Haus verkaufen in Glücksburg: Preise, Regeln, Fallstricke

Wer 2026 ein Haus in Glücksburg verkaufen will, kann mit Angebotspreisen zwischen rund 3.300 und 4.000 Euro pro Quadratmeter rechnen, je nach Portal und Lage. Das ist deutlich mehr als in Schleswig oder Tarp. Über den Preis entscheidet hier aber oft eine andere Frage: Darf der Käufer das Haus als Ferienwohnung nutzen? Seit 2024 hat die Stadt für rund 15 Bebauungsplangebiete Veränderungssperren erlassen, und mindestens zwei davon begründet sie ausdrücklich mit der Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen.

Glücksburg liegt eine gute halbe Stunde von unserem Büro in Tarp entfernt, an der Flensburger Förde. Der Markt ist klein und ziemlich eigen. Eine Villa in Sandwig, ein Siedlungshaus in Bockholm und ein Ferienhaus auf Holnis haben wenig miteinander gemeinsam, außer der Postleitzahl.

Haus verkaufen in Glücksburg: Wer hier kauft

Glücksburg hatte laut Statistikamt Nord zum 30.06.2025 genau 6.288 Einwohner. Die Stadt wächst trotzdem, und zwar durch Zuzug: Zwischen 2015 und 2024 lag der Wanderungsgewinn laut der kleinräumigen Bevölkerungsprognose für den Kreis Schleswig-Flensburg bei 130 bis 150 Personen pro Jahr. Dieselbe Prognose rechnet damit, dass die Zahl der Kinder und Jugendlichen in Glücksburg bis 2040 um rund 14 Prozent sinkt.

Das passt zu den Käufern, die uns hier begegnen. Grob sind es zwei Gruppen.

Die erste sind Menschen, die in Glücksburg dauerhaft leben wollen. Viele arbeiten in Flensburg, das rund zehn Kilometer entfernt liegt, und pendeln mit dem Auto oder dem Bus. Die Linie 21 fährt stündlich vom ZOB Flensburg und braucht gut 20 Minuten. Einen Bahnhof hat Glücksburg seit 1952 nicht mehr. Auffällig oft sind es bei uns Paare ab 55, die ihr Haus woanders verkauft haben und an die Förde ziehen wollen.

Die zweite Gruppe sucht ein Ferienhaus oder einen Zweitwohnsitz. Diese Käufer zahlen für Wasserblick und Strandnähe. Sie fragen fast immer, ob sie das Haus vermieten dürfen und was es im Jahr an Steuern und Abgaben kostet. Genau hier hat sich in Glücksburg in den letzten zwei Jahren viel bewegt.

Hauspreise in Glücksburg 2026

Amtliche Kaufpreise nur für Glücksburg veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Zur Orientierung bleiben die Angebotspreise der Portale:

Quelle	Ø Angebotspreis Haus	Stand
immoportal	3.305 €/m² (Spanne 2.164 bis 4.774)	01.10.2026
immobilienpreise-2026.de	3.976 €/m²	2. Quartal 2026
ohne-makler.net	3.983 €/m²	2026

Bei der Richtung sind sich die Portale nicht einig. Zwei melden leicht sinkende Preise gegenüber 2025, eines einen leichten Anstieg. Ehrlich gesagt bewegt sich der Markt seit dem Zinsanstieg 2022 eher seitwärts. Nach immoportal liegen Bungalows mit rund 3.960 Euro pro Quadratmeter vorn, Einfamilienhäuser bei rund 3.390 Euro. Bungalows sind gefragt, weil viele Käufer ebenerdig wohnen wollen.

Diese Durchschnittswerte sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise. Bei so wenigen Hausverkäufen im Jahr reicht ein einziges Neubau-Ferienhaus, um den Schnitt zu verschieben.

