Wärmepumpe Pflicht im Altbau? Was beim Hauskauf gilt

Eine Wärmepumpe-Pflicht für den Altbau gibt es beim Hauskauf nicht, weder sofort noch nach einer Frist. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Es hat die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen gestrichen und die Austauschpflicht für alte Heizkessel ebenfalls. Die vorhandene Heizung darf also weiterlaufen, solange sie funktioniert. Pflicht bleiben nach dem Kauf zwei kleinere Dämmmaßnahmen, für die Sie zwei Jahre Zeit haben.

Das ist die kurze Antwort. Für Ihre Kaufentscheidung ist die längere wichtiger. Wer heute ein Haus mit einer 20 Jahre alten Gasheizung kauft, muss sich in den nächsten Jahren trotzdem um die Heizung kümmern. Der Grund ist allerdings ein anderer: Die Technik altert, und Gas wird teurer. Bei unseren Besichtigungen rund um Schleswig und Tarp fragen Käufer inzwischen nach nichts so oft wie nach der Heizung. Meistens haben sie dabei noch die Debatte von 2023 im Kopf.

Wärmepumpe Pflicht im Altbau: Was sich mit dem GModG geändert hat

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und ist am Folgetag in Kraft getreten. Einzelne Teile greifen erst am 1. Januar 2027, 2028 und 2030, sie betreffen aber vor allem Neubauten und Nichtwohngebäude.

Für den Kauf eines bestehenden Hauses zählt vor allem, was sich bei der Heizung geändert hat:

Regel	Bis Juli 2026 (GEG)	Seit 29. Juli 2026 (GModG)
Neue Heizung im Bestand	mindestens 65 % erneuerbare Energien, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung	keine Quote, freie Wahl der Heizung
Alte Heizkessel	Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren, für Käufer binnen zwei Jahren nach Erwerb	Austauschpflicht gestrichen
Neue Öl- oder Gasheizung	erlaubt nur im Rahmen der 65-Prozent-Regel bzw. mit Übergangsquoten	erlaubt, aber mit steigendem Anteil klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029 („Bio-Treppe“)

Wichtig für die Einordnung: Auch unter dem alten Gebäudeenergiegesetz gab es nie eine ausdrückliche Wärmepumpe-Pflicht. Die 65-Prozent-Regel ließ sich auch mit Fernwärme, Biomasse oder einer Hybridheizung erfüllen. In der öffentlichen Debatte ist daraus trotzdem das „Wärmepumpen-Gesetz“ geworden, und genau dieser Eindruck hält sich bei vielen Käufern bis heute.

Kurz gesagt: Wer seit dem 29. Juli 2026 ein Bestandshaus kauft, muss die vorhandene Heizung weder austauschen noch durch eine Wärmepumpe ersetzen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt nach dem Eigentümerwechsel nur die Dämmung der obersten Geschossdecke und offen liegender Heizungsrohre in unbeheizten Räumen, jeweils innerhalb von zwei Jahren.

Welche Pflichten Käufer nach dem Eigentümerwechsel trotzdem treffen

Die Nachrüstpflichten aus dem alten Gebäudeenergiegesetz hat das GModG übernommen. Sie betreffen viele Häuser in unserer Region, weil ein großer Teil des Bestands rund um Schleswig vor 1980 gebaut wurde.

Oberste Geschossdecke (§ 35 GModG): Grenzt die oberste Geschossdecke an einen unbeheizten Dachboden und erfüllt sie nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, muss sie gedämmt werden. Der U-Wert darf danach höchstens 0,24 W/(m²K) betragen. Ist stattdessen das Dach darüber gedämmt, ist die Pflicht ebenfalls erfüllt.

Heizungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 GModG): Ungedämmte, zugängliche Rohre und Armaturen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller, müssen gedämmt werden. Die Mindestdicken stehen in Anlage 8 des Gesetzes.

Für selbstgenutzte Häuser mit höchstens zwei Wohnungen gilt eine Ausnahme: Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 schon selbst darin gewohnt, ist er von beiden Pflichten befreit. Diese Befreiung endet mit dem Verkauf. Als Käufer haben Sie dann zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit, die Maßnahmen umzusetzen (§ 35 Abs. 3 GModG). Bei Verstößen sieht § 108 GModG Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor.

