Zweitwohnungssteuer Schleswig-Holstein: Was sie kostet
Die Zweitwohnungssteuer in Schleswig-Holstein ist keine Landessteuer. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie sie erhebt und wie hoch sie ausfällt. Für eine Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern in der Stadt Schleswig kommen nach der aktuellen Satzung schnell 2.000 bis 3.000 Euro im Jahr zusammen, wenn Sie die Wohnung nur selbst nutzen. Wer sie zusätzlich an Feriengäste vermietet, zahlt deutlich weniger.
Seit 2019 haben fast alle Gemeinden im Land ihre Berechnung umgestellt. Der alte Maßstab auf Basis der Mietwerte von 1964 ist vom Tisch, an seine Stelle tritt ein Wohnwert aus Lage, Wohnfläche, Baujahr und Gebäudeart. Das klingt kompliziert. Mit dem Rechenbeispiel weiter unten können Sie die Größenordnung für Ihre eigene Wohnung aber in wenigen Minuten abschätzen.
Was ist die Zweitwohnungssteuer?
Die Zweitwohnungssteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer. Sie trifft jeden, der neben seiner gemeldeten Hauptwohnung eine weitere Wohnung für den persönlichen Bedarf in derselben Gemeinde „innehat“, egal ob als Eigentümer oder als Mieter.
Rechtsgrundlage in Schleswig-Holstein ist das Kommunalabgabengesetz (KAG). Die Details regelt jede Gemeinde in einer eigenen Satzung. Deshalb gibt es so viele unterschiedliche Steuersätze: Sylt, Fehmarn, Kappeln, Eckernförde, Husum und die Stadt Schleswig rechnen jeweils nach eigenen Regeln.
„Innehaben“ heißt: Sie können über die Wohnung verfügen. Ob Sie tatsächlich dort sind, ist zweitrangig. Die Schleswiger Satzung sagt das ausdrücklich: Eine Wohnung bleibt Zweitwohnung, auch wenn sie vorübergehend leer steht. Das Oberverwaltungsgericht Schleswig hat 2022 im Eilverfahren sogar die Steuer für Sylter Zweitwohnungen gebilligt, obwohl die Eigentümer im Frühjahr 2020 wegen des Corona-Zutrittsverbots gar nicht auf die Insel durften.
Zweitwohnungssteuer in Schleswig-Holstein: Warum die Berechnung neu ist
Bis 2018 rechneten viele Gemeinden mit der sogenannten Jahresrohmiete. Das ist ein Wert, der auf den Einheitswerten von 1964 beruht und einfach hochgerechnet wurde. Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die Einheitswerte bei der Grundsteuer gekippt hatte, zog das OVG Schleswig am 30.01.2019 nach: Dieser Maßstab sei für die Zweitwohnungssteuer nicht mehr tauglich.
Die Gemeinden mussten neue Satzungen beschließen. Die meisten entschieden sich für ein Modell mit dem Bodenrichtwert als Lagekomponente. Ganz glatt lief das nicht:
| Entscheidung | Gemeinde | Ergebnis |
|---|---|---|
| OVG Schleswig, 24.04.2024 (6 KN 1/24, 6 KN 2/24) | Timmendorfer Strand, Hohwacht | Satzungen unwirksam: unveränderter Bodenrichtwert als Maßstab verstößt gegen den Gleichheitssatz |
| OVG Schleswig, 09.10.2024 (6 LB 6/24) | Tönning | Satzung wirksam: Bodenrichtwert wird ins Verhältnis zum höchsten Wert der Gemeinde gesetzt |
| OVG Schleswig, 21.01.2025 (6 LB 7/24) | Fehmarn | Geänderte Satzung wirksam |
Der Unterschied ist technisch, aber wichtig. Wer den Bodenrichtwert eins zu eins übernimmt, lässt die Steuer allein vom Grundstückswert abhängen. Wer ihn dagegen relativiert, also durch den höchsten Wert im Gemeindegebiet teilt und 1 addiert, bekommt einen Lagefaktor zwischen 1,0 und 2,0. Die gute Lage macht die Steuer höchstens doppelt so teuer, nicht zehnmal so teuer. Dieses relativierte Modell hat das OVG bisher gehalten, und nach ihm rechnen heute unter anderem Schleswig, Eckernförde, Sylt und Föhr-Amrum.
In den Verfahren Timmendorfer Strand und Hohwacht hat das OVG die Revision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen. Ganz abgeschlossen ist die Rechtsentwicklung also nicht.