In Glücksburg liegen die Angebotspreise für Häuser 2026 im Schnitt zwischen rund 3.300 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. In guter Lage nahe der Förde sind bis knapp 4.800 Euro möglich, in einfacher Lage gut 2.100 Euro.

Bodenrichtwert Glücksburg: 130 bis 630 Euro

Der Bodenrichtwert für Wohnbauland lag zum Stichtag 01.01.2024 in Glücksburg im Schnitt bei 271 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 130 bis 630 Euro. Zum Vergleich: In Tarp sind es rund 108 Euro. Bei einem Grundstück von 800 Quadratmetern macht allein dieser Unterschied über 100.000 Euro aus.

Den Wert für Ihre Zone fragen Sie kostenlos in BORIS-SH ab. Wie das geht und was der Wert aussagt, steht in [INTERNER LINK: „Bodenrichtwert in Schleswig: Was er aussagt und wo Sie ihn finden“ -> /ratgeber/bodenrichtwert-schleswig/]. Wie wir daraus zusammen mit Zustand, Baujahr und Vergleichsverkäufen einen Angebotspreis ableiten, zeigen wir in [INTERNER LINK: „Immobilienbewertung Schleswig: So bewertet ein Makler“ -> /ratgeber/immobilienbewertung-schleswig/].

Ferienwohnung oder Dauerwohnen: Was die Stadt gerade regelt

Das ist der Punkt, den wir bei jedem Hausverkauf in Glücksburg zuerst klären.

Im Juli 2024 hat die Stadt für die Bebauungspläne 1 (1. Änderung), 58, 59, 60, 62, 63, 64 und 65 Aufstellungsbeschlüsse und Veränderungssperren bekanntgemacht, kurz danach für den B-Plan 66. Im Februar 2025 kamen die Pläne 9 (2. Änderung) sowie 67 bis 71 dazu, darunter „Meierwik“ und „Fördestraße“. 2026 wurden die ersten Sperren verlängert.

Für zwei Gebiete haben wir die Begründung gelesen. Beim B-Plan 67 „Ruhetaler Weg“ schreibt die Stadt, es gingen vermehrt Anträge zur Umnutzung von Wohnen zu Ferienwohnen ein. Sie verweist auf § 13a der Baunutzungsverordnung und will die Anwohner vor einem Übermaß an touristischer Nutzung schützen. Beim B-Plan 65 für das Stadtzentrum um Bahnhof- und Rathausstraße sind Festsetzungen für sozialen Wohnraum und Ferienwohnungen geplant. Dass die übrigen Sperren ähnliche Ziele haben, liegt nahe. Geprüft haben wir es nicht für jedes Gebiet.

Eine Veränderungssperre heißt nicht, dass Ferienwohnungen dort verboten sind. Sie friert den Zustand ein, bis der neue Bebauungsplan steht. Neue Anträge auf Umnutzung haben in dieser Zeit schlechte Karten. Eine bereits genehmigte Ferienwohnung bleibt in der Regel bestehen.

Für Verkäufer in Glücksburg zählt vor allem eine Frage: Ist die Ferienvermietung des Hauses baurechtlich genehmigt? Eine genehmigte Ferienwohnung ist für Ferienkäufer deutlich mehr wert als ein Haus, bei dem die Nutzung erst noch beantragt werden müsste.

Was das für Sie heißt: Fragen Sie vor der Vermarktung beim Bauamt nach, in welchem Plangebiet Ihr Grundstück liegt, ob eine Sperre gilt und ob eine bestehende Ferienvermietung genehmigt ist. Lassen Sie sich die Genehmigung schriftlich geben. Werben Sie nicht mit „ideal als Ferienhaus“, wenn das nicht abgesichert ist. Spätestens der Notar oder die finanzierende Bank des Käufers fragt danach. Welche Unterlagen Ferienkäufer außerdem sehen wollen, von Buchungen bis Inventar, steht in [INTERNER LINK: „Ferienwohnung verkaufen an der Ostsee: Was Käufer prüfen“ -> /ratgeber/ferienwohnung-verkaufen-ostsee/].