Was das kostet, hängt stark vom Haus ab. Eine begehbare Dämmung auf dem Dachboden eines typischen Einfamilienhauses liegt nach unserer Erfahrung meist im mittleren vierstelligen Bereich. Die Rohre im Keller sind oft schon für wenige hundert Euro erledigt. Gemessen an einer neuen Heizung ist das wenig. In Ihr Budget gehört es trotzdem, weil es die einzige energetische Pflicht ist, die nach dem Kauf sicher kommt.

Eine Ausnahme ist im Gesetz noch vorgesehen: Lassen sich die Kosten durch die Einsparung nicht in angemessener Frist erwirtschaften, entfällt die Pflicht für selbstgenutzte Häuser mit bis zu zwei Wohnungen (§ 35 Abs. 4). Ob das bei Ihrem Haus greift, sollte ein Energieberater beurteilen. Darauf verlassen würde ich mich beim Kauf nicht.

Heizung tauschen nach dem Hauskauf: Was die Bio-Treppe bedeutet

Wenn die vorhandene Heizung kaputtgeht oder Sie sie freiwillig ersetzen, dürfen Sie seit dem GModG wieder eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen. Ganz ohne Auflage ist das aber nicht. Neu eingebaute fossile Heizungen müssen schrittweise mit klimafreundlichen Brennstoffen wie Biomethan oder Bioöl betrieben werden:

• ab 1. Januar 2029: 10 Prozent
• ab 1. Januar 2030: 15 Prozent
• ab 1. Januar 2035: 30 Prozent
• ab 1. Januar 2040: 60 Prozent

Erfüllen lässt sich die Quote auch über Ersatzmaßnahmen, etwa eine Wärmepumpen-Hybridheizung oder Solarthermie. Fällt eine alte Heizung irreparabel aus, gilt nach Darstellung des Herstellers Viessmann eine Übergangsfrist von zwölf Monaten.

Für Ihre Kaufentscheidung heißt das: Die neue Gasheizung für 12.000 bis 15.000 Euro ist im Einbau günstiger als eine Wärmepumpe. Über die Laufzeit muss das nicht so bleiben. Biomethan ist teurer als Erdgas, und der CO2-Preis auf fossile Brennstoffe steigt nach heutiger Planung weiter. Dazu kommt ein Effekt, den kaum jemand auf dem Schirm hat: Je mehr Haushalte vom Gasnetz gehen, desto weniger Kunden teilen sich dessen Kosten. Das Fraunhofer ISI hat für ein Einfamilienhaus Mehrkosten von rund 23.700 Euro bis 2045 gegenüber einer Wärmepumpe errechnet (zitiert nach Polarstern). Solche Prognosen sind unsicher, die Richtung ist aber eindeutig.

Christopher Klose dazu: „Ich sage Käufern ehrlich, dass die Gasheizung rechtlich kein Problem mehr ist. Wirtschaftlich ist sie eine Wette auf Gaspreise, die niemand seriös vorhersagen kann. Wer zwanzig Jahre im Haus bleiben will, sollte beide Varianten durchrechnen lassen.“

Eignet sich der Altbau überhaupt für eine Wärmepumpe?

Die gute Nachricht vorweg: Viel mehr Altbauten eignen sich für eine Wärmepumpe, als die meisten Käufer denken. Entscheidend ist nicht das Baujahr, sondern die Vorlauftemperatur, die das Haus an kalten Tagen braucht. Liegt sie bei 55 Grad oder darunter, arbeitet eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in der Regel wirtschaftlich. Fußbodenheizung ist dafür nicht nötig, oft reicht es, einzelne kleine Heizkörper gegen größere zu tauschen.

Bei der Besichtigung können Sie einige Punkte selbst prüfen oder erfragen:

1. Alter und Typ der Heizung: Typenschild ansehen. Ein Gas-Brennwertgerät von 2015 hat andere Perspektiven als ein Ölkessel von 1995.
2. Verbrauch der letzten Jahre: Lassen Sie sich Abrechnungen geben. Daraus lässt sich die nötige Heizleistung einer Wärmepumpe gut abschätzen.
3. Heizkörper: Wie groß sind sie im Verhältnis zum Raum? Gibt es Räume, die schon heute schwer warm werden?
4. Platz für das Außengerät: Abstand zur Grundstücksgrenze und zum Nachbarn, Schallschutz, Zugänglichkeit.
5. Unterlagen des Schornsteinfegers: Feuerstättenbescheid und letzte Messprotokolle zeigen, ob die Anlage gewartet wurde.
6. Energieausweis: Er muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorliegen und gibt einen ersten Anhaltspunkt zum energetischen Zustand. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht.

