Erbbaurecht Schleswig-Holstein: Kaufen, verkaufen, rechnen
Wer ein Haus mit Erbbaurecht in Schleswig-Holstein kauft, kauft das Gebäude, aber nicht das Grundstück. Für den Boden zahlen Sie dem Eigentümer einen jährlichen Erbbauzins, meist über 99 Jahre. Bei neuen Verträgen liegt dieser Zins im Land typischerweise bei 2 bis 4 Prozent des Bodenwerts. Ob sich das rechnet, entscheidet aber selten der Zinssatz. Viel wichtiger ist die Restlaufzeit. Und die Frage, was passiert, wenn der Vertrag endet. Beides steht im Exposé oft nur am Rand.
Ich bin Christopher C. Klose, Geschäftsführer von Klose & Partner in Tarp. Häuser auf Erbbaugrund begegnen uns rund um Schleswig regelmäßig, häufig auf Land von Kirchengemeinden oder Kommunen. Die Fragen sind fast immer dieselben, egal ob jemand kaufen oder verkaufen möchte. Dieser Ratgeber beantwortet sie.
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht ist das im Grundbuch eingetragene Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben. Geregelt ist es im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Das Haus gehört dem Erbbauberechtigten, der Boden bleibt Eigentum des Grundstückseigentümers. Das Erbbaurecht bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG). Sie können es verkaufen und vererben wie ein normales Grundstück. Auch eine Grundschuld für die Bank lässt sich darauf eintragen.
Umgangssprachlich heißt das Ganze oft „Erbpacht“. Juristisch ist das ungenau, gemeint ist aber dasselbe.
Wer vergibt Erbbaurechte? In Schleswig-Holstein sind es vor allem Kirchengemeinden der Nordkirche und Kommunen, daneben einige Stiftungen. Die Erbbaurechte, die uns im ländlichen Raum um Schleswig und Tarp begegnen, stammen überwiegend aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Damals stellten Gemeinden und Kirchen Bauland für Familien bereit, ohne es zu verkaufen.
Erbbauzins: Wie hoch ist er in Schleswig-Holstein?
Der Erbbauzins wird in der Regel als Prozentsatz des Bodenwerts bei Vertragsschluss vereinbart. Bundesweit sind für Wohngrundstücke 2 bis 5 Prozent üblich. In Schleswig-Holstein zeigt das Beispiel Lübeck gut, wohin sich der Markt bewegt: Nach Unterlagen der Lübecker Bürgerschaft nahmen bauwillige Familien neue Erbbaurechte mit einem festen Zins von 4 Prozent kaum noch an. Für Neubestellungen sieht die Stadt deshalb inzwischen einen Erbbauzins von 2 Prozent des Bodenwerts vor, gekoppelt an den Verbraucherpreisindex.
Bei alten Verträgen sieht es oft ganz anders aus. Ein Erbbauzins, der 1975 auf einen damaligen Bodenwert festgesetzt wurde, wirkt heute manchmal fast symbolisch. Das klingt nach einem Schnäppchen. Es kann aber auch bedeuten, dass bei der nächsten Anpassung oder Verlängerung ein deutlicher Sprung kommt.
Rechenbeispiel: Erbbaurecht oder Grundstück kaufen?
Nehmen wir ein 700 Quadratmeter großes Grundstück in Tarp. Der Bodenrichtwert lag dort nach unserer Auswertung von BORIS-SH im Frühjahr 2026 bei rund 108 Euro pro Quadratmeter. Wie Sie den Wert für Ihre Zone abfragen, steht im Ratgeber Bodenrichtwert in Schleswig.
| Grundstück kaufen | Erbbaurecht (3 %) | Erbbaurecht (2 %) | |
|---|---|---|---|
| Bodenwert | 75.600 € | 75.600 € | 75.600 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 4.914 € | ca. 2.650 € | ca. 1.770 € |
| Laufende Kosten pro Jahr | Zinsen auf den Kredit | 2.268 € | 1.512 € |
| Nach 30 Jahren | Grundstück gehört Ihnen | Zins läuft weiter | Zins läuft weiter |
Beim Kauf finanzieren Sie die 75.600 Euro plus Nebenkosten. Bei einem Bauzins um 3,5 bis 4 Prozent zahlen Sie anfangs etwa 2.650 bis 3.000 Euro Zinsen im Jahr, dazu kommt die Tilgung. Das ist mehr als der Erbbauzins, aber mit jedem Jahr gehört Ihnen ein größerer Teil des Bodens. Der Erbbauzins dagegen läuft, bis der Vertrag endet, und er steigt mit der Inflation.