Ein Beispiel aus Sandwig

Ein Ehepaar aus Sandwig wollte das Haus der Eltern verkaufen, zwei Etagen, zehn Gehminuten zum Strand. Die Nachbarn vermieteten seit Jahren an Feriengäste, also sollte auch dieses Haus als Ferienobjekt auf den Markt. Beim Bauamt stellte sich heraus, dass das Grundstück in einem der Gebiete mit Veränderungssperre liegt und für das Haus nie eine Ferienwohnung beantragt worden war. Wir haben das Haus deshalb an Dauerwohner vermarktet, mit dem Schwerpunkt auf Lage und Garten. Verkauft wurde es an ein Paar aus Hamburg, das dort seinen Ruhestand verbringen will. Mit einem Ferienhaus-Exposé hätten wir genau diese Käufer nie erreicht, und die Ferienkäufer wären spätestens beim Blick in die Bauakte abgesprungen.

Zweitwohnungssteuer und Kurabgabe: Was Käufer einrechnen

Wer in Glücksburg eine Zweitwohnung hält, zahlt Zweitwohnungssteuer. Die Stadt hat den Satz zum 1. Januar 2026 von 12 auf 7,4 Prozent gesenkt (Satzung mit II. Nachtragssatzung vom 23.07.2025). Berechnet wird er nicht auf die Miete, sondern auf einen Lagewert:

Wohnfläche × Lagefaktor × Baujahresfaktor × Gebäudeartfaktor × Verfügbarkeitsfaktor × 100

Der Lagefaktor ergibt sich aus dem Bodenrichtwert Ihres Grundstücks im Verhältnis zum höchsten Wert in der Stadt und liegt zwischen 1 und 2. Der Baujahresfaktor ist das Baujahr geteilt durch 1.000. Ein Einfamilienhaus bekommt den Faktor 1,2, ein Doppelhaus 1,1. Wer das Haus teilweise vermietet, zahlt über den Verfügbarkeitsfaktor anteilig weniger.

Ein Rechenbeispiel nach unserer Lesart der Satzung, mit angenommenem Lagefaktor 1,5: Ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern, Baujahr 1975, nur selbst genutzt. Das ergibt 120 × 1,5 × 1,975 × 1,2 × 1 × 100 = 42.660 Euro Bemessungsgrundlage. Bei 7,4 Prozent sind das rund 3.160 Euro im Jahr. 2025 wären es bei 12 Prozent noch rund 5.120 Euro gewesen. Den genauen Betrag für Ihr Haus berechnet die Steuerabteilung der Stadt Flensburg, die die Steuer für Glücksburg verwaltet.

Für Sie als Verkäufer ist die Senkung ein Argument. Ferienkäufer rechnen die laufenden Kosten genau, und 2026 sind sie in Glücksburg spürbar niedriger als im Vorjahr. Wie die Steuer in Schleswig-Holstein insgesamt funktioniert und warum die Sätze von Ort zu Ort kaum vergleichbar sind, erklären wir in [INTERNER LINK: „Zweitwohnungssteuer Schleswig-Holstein: Was sie kostet“ -> /ratgeber/zweitwohnungssteuer-schleswig-holstein/].

Dazu kommt die Kurabgabe. Glücksburg erhebt sie als anerkanntes Seebad nach einer neuen Satzung, gültig seit 01.01.2026. Eigentümer einer Zweitwohnung gelten als ortsfremd und zahlen eine Jahrespauschale, die 28 Tagen Hauptsaison entspricht. Den aktuellen Tagessatz legt die Satzung fest. Im Vergleich zur Zweitwohnungssteuer fällt die Pauschale kaum ins Gewicht, gehört aber in die Aufstellung, die Sie Ferienkäufern mitgeben.