Eine Besonderheit in Schleswig: In der Altstadt und auf dem Holm stehen viele Häuser unter Denkmalschutz oder im Bereich einer Erhaltungssatzung. Ein Außengerät an der Straßenseite ist dort oft nicht genehmigungsfähig. Zuständig ist die untere Denkmalschutzbehörde beim Kreis Schleswig-Flensburg. Fragen Sie dort nach, bevor Sie den Kaufpreis mit einer Wärmepumpe kalkulieren. Bei reetgedeckten Häusern an der Schlei kommen eigene Fragen zum Brandschutz und zur Aufstellung hinzu.

Wer es genau wissen will, lässt vor dem Kauf einen Energieberater ins Haus. Eine Vor-Ort-Begehung kostet meist ein paar hundert Euro und ist bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro gut angelegtes Geld. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP), den der Berater erstellen kann, bringt bei späteren Maßnahmen an der Gebäudehülle zusätzlich einen Förderbonus.

Was eine Wärmepumpe im Altbau kostet und was gefördert wird

Für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe im Einfamilienhaus rechnen wir in unserer Region mit 25.000 bis 40.000 Euro, inklusive Einbau, Hydraulik und gegebenenfalls neuer Heizkörper. Der Zuschuss läuft über das KfW-Programm 458. Stand Oktober 2026 gilt nach unserer Recherche:

Förderbaustein	Höhe	Voraussetzung
Grundförderung	30 %	alle Antragsteller
Klimageschwindigkeitsbonus	16 %	selbstnutzende Eigentümer, Austausch einer funktionierenden fossilen Heizung
Einkommensbonus	gestaffelt bis 40 %	selbstnutzende Eigentümer mit geringerem zu versteuerndem Haushaltseinkommen
Obergrenze	70 %	förderfähige Kosten max. 28.000 € für die erste Wohneinheit

Ein Rechenbeispiel mit gekennzeichneten Annahmen: Sie kaufen ein Haus und ersetzen die funktionierende Gasheizung durch eine Wärmepumpe für 34.000 Euro. Förderfähig sind 28.000 Euro. Mit Grundförderung und Klimageschwindigkeitsbonus erhalten Sie 46 Prozent davon, also 12.880 Euro. Ihr Eigenanteil liegt bei rund 21.000 Euro. Mit Einkommensbonus kann der Zuschuss auf bis zu 19.600 Euro steigen.

Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen. Erstens wurden die Fördersätze im Sommer 2026 umgestellt, und für 2027 sind bereits weitere Absenkungen angekündigt. Die Quellen dazu widersprechen sich teilweise, prüfen Sie deshalb vor jedem Antrag die aktuellen Konditionen direkt bei der KfW. Zweitens zählt die Reihenfolge. Für den Antrag brauchen Sie einen Vertrag mit dem Fachbetrieb, der erst mit der Förderzusage wirksam wird (aufschiebende Bedingung). Wer den Auftrag ohne diese Klausel unterschreibt und erst danach den Antrag stellt, verliert den Zuschuss.

Wenn Sie ein Haus mit Energieklasse F, G oder H kaufen und Kinder im Haushalt haben, kommt zusätzlich der KfW-Kredit „Jung kauft Alt“ in Frage. Wie sich das mit der IB.SH-Förderung kombinieren lässt, erklären wir im Ratgeber zur Förderung beim Hauskauf in Schleswig-Holstein.

Heizungsgesetz und Hauskauf: Wie Sie die Heizung in den Kaufpreis einrechnen

Hier wird es für Käufer konkret. Das Gesetz zwingt Sie zu nichts, der Markt rechnet die Heizung aber trotzdem ein. Zwischen einem unsanierten und einem modernisierten Haus liegen rund um Schleswig etwa 30 bis 40 Prozent pro Quadratmeter, und die Heizung ist einer der größten Posten in dieser Lücke. Wie Verkäufer diese Lücke sehen, haben wir im Ratgeber zum sanierungsbedürftigen Haus beschrieben. Für Ihre Verhandlung lohnt sich der Blick auf die Gegenseite.

