Ferienwohnung verkaufen an der Ostsee: Was Käufer prüfen
Wer eine Ferienwohnung an der Ostsee verkaufen will, sollte zuerst eine Frage klären: Kauft ein Selbstnutzer oder ein Anleger? Selbstnutzer zahlen für Lage und Blick, Anleger für belegbare Mieteinnahmen. Davon hängt der erzielbare Preis ab, und überraschenderweise auch die Steuer. Laut Engel & Völkers liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Ferienwohnungen an der Kieler Bucht und der Schlei 2026 bei 5.349 Euro pro Quadratmeter.
Von unserem Büro in Tarp aus sind Sie an der Flensburger Förde wie an der Schlei in unter einer Stunde. Bei Ferienwohnungen erleben wir immer wieder dasselbe: Der Preis ist selten das Problem. Schwierig wird es, wenn Fragen zur Umsatzsteuer oder zu laufenden Buchungen erst beim Notar auftauchen. Um genau diese Punkte geht es hier. Wenn Sie ein Ferienhaus an der Ostsee verkaufen, gilt das meiste genauso, nur die Fragen zur Eigentümergemeinschaft entfallen.
Ferienwohnung an der Ostsee verkaufen: Zwei Käufergruppen, zwei Rechnungen
Selbstnutzer wollen die Wohnung für eigene Urlaube, oft mit Blick auf den späteren Ruhestand an der Küste. Nach unserer Erfahrung kommen viele aus Hamburg und aus Nordrhein-Westfalen. Sie fragen nach Seeblick, Strandnähe, Parkplatz und danach, ob der Hund mit darf. Die Belegungszahlen der letzten Jahre interessieren sie kaum.
Anleger rechnen anders. Sie wollen sehen, was die Wohnung im Jahr tatsächlich einbringt und was davon nach allen Kosten übrig bleibt. Ein schöner Blick ist für sie ein Argument für höhere Tagespreise, mehr nicht.
Die Engel-&-Völkers-Zahlen zeigen, warum das zählt. Für die Region Kieler Bucht und Schlei nennt der Bericht Mietrenditen von 3 bis 6 Prozent, für die Lübecker Bucht nur 1 bis 4 Prozent bei höheren Preisen. Bei so niedrigen Renditen kaufen in Timmendorfer Strand eher Selbstnutzer. An der Schlei und in Eckernförde rechnet sich die Vermietung besser, entsprechend häufiger fragen dort Anleger an.
Den Preis einer Ferienwohnung an der Ostsee bestimmt die Käufergruppe: Selbstnutzer bewerten Lage und Ausblick, Anleger den nachweisbaren Reinertrag. Wer die Wohnung der falschen Gruppe präsentiert, verschenkt Geld oder Zeit.
Was ist eine Ferienwohnung an der Ostsee wert?
Für Selbstnutzer zählt der Vergleichswert. Was haben ähnliche Wohnungen in vergleichbarer Lage gekostet? An der Ostsee schwanken die Preise schon innerhalb eines Ortes stark. Eine Wohnung in der ersten Reihe mit Balkon zur See kostet oft deutlich mehr als dieselbe Größe zwei Straßen weiter. Die Engel-&-Völkers-Werte sind Angebotspreise eines Maklerhauses, keine amtlich ausgewerteten Kaufpreise. Sie eignen sich zur Orientierung, nicht als Preisschild für Ihre Wohnung.
| Region (Engel & Völkers, 2026) | Ø Angebotspreis Ferienwohnung | Mietrendite | Übernachtungen 2025 |
|---|---|---|---|
| Kieler Bucht & Schlei (inkl. Eckernförde, Laboe, Fehmarn) | 5.349 €/m² | 3,0–6,0 % | 3,81 Mio. (−2,7 %) |
| Lübecker Bucht (Travemünde, Timmendorfer Strand, Grömitz) | 5.978 €/m² | 1,0–4,0 % | 5,75 Mio. (+2,8 %) |
Für Anleger zählt der Ertrag. Ein vereinfachtes Beispiel, keine Bewertung: Eine 55-Quadratmeter-Wohnung in Eckernförde erzielt 22.000 Euro Mietumsatz im Jahr. Nach Vermittlungsagentur, Reinigung, Hausgeld, Rücklagen und Abgaben bleiben rund 12.000 Euro. Erwartet ein Anleger 4 Prozent Rendite, ist ihm die Wohnung etwa 300.000 Euro wert. Erwartet er 5 Prozent, sind es nur noch 240.000 Euro.
