Mietspiegel Flensburg: Werte, Rechner & Beispiel
Flensburg hat einen qualifizierten Mietspiegel. Die aktuelle Fassung ist die Fortschreibung 2025, sie gilt vom 1. Juli 2025 bis zum 30. Juni 2027. Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Mietspiegel Flensburg liegt bei 8,00 Euro pro Quadratmeter, das sind 5,98 Prozent mehr als in der ersten Ausgabe von 2024. Ihre konkrete Vergleichsmiete berechnen Sie in drei Schritten: Basismiete nach Wohnfläche, dann prozentuale Zu- und Abschläge, dann die Spanne.
Klingt einfach, und im Kern ist es das auch. Trotzdem haben wir oft Vermieter am Tisch, die mit Portalwerten von über 10 Euro argumentieren. Mit dem amtlichen Mietspiegel haben diese Zahlen wenig zu tun. Und bei Mieterhöhungen ist Flensburg strenger als wir es aus Schleswig kennen: Hier gilt eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent.
Was ist der Mietspiegel Flensburg und wer hat ihn erstellt?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Mieten, die in einer Stadt für vergleichbaren, nicht preisgebundenen Wohnraum tatsächlich gezahlt werden. Er bildet die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete ab (§§ 558c, 558d BGB). Das ist nicht die Miete, die heute in Inseraten verlangt wird. In die Vergleichsmiete fließen nur Mieten ein, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.
Der Flensburger Mietspiegel ist der erste der Stadt. Seit der Mietspiegelreform 2022 müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel aufstellen, und Flensburg liegt mit rund 96.000 Einwohnern deutlich darüber. Die Ratsversammlung hat ihn am 14. Dezember 2023 als qualifiziert anerkannt, in Kraft trat er am 1. Januar 2024.
Herausgeber ist die Statistikstelle der Stadt Flensburg. Die Auswertung hat die DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft aus Hamburg übernommen. Am Arbeitskreis waren Mieterverein und DMB-Landesverband beteiligt, ebenso Haus & Grund Flensburg und der Gutachterausschuss. Für die Fortschreibung 2025 wurden im Frühjahr 3.500 zufällig ausgewählte Haushalte angeschrieben.
Für Sie als Vermieter oder Mieter heißt „qualifiziert“ vor allem eines: Vor Gericht wird vermutet, dass die Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben. Begründet ein Vermieter eine Mieterhöhung anders, etwa mit drei Vergleichswohnungen, muss er im Schreiben trotzdem auf die Werte des Mietspiegels hinweisen.
Den Mietspiegel gibt es kostenlos als PDF auf flensburg.de/Mietspiegel. Einen Online-Rechner bietet die Stadt ebenfalls an.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Flensburg?
Der Mietspiegel deckt Wohnungen zwischen 20 und 140 Quadratmetern ab. Ausgenommen sind unter anderem Sozialwohnungen und andere preisgebundene Wohnungen sowie möbliert vermieteter Wohnraum (eine Einbauküche zählt nicht als Möblierung). Untermiete fällt ebenfalls heraus, genauso Werkswohnungen.
Alle Werte sind Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche, also ohne sämtliche Betriebskosten. Auch eine Garage mit eigenem Mietvertrag gehört nicht hinein. Haben Sie eine Inklusivmiete vereinbart, müssen Sie die enthaltenen Betriebskosten erst herausrechnen, bevor Sie vergleichen.
Ein Punkt, der gern übersehen wird: Die Wohnfläche ist der Hebel für alles Weitere. Der Mietspiegel verweist ausdrücklich auf die Wohnflächenverordnung. Balkone zählen in der Regel zu einem Viertel, Dachschrägen unter zwei Metern zur Hälfte. Wer hier großzügig rechnet, landet bei einer falschen Miete. Was zur Wohnfläche zählt und was nicht
Ortsübliche Vergleichsmiete Flensburg berechnen: die drei Schritte
Schritt 1: Basismiete nach Wohnfläche ablesen
Tabelle 1 im Mietspiegel nennt für jede Größenklasse eine Basismiete. Ein Auszug:
| Wohnfläche | Basismiete netto kalt |
|---|---|
| 20 bis 21 m² | 12,83 €/m² |
| 30 bis 31 m² | 8,59 €/m² |
| 40 bis 41 m² | 7,09 €/m² |
| 56 bis 57 m² | 6,55 €/m² |
| 64 bis 65 m² | 6,61 €/m² |
| 80 bis 81 m² | 6,92 €/m² |
| 100 bis 101 m² | 7,29 €/m² |
| 116 bis 117 m² | 7,38 €/m² |
| 138 bis 140 m² | 7,05 €/m² |
Quelle: Stadt Flensburg, Fortschreibung 2025 des qualifizierten Mietspiegels 2024, Tabelle 1.
