tarp, nicht in Flensburg. Das sagen wir offen. Für einen Hausverkauf in Flensburg ist die Entfernung kein Nachteil: Viele Käufer, die in Flensburg kein passendes Haus finden, schauen sich als Nächstes in Tarp oder Handewitt um, und umgekehrt. Das sehen wir in unserer täglichen Arbeit regelmäßig: Viele, die bei uns einen Suchauftrag für Tarp stellen, haben vorher lange in Flensburg gesucht. Diese Käufer kennen wir oft schon, bevor Ihr Haus online ist.

Was Sie von einem Makler für Flensburg erwarten sollten: dass er die Sanierungsgebiete kennt, Vergleichsverkäufe aus Ihrem Stadtteil nennen kann und Ihnen ehrlich sagt, wenn Ihre Preisvorstellung zu hoch ist. Einer unserer Kunden hat die Zusammenarbeit mit uns „absolut erstklassig“ genannt und dabei vor allem die transparente Kommunikation hervorgehoben. Genau daran lassen wir uns messen. Woran Sie einen guten Makler erkennen, haben wir unter Den richtigen Immobilienmakler finden zusammengefasst.

Sie verkaufen in Schleswig statt Flensburg? Dann lesen Sie unseren Leitfaden Haus verkaufen in Schleswig.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Flensburg

Wie viel ist mein Haus in Flensburg wert?

Freistehende Einfamilienhäuser wurden in Flensburg zuletzt im Median für 330.000 Euro verkauft, rund 2.640 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Gutachterausschuss, Kaufjahr 2023). Ihr Haus kann deutlich davon abweichen. Eine Bewertung vor Ort schafft Klarheit.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Flensburg?

Bei realistischem Angebotspreis rechnen wir mit drei bis sechs Monaten bis zur Beurkundung. Liegt das Haus in einem Sanierungsgebiet, kommen für die Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB oft einige Wochen dazu. Bis das Geld auf Ihrem Konto ist, vergehen nach dem Notartermin meist weitere vier bis acht Wochen.

Muss ich beim Verkauf im Sanierungsgebiet einen Ausgleichsbetrag zahlen?

Der Ausgleichsbetrag wird nach Abschluss der Sanierung von der Stadt erhoben und richtet sich gegen den Eigentümer zu diesem Zeitpunkt. Wer ihn wirtschaftlich trägt, können Sie im Kaufvertrag regeln. Lassen Sie sich die voraussichtliche Höhe von der Stadt Flensburg nennen und sprechen Sie mit Ihrem Notar.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Kostenlos im DigitalenAtlasNord (DANord) des Landes Schleswig-Holstein. Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026.

Kann die Stadt Flensburg mein Haus einfach kaufen?

Nur wenn ein Vorkaufsrecht besteht, und dann grundsätzlich zu den Bedingungen, die Sie mit Ihrem Käufer vereinbart haben. Ausgeübt wird es selten. Die Prüfung kann die Kaufpreiszahlung aber um einige Wochen verzögern.

Ihr nächster Schritt

Sie möchten wissen, was Ihr Haus in Flensburg heute bringt? Wir schauen es uns vor Ort an, gleichen es mit Verkäufen aus Ihrem Stadtteil ab und sagen Ihnen offen, was realistisch ist. Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich.

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