Die Grunderwerbsteuer beim neuen Erbbaurecht berechnet das Finanzamt nicht auf den Bodenwert, sondern auf den kapitalisierten Erbbauzins (§ 13 Bewertungsgesetz). Bei 99 Jahren Laufzeit ist das grob das 18-Fache des Jahresbetrags. Die Werte in der Tabelle sind eine Näherung, die genaue Berechnung macht Ihr Steuerberater oder der Notar.
Meine Einschätzung: Ein Erbbaurecht ist vor allem dann sinnvoll, wenn das Eigenkapital knapp ist und der Erbbauzins deutlich unter dem aktuellen Bauzins liegt. Wer genug Eigenkapital hat und das Grundstück kaufen kann, fährt auf 30 Jahre gesehen meistens besser mit dem Kauf. Worauf Sie dabei achten sollten, lesen Sie im Ratgeber Grundstück kaufen in Schleswig-Holstein. Wie viel Eigenkapital Sie überhaupt brauchen, erklären wir im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.
Erbbaurecht Haus kaufen: Fünf Punkte, die Sie im Vertrag prüfen müssen
Ein Haus mit Erbbaurecht ist im Exposé spürbar günstiger als ein vergleichbares Haus mit Grundstück. Rund um Schleswig sehen wir häufig Abschläge in der Größenordnung von 20 bis 30 Prozent, im Einzelfall auch deutlich mehr. Ob der Abschlag fair ist, steht im Erbbaurechtsvertrag. Lassen Sie sich ihn vor der Besichtigung schicken, nicht erst zum Notartermin.
1. Die Restlaufzeit
Das ist der wichtigste Punkt. Läuft ein 99-jähriges Erbbaurecht von 1972 im Jahr 2071 aus, haben Sie noch 45 Jahre. Für die eigene Nutzung reicht das vielleicht. Für die Bank und für einen späteren Verkauf wird es eng. Nach unserer Erfahrung mit Partnerbanken wird die Finanzierung ab einer Restlaufzeit von unter etwa 40 bis 50 Jahren deutlich schwieriger. Die Bank verlangt dann mehr Eigenkapital, manchmal sagt sie ganz ab. Die Kreditlaufzeit muss klar vor dem Ende des Erbbaurechts liegen.
2. Die Anpassungsklausel beim Erbbauzins
Fast jeder Vertrag hat eine Wertsicherungsklausel. Für Wohngebäude begrenzt § 9a ErbbauRG die Erhöhung: Sie darf nicht stärker ausfallen als die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss, und frühestens drei Jahre nach der letzten Anpassung. Gestiegene Bodenpreise allein rechtfertigen keine Erhöhung. Die Gerichte orientieren sich dabei in der Regel an einem Mittelwert aus Verbraucherpreisen und Einkommen.
Fragen Sie den Verkäufer, wann zuletzt angepasst wurde. Liegt das zehn Jahre zurück, kann der Eigentümer kurz nach Ihrem Kauf eine Erhöhung verlangen, die die Inflation dieser zehn Jahre nachholt.
3. Die Entschädigung bei Ablauf
Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Grundstückseigentümer den Erbbauberechtigten für das Gebäude entschädigen (§ 27 ErbbauRG). Wie hoch, regelt der Vertrag. Häufig sind zwei Drittel des Gebäudewerts vereinbart, neuere Verträge sehen teils 100 Prozent vor, so auch die Lübecker Neuregelung. Steht im Vertrag gar keine oder eine sehr niedrige Entschädigung, verliert das Haus mit jedem Jahr Restlaufzeit an Wert. Der Eigentümer kann die Entschädigung übrigens abwenden, indem er Ihnen eine Verlängerung anbietet. Lehnen Sie ab, entfällt der Anspruch.