Ein Käuferpaar aus Flensburg hat sich im Frühjahr ein Einfamilienhaus von 1972 in Silberstedt angesehen, Ölkessel von 1999, Dachboden ungedämmt. Der Angebotspreis war mit dem Argument „Heizung muss eh raus“ schon gesenkt worden. Seit dem GModG stimmt dieses Argument rechtlich nicht mehr. Wirtschaftlich stimmt es weiterhin: Ein 27 Jahre alter Ölkessel hält nicht mehr ewig, und die Ersatzteilversorgung wird dünner. Wir haben mit den beiden einen Heizungstausch in den nächsten drei Jahren eingeplant und den Kaufpreis an dieser realistischen Annahme gemessen, nicht an der alten Rechtslage.

Für Ihre eigene Kalkulation nutzen wir eine grobe Faustregel nach dem Alter der Heizung. Unter zehn Jahren sehen wir meist keinen kurzfristigen Investitionsbedarf, sofern die Wartungsnachweise da sind. Zwischen zehn und 20 Jahren sollten Sie eine Rücklage bilden. Ist die Anlage älter als 20 Jahre, planen Sie den Tausch fest ein, entweder in der Finanzierung oder in der Preisverhandlung.

Bei solchen Häusern lohnt es sich, die Modernisierung gleich mitzufinanzieren. Wer die Wärmepumpe ein Jahr nach dem Kauf zahlen muss, steht oft vor einer zweiten Finanzierung zu schlechteren Konditionen. Über unsere Baufinanzierung planen wir den Kauf und die Modernisierung in einem Konzept. In Schleswig-Holstein kommen beim Kauf allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer hinzu, das Budget ist also schnell ausgereizt.

Im Kaufvertrag selbst sollten Sie den Zustand der Heizung nicht als selbstverständlich behandeln. Bei Altbauten wird meist „gekauft wie gesehen“ vereinbart. Haben Sie Zusagen des Verkäufers zur Heizung bekommen, etwa zum Baujahr oder zur letzten Wartung, gehören sie in den notariellen Vertrag. Was nicht beurkundet ist, gilt nicht. Bei rechtlichen Fragen zum Vertrag ist Ihr Notar oder ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht der richtige Ansprechpartner.

Häufige Fragen zur Wärmepumpe-Pflicht beim Hauskauf

Muss ich nach dem Kauf eines Altbaus eine Wärmepumpe einbauen?
Nein. Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine Pflicht, eine funktionierende Heizung zu ersetzen, und keine Vorgabe für eine bestimmte Heiztechnik.

Darf ich nach dem Hauskauf noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Ab 2029 muss eine neu eingebaute Gasheizung aber anteilig mit klimafreundlichem Gas betrieben werden, beginnend mit 10 Prozent und steigend auf 60 Prozent ab 2040. Das macht den Betrieb nach heutiger Einschätzung teurer. Lassen Sie sich vor der Entscheidung beide Varianten über die gesamte Nutzungsdauer durchrechnen, nicht nur die Anschaffung.

Was muss ich nach dem Hauskauf energetisch nachrüsten?
Die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen. Dafür haben Sie zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang.

Gilt die 30-Jahre-Austauschpflicht für alte Heizkessel noch?
Nein, das GModG hat sie gestrichen. Ein alter Kessel darf betrieben werden, bis er nicht mehr repariert werden kann.

Spielt die kommunale Wärmeplanung in Schleswig noch eine Rolle?
Für die Heizungswahl nicht mehr als Pflicht, denn die Kopplung der 65-Prozent-Regel an die Wärmeplanung ist entfallen. Interessant bleibt sie, wenn in Ihrer Straße ein Wärmenetz geplant ist. Dann kann sich ein Anschluss mehr lohnen als eine eigene Heizung. Fragen Sie bei der Stadt Schleswig oder Ihrer Gemeinde nach dem aktuellen Stand, bevor Sie sich festlegen.

Heizung beim Hauskauf richtig einschätzen

Die Rechtslage ist seit Juli 2026 einfacher geworden, die Kaufentscheidung nicht unbedingt. Ob ein Haus mit alter Heizung ein guter Kauf ist, entscheidet sich am Preis und daran, wie lange Sie darin wohnen wollen. Verbindliche Auskunft zu Fristen und Förderung im Einzelfall gibt Ihnen ein Energieberater.

Wenn Sie rund um Schleswig oder an der Schlei ein Haus suchen, schauen wir uns die Objekte mit Ihnen gemeinsam an und rechnen Heizung und Modernisierung von Anfang an in den Kaufpreis ein. Legen Sie einen persönlichen Suchauftrag an oder melden Sie sich über unsere Kontaktseite. Weitere Tipps für die Besichtigung finden Sie in unserem Ratgeber Haus kaufen in Schleswig.