Daraus folgt zweierlei. Ohne saubere Zahlen zu Umsatz und Kosten bekommen Sie von Anlegern nur vorsichtige Angebote. Und jeder Prozentpunkt Renditeerwartung verschiebt den Preis um fünfstellige Beträge. Wie wir den Marktwert grundsätzlich ermitteln, erklären wir in [INTERNER LINK: „Wertermittlung Haus: Die drei Verfahren verständlich erklärt“ -> /ratgeber/wertermittlung-haus/].
Christopher Klose dazu: „Viele Eigentümer schauen nur auf die Angebote im Nachbarhaus. Bei Ferienwohnungen sagt die Buchungshistorie oft mehr über den Preis als der Quadratmeterpreis.“
Ferienwohnung verkaufen und Steuer: Diese Punkte prüfen Sie vorher
Bei Ferienwohnungen tauchen Steuerfragen auf, die beim Verkauf einer normalen Wohnung keine Rolle spielen. Fast alle hängen davon ab, wie Sie die Wohnung in den letzten Jahren genutzt haben. Lassen Sie diese Punkte unbedingt vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen. Die folgenden Abschnitte ersetzen keine Steuerberatung.
Spekulationsfrist: Eigennutzung zählt, Vermietung nicht
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nach § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig. Steuerfrei bleibt er, wenn Sie die Wohnung ausschließlich selbst genutzt haben, oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
Für Ferienwohnungen ist ein Urteil des Bundesfinanzhofs wichtig (27.06.2017, IX R 37/16). Danach nutzen Sie eine Wohnung auch dann zu eigenen Wohnzwecken, wenn Sie sie nur zeitweise bewohnen und sie Ihnen in der übrigen Zeit zur Verfügung steht. Eine Ferienwohnung, die Sie nur selbst nutzen, kann also steuerfrei verkauft werden. Haben Sie sie dagegen an Gäste vermietet, greift die Ausnahme in der Regel nicht. Bei gemischter Nutzung kommt es auf die Details an.
Inventar: Getrennt ausweisen
Die meisten Ferienwohnungen werden möbliert verkauft. Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass mitverkaufte Einrichtung nicht in den Spekulationsgewinn einfließt (Urteil vom 03.08.2020, 5 K 2493/18 E). Die Revision wurde nicht zugelassen, ein BFH-Urteil dazu gibt es nicht. Auch der Käufer profitiert. Auf bewegliches Inventar zahlt er in der Praxis keine Grunderwerbsteuer, die in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent beträgt.
Weisen Sie den Inventarwert deshalb im Kaufvertrag gesondert aus, gestützt auf eine Inventarliste mit realistischen Zeitwerten. Ein überhöhter Betrag für zehn Jahre alte Betten fällt beim Finanzamt auf. Mehr zur Spekulationsfrist und zu Rechenbeispielen finden Sie in [INTERNER LINK: „Immobilie verkaufen und Steuern: Was Eigentümer wissen müssen“ -> /ratgeber/immobilie-verkaufen-steuer/].
Umsatzsteuer: Die Falle beim Verkauf an Selbstnutzer
Dieses Thema übersehen viele, und es kann teuer werden. Wer seine Ferienwohnung kurzfristig an Gäste vermietet, ist umsatzsteuerlich oft Unternehmer. Typisch an der Ostsee: Die Wohnung wurde neu vom Bauträger gekauft, der Kaufvertrag wurde umsatzsteuerpflichtig gestaltet, und das Finanzamt hat die Vorsteuer erstattet. Auch bei Inventar und Renovierung kommt das vor. Dann müssen Sie beim Verkauf genau hinschauen. Kleinunternehmer ohne Vorsteuerabzug betrifft das nicht.
Verkaufen Sie die Wohnung an einen Käufer, der die Vermietung fortführt, ist das in der Regel eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen. Der Bundesfinanzhof hat das für Ferienwohnungen bestätigt, selbst wenn die Wohnung beim Verkauf gerade leer stand (Urteil vom 05.06.2014, V R 10/13). Der Käufer übernimmt dann den Berichtigungszeitraum (§ 15a Abs. 10 UStG).