4. Zustimmung des Grundstückseigentümers
In den meisten Verträgen steht, dass Verkauf und Belastung mit einer Grundschuld die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen (§ 5 ErbbauRG). Er darf sie nur verweigern, wenn der Zweck des Erbbaurechts gefährdet ist oder der Käufer nicht die Gewähr bietet, seine Pflichten zu erfüllen (§ 7 ErbbauRG). In der Praxis ist die Zustimmung selten das Problem. Sie kostet aber Zeit. Bei Kirchengemeinden muss häufig der Kirchengemeinderat entscheiden und die Kirchenkreisverwaltung zustimmen. Planen Sie dafür einige Wochen ein.
5. Rang des Erbbauzinses im Grundbuch
Der Erbbauzins ist meist als Reallast im Erbbaugrundbuch eingetragen, oft vor der Grundschuld Ihrer Bank. Die Bank zieht ihn dann als Vorlast vom Beleihungswert ab, so sieht es auch die Finanzaufsicht für Pfandbriefbanken vor. Abhilfe schafft eine Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers. Fragen Sie danach früh, am besten zusammen mit der Zustimmung.
Was sonst im Kaufvertrag stehen sollte, lesen Sie im Ratgeber Kaufvertrag Immobilie.
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht
Zuerst zur Grundsteuer. Schleswig-Holstein wendet seit 2025 das Bundesmodell an. Für Erbbaurechte heißt das: Grundstück und Gebäude werden zusammen bewertet, als gäbe es kein Erbbaurecht, und der Wert wird dem Erbbauberechtigten zugerechnet (§ 261 Bewertungsgesetz). Sie zahlen also die Grundsteuer für Haus und Boden, obwohl Ihnen der Boden nicht gehört. Das überrascht viele Käufer. Es ist aber so gewollt.
Bei der Grunderwerbsteuer gilt: Auch der Kauf eines bestehenden Erbbaurechts löst in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer aus, berechnet auf den Kaufpreis. Bei der Neubestellung zählt der kapitalisierte Erbbauzins. Ob im Einzelfall weitere Beträge in die Bemessungsgrundlage einfließen, etwa bei übernommenen Verpflichtungen, sollten Sie mit einem Steuerberater klären. Die Grundlagen zur Steuer in Schleswig-Holstein stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein.
Wir sind Makler, keine Steuerberater. Bei Fragen zu Ihrer konkreten Steuerlast hilft Ihnen ein Steuerberater, bei Vertragsfragen der Notar oder ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht.
Haus mit Erbbaurecht verkaufen: Was den Preis bestimmt
Für Verkäufer ist die Lage spiegelbildlich. Käufer und Banken schauen auf dieselben fünf Punkte. Ein Haus auf Erbbaugrund lässt sich in Schleswig und Umgebung gut verkaufen, solange die Restlaufzeit lang ist und der Erbbauzins im Rahmen bleibt. Ist eines davon nicht gegeben, wird der Kreis der Käufer kleiner. Der Preis folgt.
Der Wert eines Erbbaurechts ergibt sich vereinfacht aus dem Gebäudewert und einem möglichen Vorteil aus dem Erbbauzins. Zahlt der Erbbauberechtigte weniger, als eine marktübliche Verzinsung des Bodenwerts wäre, steckt in diesem Unterschied ein Wert. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) gibt dafür eigene Verfahren vor. Online-Rechner bilden das nicht ab. Die Grundlagen der Bewertung erklären wir im Ratgeber Wertermittlung Haus.
Ein Fall aus Busdorf
Ein Ehepaar aus Busdorf wollte sein Einfamilienhaus verkaufen, gebaut 1971 auf dem Grund einer Kirchengemeinde. Der Erbbauzins war niedrig, die Restlaufzeit aber auf 44 Jahre geschrumpft. Die ersten beiden Kaufinteressenten scheiterten an der Finanzierung, beide Banken wollten mehr Eigenkapital sehen, als die Käufer hatten.
