Immobilienpreise Flensburg 2026: Was Käufer wirklich zahlen
Ein freistehendes Einfamilienhaus in Flensburg wurde zuletzt im Median für 330.000 Euro verkauft, das entspricht 2.640 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Gebrauchte Eigentumswohnungen gingen für 2.250 Euro pro Quadratmeter weg, Neubauwohnungen für 4.158 Euro. Das sind die jüngsten frei verfügbaren Kaufpreise des Gutachterausschusses, sie beziehen sich auf das Kaufjahr 2023. Die Immobilienpreise in Flensburg liegen damit beim Haus spürbar über dem Kreis Schleswig-Flensburg. Seit 2023 haben sie sich kaum bewegt: Die Angebotspreise der Portale stagnieren 2026 oder geben leicht nach.
Flensburg ist für uns Nachbarschaft. Viele Käufer, die bei uns in Tarp anfragen, haben vorher in Flensburg gesucht, und viele Flensburger Eigentümer fragen, warum ihr Nachbar so viel mehr bekommen haben soll. Darum geht es hier: um echte Kaufpreise, nicht um Wunschpreise.
Kaufpreise in Flensburg nach Objektart
Der Gutachterausschuss wertet jeden notariellen Kaufvertrag in der Stadt aus. Die Zahlen unten stammen aus dem Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024 der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse:
| Objektart (Flensburg, Kaufjahr 2023) | Median Kaufpreis | Median €/m² Wohnfläche | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | 330.000 € | 2.640 € | 57 |
| Doppelhaushälfte | 275.000 € | 2.343 € | 21 |
| Reihenmittelhaus | 250.000 € | 2.345 € | 22 |
| Eigentumswohnung, Weiterverkauf | – | 2.250 € | 77 |
| Eigentumswohnung, Neubau (Erstverkauf) | – | 4.158 € | 44 |
Auffällig ist die Lücke bei den Wohnungen. Eine neue Wohnung kostet in Flensburg rund 85 Prozent mehr als eine gebrauchte. Die gebrauchten Wohnungen, die 2023 verkauft wurden, waren im Schnitt nur 64 Quadratmeter groß. Das sind überwiegend kleine Wohnungen in älteren Mehrfamilienhäusern, und dort entscheidet der Zustand des Gemeinschaftseigentums oft mehr über den Preis als die Wohnung selbst.
Bei den Häusern ist die Spanne riesig. Der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser reichte 2023 von 854 bis 5.243 Euro. Der Median ist also ein Mittelpunkt, kein Preis für Ihr Haus.
In Flensburg wurden 2023 freistehende Einfamilienhäuser im Median für 2.640 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2.250 Euro, Neubauwohnungen 4.158 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss, Immobilienmarktbericht SH 2024).
Neuere amtliche Zahlen gibt es, aber nicht frei im Netz. Der Grundstücksmarktbericht 2025 des Flensburger Gutachterausschusses ist seit März 2026 fertig und kostet als PDF 50 Euro. Wir rechnen damit, dass er die Größenordnung bestätigt, denn die Angebotspreise haben sich seit 2023 nur wenig verändert.
Quadratmeterpreis Flensburg: Warum Portale andere Zahlen zeigen
Wer „Quadratmeterpreis Flensburg“ sucht, findet für Häuser 2026 Werte zwischen 2.746 und 3.027 Euro, für Wohnungen zwischen 2.393 und 2.944 Euro. Je nach Portal sind die Wohnungspreise im Jahresvergleich um fast sechs Prozent gefallen oder leicht gestiegen.
| Quelle | Haus €/m² | Wohnung €/m² | Datenbasis |
|---|---|---|---|
| Gutachterausschuss (Kaufjahr 2023) | 2.640 € (EFH) | 2.250 € Bestand / 4.158 € Neubau | Kaufverträge |
| Portale 2026 (Spanne aus fünf Anbietern) | 2.746 bis 3.027 € | 2.393 bis 2.944 € | Inserate |
Bei Häusern liegen die Portale vier bis 15 Prozent über dem amtlichen Wert. Das ist der übliche Abstand zwischen dem, was Verkäufer verlangen, und dem, was am Ende im Notarvertrag steht. Bei Wohnungen ist der Portalwert dagegen kaum zu gebrauchen: Er mischt Bestand und Neubau. Wer eine gebrauchte Wohnung in Fruerlund mit dem Portaldurchschnitt vergleicht, rechnet sich reich. Wer eine Neubauwohnung in Sonwik danebenlegt, rechnet sich arm.
Nutzen Sie Portalwerte deshalb für den Trend, nicht für den Preis.
Grundstückswert als Preisfaktor: Was der Boden in Flensburg ausmacht
Ein Teil jedes Hauspreises ist der Boden. Für Flensburg hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 am 27. Mai 2026 beschlossen. Für Wohnbauland liegen sie meist zwischen 100 und 260 Euro pro Quadratmeter, am oberen Ende in Mürwik und auf der Westlichen Höhe, am unteren Ende in Teilen der Südstadt und von Weiche. Gegenüber 2024 hat sich wenig verändert.
Innerhalb eines Stadtteils können die Unterschiede größer sein als zwischen den Stadtteilen. In Mürwik reichen die Einfamilienhauszonen von 145 bis 260 Euro, und genau das sehen wir auch bei den Hauspreisen: Ein Haus mit Blick auf die Förde und eines an der Kreuzung Richtung Gewerbegebiet liegen im selben Stadtteil und spielen trotzdem in verschiedenen Ligen.