So berechnen Sie die Zweitwohnungssteuer
Die Satzung der Stadt Schleswig vom 16.12.2024 ist ein gutes Beispiel, weil sie dem Modell folgt, das sich im Land durchgesetzt hat. Die Formel lautet:
Wohnwert = Lagefaktor × Wohnfläche × Baujahresfaktor × Gebäudeartfaktor × 100
Darauf wird der Steuersatz angewendet, bei Ferienvermietung vorher noch der Verfügbarkeitsgrad. Die einzelnen Bausteine:
- Lagefaktor: Lagewert Ihres Grundstücks geteilt durch den höchsten Lagewert in Schleswig, plus 1,0. Der Lagewert kommt aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses Schleswig-Flensburg, umgerechnet auf ein Normgrundstück von 700 m². Wo Sie den Bodenrichtwert finden, steht in [INTERNER LINK: „Bodenrichtwert in Schleswig: Was er aussagt und wo Sie ihn finden“ -> /ratgeber/bodenrichtwert-schleswig/].
- Wohnfläche: in vollen Quadratmetern nach Wohnflächenverordnung. Abweichend davon zählen Kellerräume mit, wenn Sie darin wohnen oder schlafen. Was sonst dazugehört, erklärt [INTERNER LINK: „Was zählt zur Wohnfläche? Die Regeln der WoFlV im Überblick“ -> /ratgeber/was-zaehlt-zur-wohnflaeche/].
- Baujahresfaktor: Baujahr geteilt durch 1.000, also 1,972 für ein Haus von 1972. Nach einer Kernsanierung zählt das Jahr ihrer Fertigstellung.
- Gebäudeart: Wohnung 1,0, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus 1,1, Einfamilienhaus 1,2.
Der Steuersatz in Schleswig lag für 2014 bis 2024 bei 16,25 Prozent, für 2025 bei 12 Prozent und beträgt ab dem Veranlagungsjahr 2026 13 Prozent.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Schleswig
Angenommen, Sie besitzen eine Eigentumswohnung mit 75 m² Wohnfläche, Baujahr 1972. Das Grundstück liegt in einer Zone, deren Lagewert halb so hoch ist wie der höchste in Schleswig. Der Lagefaktor beträgt dann 1,5. Diese Annahme ist nur zur Veranschaulichung gewählt, Ihren echten Lagefaktor kennt die Stadt.
1,5 × 75 × 1,972 × 1,0 × 100 = 22.185 (Wohnwert)
| Nutzung | Verfügbarkeitsgrad | Bemessungsgrundlage | Steuer 2026 (13 %) |
|---|---|---|---|
| Nur Eigennutzung oder bis 180 Vermietungstage | 100 % | 22.185 | 2.884,05 € |
| 181 bis 275 Vermietungstage | 60 % | 13.311 | 1.730,43 € |
| Über 275 Vermietungstage | 30 % | 6.655,50 | 865,22 € |
Wäre dieselbe Wohnung ein Einfamilienhaus mit 120 m², läge die Steuer bei voller Eigennutzung schon bei rund 5.500 Euro im Jahr. Das ist eine Summe, die in jede Kaufentscheidung gehört.
Warum Sie Steuersätze nicht direkt vergleichen können
Ein Blick auf die Prozentzahlen führt in die Irre. Kappeln nennt in seiner Satzung 3 Prozent, Eckernförde 10 Prozent, Schleswig 13 Prozent und Husum 787 Prozent. Die Bemessungsgrundlagen sind aber unterschiedlich skaliert. Husum etwa multipliziert seinen Wohnwert nicht mit 100, deshalb der dreistellige Satz.
Vergleichen lässt sich nur der Betrag am Ende. Die Gemeinde Sylt rechnet in ihrem Leitfaden (Stand 2021) ein Haus mit 95 m², Baujahresfaktor 1,995, Lagefaktor 1,26 und 60 Prozent Verfügbarkeit vor. Bei einem Satz von 6 Prozent ergibt das 1.031,62 Euro im Jahr. Wer Kaufangebote in verschiedenen Orten nebeneinanderlegt, sollte sich deshalb immer eine Euro-Zahl für das konkrete Objekt geben lassen.
Zweitwohnungssteuer bei Ferienwohnung und Vermietung
Die meisten Fragen, die wir an der Schlei und an der Ostseeküste hören, drehen sich um die Ferienvermietung. Die Regel ist eigentlich einfach: Besteuert wird nur, was Sie selbst nutzen können.
Bieten Sie Ihre Ferienwohnung auch Feriengästen an, spricht die Schleswiger Satzung von Mischnutzung. Dann zählt, an wie vielen Tagen Ihnen die Wohnung zur Verfügung steht. Leerstand rechnet nicht zu Ihren Gunsten, denn an einem Tag ohne Gäste könnten Sie ja selbst einziehen. Die Stufen sind grob: Erst ab 181 Vermietungstagen sinkt die Steuer auf 60 Prozent, ab 276 Tagen auf 30 Prozent.