Sturmflut, Hochwasser und Erhaltungssatzung

Bei der Ostsee-Sturmflut im Oktober 2023 erreichte der Pegel in Flensburg 2,27 Meter über dem mittleren Wasserstand, laut BSH-Daten der höchste Wert seit 1872. Auf Holnis wurden die Strandterrasse beschädigt und das öffentliche WC zerstört. Seitdem fragen Käufer bei jedem Haus in Wassernähe nach.

Seit dem 22.12.2025 gibt es neue Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten im Hochwasserkartenportal des Landes. Schauen Sie vor dem Verkauf nach, ob Ihr Grundstück in einem Risikogebiet liegt. Der Käufer macht es ohnehin.

Hat Ihr Haus bei der Sturmflut Wasser abbekommen, sagen Sie es. Einen bekannten Mangel zu verschweigen, hebelt den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag aus (§ 444 BGB). Rechnungen für Trocknung und Sanierung und der Nachweis einer Elementarschadenversicherung gehören in die Unterlagen. Was im Kaufvertrag dazu stehen sollte, steht in [INTERNER LINK: „Kaufvertrag Immobilie: Inhalt, Fristen und Fallstricke“ -> /ratgeber/kaufvertrag-immobilie/]. Bei einem konkreten Schaden sprechen Sie bitte mit einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht.

Ein weiteres Thema betrifft die alten Villenstraßen. Für Bereiche wie Paulinenallee, Lindenweg, Bergstraße, Fördestraße und Wilhelminenstraße hat Glücksburg Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB erlassen. Abriss, Umbau und Nutzungsänderung brauchen dort eine Genehmigung, und die Stadt hat beim Verkauf ein Vorkaufsrecht. Käufer, die eine alte Villa abreißen und neu bauen wollen, müssen das wissen. Der Notar holt die Erklärung zum Vorkaufsrecht ein, das kostet ein paar Wochen.

Hausverkauf in Glücksburg: So gehen wir vor

Der Ablauf unterscheidet sich im Kern nicht von einem Verkauf in Schleswig. Den kompletten Prozess beschreiben wir in [INTERNER LINK: „Haus verkaufen in Schleswig: Der komplette Leitfaden für Eigentümer“ -> /ratgeber/haus-verkaufen-schleswig/]. In Glücksburg setzen wir andere Schwerpunkte:

1. Planungsrecht klären. Plangebiet, Veränderungssperre, Erhaltungssatzung, Genehmigung der Ferienvermietung. Das kommt bei uns vor der Preisfindung, weil es den Preis bestimmt.
2. Käufergruppe festlegen. Dauerwohner oder Ferienkäufer? Danach richten wir Exposé, Fotos und Preis aus.
3. Wert ermitteln. Bodenrichtwert, Zustand, Baujahr und Vergleichsverkäufe aus Glücksburg und den Nachbarorten wie Harrislee und Munkbrarup.
4. Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Dazu für Glücksburg: Auskunft des Bauamts, Vermietungszahlen der letzten Jahre, Bescheide zur Zweitwohnungssteuer, Nachweise zu Sturmflutschäden.
5. Vermarkten und besichtigen. Viele Käufer kommen aus Hamburg oder dem Süden. Wir prüfen die Finanzierung vorab, damit niemand umsonst anreist.
6. Notar und Übergabe. Bei Ferienhäusern regeln wir im Vertrag, was mit Buchungen und Inventar passiert.

Bei einem realistischen Startpreis rechnen wir in der Region mit drei bis sechs Monaten bis zum Notartermin. Ferienhäuser verkaufen sich am besten im Frühjahr. Im Februar fährt kaum jemand zum Besichtigen an die Förde.

Was der Verkauf kostet und was Sie steuerlich prüfen sollten

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Privatleute teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, so schreiben es die §§ 656a bis 656d BGB seit Ende 2020 vor. Den Satz vereinbaren wir vorher schriftlich mit Ihnen. Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent in Schleswig-Holstein), Notar und Grundbuch zahlt üblicherweise der Käufer. Mehr dazu in [INTERNER LINK: „Was kostet ein Makler in Schleswig-Holstein?“ -> /ratgeber/was-kostet-immobilienmakler-schleswig-holstein/].