Auffällig ist die Kurve. Kleine Apartments haben mit Abstand die höchsten Quadratmetermieten, der Tiefpunkt liegt bei 56 bis 57 Quadratmetern. Danach steigt die Basismiete wieder leicht an. Das überrascht in einer Hochschulstadt nicht. Für 25 Quadratmeter wird pro Quadratmeter fast doppelt so viel gezahlt wie für 60.
Schritt 2: Zu- und Abschläge zusammenzählen
Tabelle 2 passt die Basismiete an die Eigenschaften der Wohnung an. Es zählen nur Merkmale, die der Vermieter gestellt hat. Die Einbauküche, die der Mieter selbst bezahlt hat, bleibt außen vor.
| Merkmal | Zu- oder Abschlag |
|---|---|
| Baujahr bis 1918 | +5 % |
| Baujahr 1919 bis 1969 | ±0 % |
| Baujahr 1970 bis 1993 | +4 % |
| Baujahr 1994 bis 2001 | +9 % |
| Baujahr 2002 bis 2015 | +14 % |
| Baujahr ab 2016 | +27 % |
| Freistehendes Einfamilienhaus | +8 % |
| Bad einfach / gut (Punktesystem) | −2 % / +5 % |
| Eigener Garten im Mehrfamilienhaus | +8 % |
| Einbauküche | +10 % |
| Dreifachverglasung | +5 % |
| Stellplatz ohne eigenen Mietvertrag | +4 % |
| Modernisierung ab 2007 (je Gewerk, bei Baujahr bis 2006) | je +2 % |
| Wohnlage A | +5 % |
Bei der Modernisierung zählen sechs Gewerke: Außenwanddämmung, Fenster, Wasserleitungen, Wärmeerzeuger, Sanitärbereich und Elektrik. Maximal kommen so 12 Prozent zusammen. Die Wohnlage kennt nur A und B. Welcher Lage Ihre Adresse zugeordnet ist, zeigt die Wohnlagenkarte im Anhang des Mietspiegels.
Schritt 3: Vergleichsmiete und Spanne ausrechnen
Die Summe der Prozente wird auf die Basismiete aufgeschlagen. Das Ergebnis ist der Mittelwert. Ortsüblich ist allerdings eine ganze Spanne: von 17 Prozent darunter bis 16 Prozent darüber. Innerhalb dieser Spanne liegen zwei Drittel aller erfassten Mieten.
Rechenbeispiel: 65-m²-Wohnung aus den Siebzigern
Nehmen wir eine typische Flensburger Bestandswohnung: 65 Quadratmeter im Mehrfamilienhaus, Baujahr 1972, Wohnlage B. Der Vermieter hat eine Einbauküche gestellt, 2012 die Fenster tauschen lassen und 2015 eine neue Gastherme eingebaut. Das Bad ist durchschnittlich ausgestattet.
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Basismiete 64 bis 65 m² | 6,61 €/m² |
| Baujahr 1970 bis 1993 | +4 % |
| Einbauküche | +10 % |
| Fenster (2012) | +2 % |
| Wärmeerzeuger (2015) | +2 % |
| Summe Zuschläge | +18 % = 1,19 €/m² |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 7,80 €/m² = 507,00 € im Monat |
| Spanne (−17 % / +16 %) | 6,47 bis 9,05 €/m² = 420,81 bis 588,12 € |
Eine Nettokaltmiete zwischen 421 und 588 Euro ist für diese Wohnung also ortsüblich. Der Mittelwert von 507 Euro ist der Wert, an dem sich ein Gericht im Streitfall zuerst orientieren würde. Wer als Vermieter an den oberen Rand der Spanne will, sollte gute Gründe dafür haben, etwa eine besonders hochwertige Ausstattung, die Tabelle 2 nicht erfasst.
Mieterhöhung in Flensburg: Die Kappungsgrenze liegt bei 15 Prozent
Die Vergleichsmiete ist die Obergrenze für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Sie ist aber nicht die einzige. Hinzu kommt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um einen bestimmten Prozentsatz steigen, egal wie weit sie unter der Vergleichsmiete liegt.