Wir haben den Verkauf daraufhin pausiert und mit den Eigentümern zuerst das Gespräch mit der Kirchengemeinde gesucht. Ergebnis: eine Verlängerung auf 75 Jahre, verbunden mit einem höheren Erbbauzins. Der Preis für das Haus war danach nicht niedriger als vorher, aber der Kreis der finanzierbaren Käufer deutlich größer. Drei Monate später war der Kaufvertrag beurkundet.
Ehrlich gesagt geht eine solche Verlängerung nicht immer so glatt. Manche Grundstückseigentümer wollen lieber verkaufen als verlängern. Auch das kann eine Lösung sein: Kaufen Sie als Erbbauberechtigter den Boden hinzu, entsteht wieder ein normales Grundstück. Die Hansestadt Lübeck verkauft zum Beispiel Erbbaugrundstücke an die Erbbauberechtigten, bei Verträgen, die vor 2045 auslaufen, seit 2017 ohne den früher üblichen Aufschlag auf den Bodenrichtwert.
Was Verkäufer vorbereiten sollten
- den vollständigen Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen
- einen aktuellen Auszug aus dem Erbbaugrundbuch
- den aktuellen Erbbauzins und das Datum der letzten Anpassung
- den Kontakt zum Grundstückseigentümer und, wenn möglich, eine Vorab-Bestätigung, dass einer Veräußerung nichts im Weg steht
Wer diese Unterlagen erst auf Nachfrage zusammensucht, verliert Wochen. Und unsichere Käufer drücken den Preis.
Erbpacht: Vor- und Nachteile auf einen Blick
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Kein Kapital für den Grundstückskauf nötig | Erbbauzins läuft über die gesamte Laufzeit und steigt mit der Inflation |
| Niedrigere Grunderwerbsteuer bei Neubestellung | Finanzierung schwieriger, vor allem bei kurzer Restlaufzeit |
| Zugang zu Lagen, in denen kaum Bauland verkauft wird | Zustimmung des Eigentümers bei Verkauf und Belastung |
| Bei niedrigem Altzins geringe laufende Kosten | Wertverlust, wenn das Vertragsende näher rückt |
Häufige Fragen zum Erbbaurecht in Schleswig-Holstein
Wer zahlt beim Erbbaurecht die Grundsteuer?
Der Erbbauberechtigte. In Schleswig-Holstein gilt das Bundesmodell, danach wird ihm der Wert von Grundstück und Gebäude zusammen zugerechnet.
Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?
Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Er muss Sie dafür entschädigen, die Höhe regelt der Vertrag. Häufig sind es zwei Drittel des Gebäudewerts, in neueren Verträgen auch mehr. Bietet der Eigentümer eine Verlängerung an und lehnen Sie ab, entfällt die Entschädigung. Deshalb lohnt es sich, mindestens zehn bis 15 Jahre vor Ablauf das Gespräch über eine Verlängerung zu suchen.
Kann der Grundstückseigentümer den Erbbauzins beliebig erhöhen?
Nein. Bei Wohngebäuden darf die Erhöhung die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nicht übersteigen, und sie ist frühestens alle drei Jahre möglich (§ 9a ErbbauRG).
Ist ein Haus mit Erbbaurecht schwerer zu finanzieren?
Ja, vor allem bei kurzer Restlaufzeit oder wenn der Erbbauzins im Rang vor der Grundschuld steht. Viele Banken verlangen dann mehr Eigenkapital. Lassen Sie die Finanzierung prüfen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Kann ich das Grundstück später kaufen?
Wenn der Eigentümer verkaufen will, ja. Ein Anspruch darauf besteht nur, wenn der Vertrag ein Ankaufsrecht vorsieht.
Ihr nächster Schritt
Sie besitzen ein Haus auf Erbbaugrund in Schleswig, Tarp oder Umgebung und möchten wissen, was es wert ist? Wir sehen uns Vertrag, Restlaufzeit und Erbbauzins mit Ihnen an und sagen Ihnen ehrlich, wo Sie stehen. Starten Sie mit unserer kostenlosen Wertermittlung.
Sie überlegen, ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen? Lassen Sie vorab prüfen, ob die Bank mitspielt. Unsere Baufinanzierung rechnet das mit Ihnen durch. Und wenn Sie eine zweite Meinung zu einem konkreten Angebot möchten, sprechen Sie mit uns.