Kauft dagegen ein Selbstnutzer, kann das Finanzamt einen Teil der Vorsteuer zurückfordern. Vereinfacht: Haben Sie 2021 beim Kauf 40.000 Euro Vorsteuer gezogen und verkaufen Anfang 2027 an einen Selbstnutzer, sind rund vier Zehntel fällig, also etwa 16.000 Euro. Das sollten Sie wissen, bevor Sie zwei Angebote vergleichen.
Wer beim Kauf seiner Ferienwohnung Vorsteuer gezogen hat und innerhalb von zehn Jahren an einen Selbstnutzer verkauft, muss einen Teil davon an das Finanzamt zurückzahlen. Beim Verkauf an einen Käufer, der die Vermietung fortführt, entfällt diese Berichtigung in der Regel.
Rechtliche Fragen, die Käufer an der Ostsee stellen
Darf die Wohnung überhaupt als Ferienwohnung genutzt werden?
Seit 2017 sind Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten nach § 13a BauNVO ausnahmsweise zulässig. Viele Ostseegemeinden haben das in ihren Bebauungsplänen eingeschränkt, um Dauerwohnraum zu schützen. Kappeln etwa schließt Ferienwohnungen in Teilen von Alt-Ellenberg aus, Eckernförde hat ein eigenes Beherbergungskonzept. Details dazu finden Sie in [INTERNER LINK: „Haus verkaufen in Kappeln: Was an der Schlei anders ist“ -> /ratgeber/haus-verkaufen-kappeln/] sowie in unserem Ratgeber zum Hausverkauf in Eckernförde.
Für einen Anleger ist die Genehmigung der Ferienvermietung die Grundlage seiner Rechnung. Legen Sie die Baugenehmigung oder den Bescheid zur Nutzungsänderung deshalb gleich mit ins Exposé. Fehlt er, fragen Sie vor der Vermarktung beim Bauamt nach.
Was sagt die Teilungserklärung?
Bei einer Eigentumswohnung kommt die Gemeinschaftsordnung dazu. Nach dem Bundesgerichtshof gehört die Vermietung an wechselnde Feriengäste zur erlaubten Wohnnutzung, solange die Teilungserklärung nichts anderes regelt (Beschluss vom 14.01.2010, V ZR 72/09). Ein nachträgliches Verbot per Mehrheitsbeschluss ist in der Regel nicht möglich, entschied der BGH 2019 (V ZR 112/18). Ist Ihre Einheit im Grundbuch als Teileigentum eingetragen, etwa ein früheres Hotelzimmer, kann das anders aussehen. Welche WEG-Unterlagen Käufer allgemein erwarten, steht in [INTERNER LINK: „Wohnung verkaufen: Besonderheiten, Ablauf und häufige Fehler“ -> /ratgeber/wohnung-verkaufen/].
Zweitwohnungssteuer und Energieausweis
Selbstnutzer zahlen in vielen Ostseeorten Zweitwohnungssteuer und kalkulieren sie mit ein. Die Satzungen sind gerade in Bewegung. Das Oberverwaltungsgericht Schleswig hat im April 2024 die Satzungen von Timmendorfer Strand und Hohwacht für unwirksam erklärt (6 KN 1/24 und 6 KN 2/24), unter anderem wegen der Berechnung über den Lagewert. Grömitz hat seine Satzung daraufhin rückwirkend geändert. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde den aktuellen Stand ab, bevor Sie Käufern eine Zahl nennen. Wie die Steuer berechnet wird, erklären wir in [INTERNER LINK: „Zweitwohnungssteuer Schleswig-Holstein: Was sie kostet“ -> /ratgeber/zweitwohnungssteuer-schleswig-holstein/].
Beim Energieausweis gibt es eine Ausnahme, die Ferienhausbesitzer kennen sollten. Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr zur Nutzung bestimmt sind, fallen nicht unter das Gebäudeenergiegesetz (§ 2 GEG). Eine ganzjährig vermietete Ferienwohnung in einer Apartmentanlage gehört nicht dazu. Im Zweifel brauchen Sie einen Ausweis, und zwar spätestens zur ersten Besichtigung.