Wichtig für Ferienhausbesitzer ist die Spekulationsfrist. Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich versteuern. Ausgenommen ist ein Haus, das Sie selbst bewohnt haben. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2017 (IX R 37/16) gilt das auch für ein Ferienhaus, das Sie nur zeitweise selbst nutzen und das in der übrigen Zeit leer steht. Haben Sie es dagegen an Gäste vermietet, greift die Ausnahme in der Regel nicht. Wir sind Makler, keine Steuerberater. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Glücksburg

Was ist mein Haus in Glücksburg wert?
Die Portale nennen für 2026 im Schnitt 3.300 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter, in einfacher Lage gut 2.100 Euro, in guter Lage bis knapp 4.800 Euro. Was Ihr Haus konkret bringt, hängt stark von Lage und Nutzungsrecht ab und lässt sich nur vor Ort seriös sagen.

Darf ich mein Haus als Ferienhaus verkaufen?
Nur wenn die Ferienvermietung baurechtlich genehmigt ist. In rund 15 Plangebieten gelten seit 2024 und 2025 Veränderungssperren. Klären Sie den Stand beim Bauamt, bevor Sie damit werben.

Wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer in Glücksburg?
Seit 2026 beträgt sie 7,4 Prozent eines Lagewerts aus Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Gebäudeart. Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern kann das grob 3.000 Euro im Jahr ausmachen. Den verbindlichen Betrag nennt die Steuerabteilung der Stadt Flensburg.

Muss ich Schäden von der Sturmflut 2023 angeben?
Ja. Wer einen bekannten Schaden verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss.

Kommen Sie für einen Verkauf nach Glücksburg?
Ja. Von Tarp aus sind wir an der ganzen Förde unterwegs, in Glücksburg genauso wie in Flensburg, Harrislee und Angeln. Die Erstbewertung vor Ort ist kostenlos.

Ihr Haus in Glücksburg: Wir sehen es uns an

Sie überlegen, Ihr Haus in Glücksburg zu verkaufen, und wollen wissen, was es bringt und ob Ferienkäufer infrage kommen? Wir kommen vorbei, prüfen die Unterlagen und den Planungsstand und sagen Ihnen ehrlich, was wir sehen. Nutzen Sie unsere kostenlose Wertermittlung oder melden Sie sich über die Kontaktseite.

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Quellen: Statistikamt Nord, Bevölkerung A I 2 – vj 2/25 (Stand 30.06.2025); Gertz Gutsche Rümenapp, Kleinräumige Bevölkerungsprognose Kreis Schleswig-Flensburg bis 2040 (08.06.2026); immoportal Immobilienpreise Glücksburg (01.10.2026); immobilienpreise-2026.de (Q2 2026); ohne-makler.net (2026); bodenrichtwerte-deutschland.de auf Basis der Gutachterausschüsse (Stichtag 01.01.2024); Stadt Glücksburg, Bekanntmachungen zu den Bebauungsplänen 1, 9, 58–60, 62–71 (2024–2026), Aufstellungsbeschlüsse B-Plan 65 (12.06.2024) und B-Plan 67 (11.09.2024); Stadt Glücksburg, Zweitwohnungssteuersatzung, Lesefassung mit II. Nachtragssatzung (23.07.2025); Stadt Glücksburg, Kurabgabesatzung 2026; Stadt Glücksburg, Ortsrecht (Erhaltungssatzungen); BSH-Pegeldaten Flensburg via Statista; BI Holnis (29.12.2024); Land Schleswig-Holstein, Hochwassergefahren- und -risikokarten (22.12.2025); §§ 444, 656a–656d BGB; § 172 BauGB; § 13a BauNVO; BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16.