Damit die Reduzierung greift, müssen Sie aktiv werden. In Schleswig ist bei Mischnutzung jedes Jahr bis zum 31. Januar unaufgefordert eine Steuererklärung fällig. Fehlt sie, gilt die Wohnung als ganzjährig verfügbar und Sie zahlen den vollen Satz. Die Stadt kann Mietzeiten und Mieternamen abfragen, im Einzelfall auch Mietverträge und Zahlungsnachweise. Führen Sie also ein sauberes Belegungsbuch.
Vermieten Sie die Wohnung dauerhaft oder ausschließlich an Gäste und haben Sie selbst keinen Zugriff, ist sie in der Regel keine Zweitwohnung. Diese Abgrenzung sollten Sie schriftlich belegen können, etwa durch einen Vertrag mit einer Vermittlungsagentur, der die Eigennutzung ausschließt.
Bei der Einkommensteuer ist die Zweitwohnungssteuer für eine vermietete Ferienwohnung in der Regel anteilig als Werbungskosten absetzbar, also für die Vermietungstage. Wie das bei Ihnen aufgeteilt wird und ob die Vermietung überhaupt als Einkunftsquelle anerkannt ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Wir sind Makler, keine Steuerberater.
Wer zahlt keine Zweitwohnungssteuer?
Die Ausnahmen sind enger, als viele denken. In der Schleswiger Satzung gibt es im Kern zwei.
Die erste betrifft verheiratete oder verpartnerte Berufspendler. Wer aus beruflichen Gründen eine Wohnung am Arbeitsort braucht, weil er nicht täglich zum Familienwohnsitz fahren kann, zahlt nichts, solange das Paar nicht dauernd getrennt lebt. Die zweite ist schlicht: Liegen Haupt- und Zweitwohnung im selben Gebäude, etwa bei einer Einliegerwohnung im eigenen Haus, fällt in der Regel keine Steuer an.
Für Alleinstehende, die am Arbeitsort eine zweite Wohnung unterhalten, gilt die Befreiung nicht. Sie können die Steuer aber bei der doppelten Haushaltsführung geltend machen. Der Bundesfinanzhof hat am 13.12.2023 (VI R 30/21) entschieden, dass sie dort zu den Unterkunftskosten zählt und damit unter die Obergrenze von 1.000 Euro im Monat fällt.
Ein Wort zum Ummelden: Manche Käufer überlegen, einfach den Hauptwohnsitz an die Schlei zu verlegen. Das geht nur, wenn die Wohnung tatsächlich die vorwiegend genutzte ist, so verlangt es § 21 Bundesmeldegesetz. Eine Scheinanmeldung ist eine Ordnungswidrigkeit, und die Steuerämter gleichen Meldedaten durchaus ab. Davon raten wir klar ab.
Was die Zweitwohnungssteuer für Kauf und Verkauf bedeutet
Wenn Sie als Käufer eine Ferienwohnung oder ein Wochenendhaus suchen, gehört die Zweitwohnungssteuer neben Grundsteuer und Hausgeld in Ihre laufende Kalkulation. Sie fällt jedes Jahr an. Die einmaligen Kosten beim Kauf, von der Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent bis zum Notar, finden Sie in [INTERNER LINK: „Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein: Alle Kosten auf einen Blick“ -> /ratgeber/kaufnebenkosten-schleswig-holstein/].
Prüfen Sie außerdem, ob Sie überhaupt vermieten dürfen. Eckernförde und Kappeln schließen Ferienwohnungen in einzelnen Bebauungsplänen inzwischen aus. Wer mit Mieteinnahmen die Zweitwohnungssteuer drücken will, braucht zuerst eine zulässige Nutzung. Die örtlichen Details haben wir für [INTERNER LINK: „Haus verkaufen in Kappeln: Was an der Schlei anders ist“ -> /ratgeber/haus-verkaufen-kappeln/] und [INTERNER LINK: „Haus verkaufen in Eckernförde: Was Verkäufer vorher klären sollten“ -> /ratgeber/haus-verkaufen-eckernfoerde/] zusammengestellt, für die Nordseeküste in [INTERNER LINK: „Haus verkaufen in Husum: Was an der Nordsee zählt“ -> /ratgeber/haus-verkaufen-husum/].
Nach dem Kauf müssen Sie die Wohnung selbst anmelden. In Schleswig haben Sie dafür zwei Wochen Zeit. Die Steuerpflicht beginnt mit dem Monat, in dem Sie die Wohnung übernehmen, bei einer Übergabe Mitte des Monats erst im Folgemonat.