Diese Unterlagen braucht eine vermietete Ferienwohnung
Neben Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis erwarten Käufer bei einer vermieteten Ferienwohnung zusätzlich:
- Belegung und Umsatz der letzten Jahre, am besten als Export aus dem Buchungssystem oder als Abrechnungen der Agentur
- eine Kostenaufstellung mit Agenturprovision, Reinigung, Wäsche, Hausgeld, Abgaben und Instandhaltung
- den Vertrag mit der Vermittlungsagentur samt Kündigungsfrist
- den Buchungsstand für die kommende Saison mit allen Anzahlungen
- eine Inventarliste mit Zeitwerten
- die Genehmigung der Ferienvermietung, bei Eigentumswohnungen dazu Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Bescheide zu Zweitwohnungssteuer und Tourismusabgabe, sofern Ihre Gemeinde sie erhebt
Zwei Jahre Zahlen sind das Minimum. Drei sind besser, weil ein einzelner verregneter Sommer sonst das Bild verzerrt.
Gästebewertungen auf den Buchungsportalen sind kein Pflichtdokument. Anleger lesen sie trotzdem, oft gründlicher als das Exposé.
Laufende Buchungen und der richtige Zeitpunkt
Eine Ferienwohnung wird selten leer verkauft. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer Buchungen nach der Übergabe erfüllt und wem die Anzahlungen zustehen. Auch der Agenturvertrag gehört in diese Klausel. Will der Käufer selbst einziehen, müssen Buchungen nach dem Übergabetermin rechtzeitig storniert oder umgebucht werden. Das kostet Sie unter Umständen Geld und Bewertungen.
Wir raten meist zu diesem Rhythmus: vermarkten im Frühjahr, wenn Käufer ohnehin an die Küste fahren und die Wohnung bei gutem Licht sehen. Übergeben im Herbst, nach der letzten Buchung der Saison. Zwischen Notartermin und Übergabe liegen dann zwar einige Monate, dafür verlieren Sie keine Einnahmen und der Käufer übernimmt eine Wohnung ohne offene Gäste.
Bei einer Ferienwohnung in Damp hatten wir genau diesen Fall. Der Käufer wollte die Wohnung selbst nutzen, für den Sommer waren aber schon zwölf Wochen gebucht. Wir haben die Übergabe auf Anfang Oktober gelegt. Die Eigentümerin hat die Saison noch vermietet, der Käufer bekam eine Wohnung ohne Stornos und ohne schlechte Bewertungen.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Ferienwohnung an der Ostsee
Muss ich beim Verkauf meiner Ferienwohnung Steuern zahlen?
Das hängt von Haltedauer und Nutzung ab. Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist ist er nur steuerfrei, wenn Sie die Wohnung selbst genutzt und nicht vermietet haben. Haben Sie Vorsteuer gezogen, kann zusätzlich Umsatzsteuer ein Thema werden. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Kann ich meine Ferienwohnung mit Inventar verkaufen?
Ja, das ist der Normalfall. Weisen Sie den Inventarwert im Kaufvertrag gesondert und realistisch aus.
Was passiert mit bestehenden Buchungen?
Das regeln Sie im Kaufvertrag. Entweder übernimmt der Käufer die Buchungen samt Anzahlungen, oder Sie legen die Übergabe hinter die letzte gebuchte Woche.
Wann ist die beste Zeit, eine Ferienwohnung an der Ostsee zu verkaufen?
Für die Vermarktung das Frühjahr, für die Übergabe eher der Herbst nach Saisonende. Wichtiger als der Monat ist allerdings ein Preis, der zur Käufergruppe passt. Steht eine Ferienwohnung über den Sommer hinaus im Portal, fragen sich Interessenten zu Recht, was mit ihr nicht stimmt.
Brauche ich für eine Ferienwohnung einen Energieausweis?
In der Regel ja. Ausgenommen sind nur Gebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr zur Nutzung bestimmt sind.
Ihre Ferienwohnung an der Ostsee verkaufen: Wir rechnen beide Seiten durch
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Quellen: Engel & Völkers, „Ferienimmobilien in Schleswig-Holstein“ (07.04.2026) und Marktbericht Ferienimmobilien 2026; § 23 EStG; BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16; FG Münster, Urteil vom 03.08.2020, 5 K 2493/18 E; BFH, Urteil vom 05.06.2014, V R 10/13; § 15a UStG; § 13a BauNVO; BGH, Beschluss vom 14.01.2010, V ZR 72/09; BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18; OVG Schleswig, Urteile vom 24.04.2024, 6 KN 1/24 und 6 KN 2/24; Gemeinde Grömitz, Informationsschreiben Zweitwohnungssteuer; § 2 GEG.