Bundesweit sind das 20 Prozent. Flensburg gehört aber zu den 62 Kommunen, für die die Kappungsgrenzenverordnung des Landes Schleswig-Holstein seit dem 1. Mai 2024 eine Grenze von 15 Prozent festlegt. Die Verordnung gilt für fünf Jahre. In Schleswig, Harrislee und Glücksburg bleibt es bei 20 Prozent.
Was das bedeutet, zeigt unsere Beispielwohnung. Angenommen, der Mieter zahlt seit Jahren 6,20 Euro pro Quadratmeter, also 403 Euro. Die Vergleichsmiete liegt bei 507 Euro. In Flensburg darf der Vermieter trotzdem nur auf 463,45 Euro erhöhen (plus 15 Prozent). Stünde dieselbe Wohnung in Schleswig, wären bis zu 483,60 Euro möglich. Auf zwölf Monate gerechnet sind das gut 240 Euro Unterschied, allein durch die Postleitzahl.
Daneben gelten die üblichen Fristen. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam wird, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, zuzustimmen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgezählt.
Und die Mietpreisbremse? Die gibt es in Schleswig-Holstein seit Ende 2019 nicht mehr, Stand Oktober 2026 auch nicht in Flensburg. Bei einer Neuvermietung ist die Miete deshalb grundsätzlich frei verhandelbar. Grenzen setzen nur die Vorschriften zu Mietpreisüberhöhung und Mietwucher. Ob eine konkrete Mieterhöhung oder Neuvermietungsmiete rechtlich hält, klärt ein Rechtsanwalt für Mietrecht oder für Mieter der Mieterverein Flensburg. Wir sind Makler und rechnen mit Ihnen die Zahlen durch, eine Rechtsberatung ersetzt das nicht.
Durchschnittsmiete Flensburg: Mietspiegel gegen Angebotsmiete
Wer „Mietspiegel Flensburg“ sucht, landet oft bei Portalen, die Werte zwischen 9,50 und 10,50 Euro pro Quadratmeter nennen. Mit dem amtlichen Mietspiegel haben diese Zahlen nichts zu tun. Es sind Angebotsmieten, also das, was Vermieter in Inseraten verlangen.
Die belastbarste Zahl dazu liefert die Investitionsbank Schleswig-Holstein. Laut IB.SH-Wohnungsmarktprofil 2025 lag die mittlere Angebotsmiete bei Wiedervermietung in Flensburg 2024 bei 9,00 Euro pro Quadratmeter, im Neubau bei 13,02 Euro. Landesweit waren es 10,00 und 14,00 Euro. Ausgewertet wurden 2.807 Angebote.
Rund ein Euro Abstand zwischen Angebotsmiete und Mietspiegel-Durchschnitt ist normal. Der Mietspiegel enthält auch Bestandsmieten, die über Jahre kaum gestiegen sind, Inserate zeigen nur den aktuellen Markt. Beim Neubau ist der Abstand allerdings groß. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung ab Baujahr 2016 mit Einbauküche, gutem Bad, Dreifachverglasung und Stellplatz kommt im Mietspiegel auf rund 10,15 Euro, inseriert wird Neubau im Mittel für 13 Euro.
Für Kapitalanleger ist das die wichtigste Erkenntnis aus dem Flensburger Mietspiegel: Die Anfangsmiete bei Neuvermietung ist frei, spätere Erhöhungen orientieren sich am Mietspiegel und sind auf 15 Prozent in drei Jahren gedeckelt. Wer zu niedrig startet, holt das in Flensburg nur langsam wieder auf. Worauf es bei einer Anlageimmobilie in Schleswig-Holstein ankommt
Was der Mietspiegel für Kaufpreis und Verkauf bedeutet
Wenn Sie eine vermietete Wohnung in Flensburg verkaufen oder kaufen, rechnet jeder Anleger über die Miete. Die aktuelle Miete ist dabei nur der Ausgangspunkt. Mindestens genauso interessiert ihn, wie viel Luft bis zur Vergleichsmiete bleibt und wie schnell sie sich wegen der Kappungsgrenze heben lässt.