Als Verkäufer profitieren Sie davon, wenn Sie die Zahl kennen. Bei Besichtigungen an der Schlei kommt die Frage nach der Zweitwohnungssteuer fast immer, oft schon am Telefon. Christopher Klose dazu: „Käufer aus Hamburg rechnen mit Grunderwerbsteuer und Notar, die Zweitwohnungssteuer haben viele nicht auf dem Zettel. Wenn sie erst bei der Besichtigung hören, dass da jedes Jahr ein vierstelliger Betrag dazukommt, ist die Stimmung weg. Deshalb legen wir den Bescheid inzwischen gleich zum Exposé.“ Wer als Eigentümer nur „irgendwas um die tausend Euro“ sagt, lädt zum Nachverhandeln ein. Nach der Übergabe melden Sie die Wohnung bei der Gemeinde ab, damit die Steuerpflicht endet. Ob beim Verkauf selbst Steuern auf den Gewinn anfallen, hängt von der Haltedauer und der Nutzung ab, mehr dazu in [INTERNER LINK: „Immobilie verkaufen und Steuern: Was Eigentümer wissen müssen“ -> /ratgeber/immobilie-verkaufen-steuer/].
Für Ferienkäufer ist die Zweitwohnungssteuer oft der größte laufende Kostenblock nach dem Kredit. Wer sie vor dem Kauf nicht in Euro kennt, kalkuliert blind.
Häufige Fragen zur Zweitwohnungssteuer in Schleswig-Holstein
Erheben alle Gemeinden in Schleswig-Holstein eine Zweitwohnungssteuer?
Nein. Jede Gemeinde entscheidet selbst, eine Pflicht gibt es nicht. Typisch ist die Steuer in Tourismusorten an Nord- und Ostsee, an der Schlei und in Städten wie Schleswig, Lübeck, Itzehoe oder Wedel. Ob Ihre Gemeinde sie erhebt, steht im Ortsrecht auf der Website der Stadt oder des Amtes.
Muss ich Zweitwohnungssteuer zahlen, wenn die Wohnung leer steht?
Ja. Entscheidend ist, dass Sie die Wohnung nutzen könnten, nicht dass Sie es tun.
Zahlen auch Mieter einer Zweitwohnung die Steuer?
Ja. Steuerpflichtig ist, wer die Wohnung innehat, nicht zwingend der Eigentümer. Ein Mieter, der in Schleswig eine Zweitwohnung anmietet, bekommt den Bescheid selbst.
Wie kann ich die Zweitwohnungssteuer senken?
Der wirksamste Hebel ist die Ferienvermietung über die Schwellen von 180 und 275 Tagen, sofern das Baurecht sie erlaubt. Prüfen Sie außerdem Ihren Bescheid: Stimmen Wohnfläche, Baujahr und Gebäudeart? Fehler bei der Wohnfläche, etwa ein mitgerechneter Abstellkeller, kommen vor. Gegen einen fehlerhaften Bescheid können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Bei Zweifeln an der Satzung selbst hilft ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder Haus & Grund.
Kann ich die Zweitwohnungssteuer von der Steuer absetzen?
Bei vermieteten Ferienwohnungen anteilig für die Vermietungszeit, bei doppelter Haushaltsführung innerhalb der Grenze von 1.000 Euro monatlich. Für eine rein privat genutzte Ferienwohnung nicht.
Zweitwohnungssteuer vor dem Kauf klären: so gehen Sie vor
Rufen Sie vor einem Kaufangebot bei der Steuerabteilung der Gemeinde oder des Amtes an und fragen Sie nach dem Lagefaktor für die Adresse. Mit Wohnfläche und Baujahr aus dem Exposé rechnen Sie den Betrag dann selbst nach der Formel oben aus. Das dauert zehn Minuten und schützt Sie vor einer Überraschung, die Sie Jahr für Jahr bezahlen.
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Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich ist die jeweils gültige Satzung Ihrer Gemeinde.
Quellen: Stadt Schleswig, Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer vom 16.12.2024 (§§ 2–8); Gemeinde Sylt, Leitfaden zur Zweitwohnungssteuer (2021); OVG Schleswig, Urteile vom 30.01.2019 (2 LB 90/18), 24.04.2024 (6 KN 1/24, 6 KN 2/24), 09.10.2024 (6 LB 6/24), 21.01.2025 (6 LB 7/24) sowie Eilbeschluss zu Sylt (2022); BFH, Urteil vom 13.12.2023, VI R 30/21; § 3 KAG Schleswig-Holstein; § 21 BMG; Satzungsangaben Kappeln (10/2020), Eckernförde (12/2025), Husum (Stand 01/2025) wie in unseren Ortsratgebern.