Ein Eigentümer aus Harrislee kam vor einiger Zeit mit genau dieser Frage zu uns. Seine Wohnung in Flensburg war seit Jahren deutlich unter Mietspiegel vermietet, und er wollte wissen, ob er vor dem Verkauf erst die Miete anpassen sollte. Unsere Rechnung: Eine Erhöhung um 15 Prozent bringt über den Kaufpreisfaktor mehr, als die paar Monate Wartezeit kosten. Das gilt aber nur, wenn die Fristen passen und der Mieter zustimmt. Ohne diese Vorarbeit hätte er die Wohnung zu einem Preis angeboten, der auf der zu niedrigen Ist-Miete beruht.
Umgekehrt gilt: Liegt die Miete bereits am oberen Rand der Spanne, sollten Käufer keinen weiteren Anstieg einpreisen. Auch Gutachter rechnen im Ertragswertverfahren mit der nachhaltig erzielbaren Miete, und dafür ist der Mietspiegel in Flensburg die erste Referenz. Wie das Ertragswertverfahren funktioniert
Wie wir den Wert einer vermieteten Wohnung über den Kaufpreisfaktor ermitteln, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zur vermieteten Wohnung.
Und im Umland? Schleswig, Harrislee und Glücksburg
Außerhalb der Stadtgrenze wird es dünn. Nach unserer Recherche haben weder die Stadt Schleswig noch Harrislee oder Glücksburg einen amtlichen Mietspiegel, und der Kreis Schleswig-Flensburg erstellt ebenfalls keinen. Keine dieser Kommunen ist mit ihrer Einwohnerzahl dazu verpflichtet.
Als Vermieter in Schleswig, Tarp oder an der Schlei müssen Sie eine Mieterhöhung deshalb anders begründen, meist mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Das sehen wir in unserer täglichen Arbeit regelmäßig: Gerade private Vermieter im Umland haben die Miete über zehn Jahre und länger nie angepasst, weil ihnen der Aufwand ohne Mietspiegel zu groß war. Beim späteren Verkauf fehlt diese Miete dann im Kaufpreis. Den Flensburger Mietspiegel einfach zu übertragen, funktioniert nicht. Ein Gericht akzeptiert den Mietspiegel einer Nachbargemeinde nur, wenn sie wirklich vergleichbar ist, und Flensburg mit Hochschule und Studierendenmarkt ist mit einer Landgemeinde schwer vergleichbar. Sollen wir eine Vermietung oder einen Verkauf im Umland einschätzen, arbeiten wir mit unseren eigenen Vermarktungsdaten. Haus vermieten oder verkaufen: die Rechnung für die Region Schleswig
Ihre Miete realistisch einschätzen lassen
Der Mietspiegel Flensburg ist ein gutes Werkzeug, aber er kennt Ihre Wohnung nicht. Den Blick auf die Förde bildet er genauso wenig ab wie die Frage, ob sich ein Verkauf im vermieteten Zustand überhaupt lohnt. Wir legen Mietvertrag und Marktwert nebeneinander und sagen Ihnen ehrlich, welche Option für Sie mehr bringt.
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Häufig gestellte Fragen zum Mietspiegel Flensburg
Wo finde ich den aktuellen Mietspiegel Flensburg?
Kostenlos als PDF und mit Online-Rechner auf der Website der Stadt unter flensburg.de/Mietspiegel. Fragen zum Verfahren beantwortet die Statistikstelle der Stadt.
Wie hoch ist die Durchschnittsmiete in Flensburg laut Mietspiegel?
Die gewichtete Durchschnittsmiete der Fortschreibung 2025 liegt bei 8,00 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Im Juli 2023 waren es 7,55 Euro.
Wie lange gilt der Mietspiegel Flensburg 2025?
Bis zum 30. Juni 2027. Für 2027 ist eine komplette Neuaufstellung mit neuer Befragung geplant, dann können sich auch die Zu- und Abschläge ändern.
Gilt in Flensburg die Mietpreisbremse?
Nein. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse 2019 aufgehoben, eine neue Landesverordnung gibt es bislang nicht (Stand Oktober 2026). Für Mieterhöhungen im Bestand gilt in Flensburg aber die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren.
Kann ich den Mietspiegel Flensburg auch für Schleswig oder Harrislee nutzen?
Nur sehr eingeschränkt. Ein Mietspiegel gilt für die Gemeinde, für die er erstellt wurde. Für Nachbarorte kann ihn ein Gericht allenfalls heranziehen, wenn die Märkte vergleichbar sind, und das ist zwischen Flensburg und einer Gemeinde wie Tarp oder Busdorf kaum der Fall. Im Umland begründen Vermieter Mieterhöhungen deshalb in aller Regel mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.