Alle Werte nach Stadtteilen, die Umrechnung auf Ihre Grundstücksgröße und die Frage, was die neuen Werte für die Grundsteuer heißen, haben wir im Ratgeber Bodenrichtwert Flensburg 2026: Was der Boden in Ihrem Stadtteil wert ist zusammengestellt.
Immobilienpreise Flensburg: Entwicklung seit 2016
Die Preise sind das eine. Spannender finden wir, wie wenig in Flensburg noch verkauft wird.
2016 registrierte der Gutachterausschuss in der Stadt 1.101 Kaufverträge. Bis 2021 blieb die Zahl bei rund 900. Dann kam die Zinswende: 2022 waren es noch 682 Verträge, 2023 nur noch 415. Das ist ein Minus von 39 Prozent in einem Jahr und der stärkste Rückgang aller Kreise und kreisfreien Städte in Schleswig-Holstein. Im Landesschnitt waren es minus 19 Prozent. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen hat sich die Zahl der Verkäufe sogar halbiert, von 258 auf 133.
Die Zahl der Immobilienverkäufe in Flensburg fiel von 682 im Jahr 2022 auf 415 im Jahr 2023. Mit minus 39 Prozent war das der stärkste Rückgang in Schleswig-Holstein, während die Kaufpreise weitgehend stabil blieben (Immobilienmarktbericht SH 2024).
Warum sind die Preise trotzdem nicht eingebrochen? Weil kaum jemand verkaufen musste. Wer 2021 mit einem Prozent Zins finanziert hat, sitzt sein Haus lieber aus, als es mit Abschlag abzugeben. Das Angebot ist geschrumpft, die Nachfrage auch. Der Preis blieb dazwischen stehen.
Die Nachfrage hat in Flensburg aber eine Grundlage, die nicht so schnell verschwindet:
- Nur 25,5 Prozent aller Wohnungen in Flensburg liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Landesdurchschnitt sind es 53,8 Prozent (IB.SH, Wohnungsmarktprofil Flensburg 2025). Häuser sind in Flensburg schlicht knapp.
- Die Zahl der 25- bis 40-Jährigen ist von 2020 bis 2024 um 15 Prozent gestiegen. Das ist genau die Altersgruppe, die irgendwann ein Haus sucht.
Bis 2040 erwartet die Landesprognose für Flensburg 6,4 Prozent mehr Einwohner, so viel wie für keinen anderen Kreis in Schleswig-Holstein.
Ehrlicherweise gehört auch das dazu: Ende 2025 lebten 95.568 Menschen in Flensburg, gut 750 weniger als ein Jahr zuvor (Statistikamt Nord). Ob das eine Delle ist oder ein Trend, lässt sich nach einem Jahr nicht sagen. Wir würden es beobachten, aber nicht überbewerten.
Gebaut wird wieder etwas mehr. 2024 wurden 329 Wohnungen fertig, nach nur 135 im Jahr davor. Zum Vergleich: 2018 waren es 938. Gut 1.150 genehmigte Wohnungen waren Ende 2024 noch nicht gebaut. Neubau entsteht vor allem als Geschosswohnung, nicht als Einfamilienhaus. Am Hausmangel ändert das wenig.
Flensburg im Vergleich mit dem Umland
Wer in Flensburg arbeitet, muss nicht in Flensburg wohnen. Viele unserer Kaufinteressenten rechnen genau das durch.
| Kennzahl | Flensburg | Kreis Schleswig-Flensburg |
|---|---|---|
| Freistehendes EFH, Median (2023) | 330.000 € | 280.000 € |
| EFH, Median €/m² Wohnfläche (2023) | 2.640 € | 2.333 € |
| Eigentumswohnung Bestand, Median €/m² (2023) | 2.250 € | 2.239 € |
Quelle: Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024
Beim Einfamilienhaus beträgt der Abstand zum Kreis also rund 50.000 Euro. Bei gebrauchten Wohnungen gibt es praktisch keinen Unterschied.
Wer in Flensburg eine gebrauchte Eigentumswohnung sucht, spart im Umland kaum etwas: 2023 lag der Median in der Stadt bei 2.250 Euro pro Quadratmeter, im Kreis Schleswig-Flensburg bei 2.239 Euro. Beim Einfamilienhaus beträgt der Unterschied dagegen rund 50.000 Euro.
Bei den Grundstücken sieht es ähnlich aus. Harrislee liegt mit Bodenrichtwerten von 150 bis 180 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau mittlerer Flensburger Stadtlagen, die Grenze zur Stadt ist dort kaum zu spüren. Handewitt kommt auf 80 bis 120 Euro, Tarp auf 100 bis 110 Euro (jeweils Wohnbauland, Stichtag 01.01.2026, Gutachterausschuss Kreis Schleswig-Flensburg). Je weiter Richtung Schleswig, desto günstiger wird es. Wie die Preise in Schleswig selbst aussehen, steht in unserem Marktbericht zu den Immobilienpreisen in Schleswig.
Christopher Klose dazu: „Wer in Flensburg kein Haus unter 300.000 Euro findet, landet oft bei uns und fragt nach Tarp oder Oeversee. Dort gibt es für das gleiche Geld meist mehr Grundstück. Ehrlich mitrechnen sollten Sie aber, was das zweite Auto und die tägliche Fahrt kosten.“
Was ein Kauf in Flensburg insgesamt kostet
Der Kaufpreis ist nicht das, was Sie bezahlen. In Schleswig-Holstein kommen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer dazu, das ist einer der höchsten Sätze in Deutschland. Notar und Grundbuch kosten zusammen rund zwei Prozent.
Ein Rechenbeispiel mit einem Reihenmittelhaus zum Flensburger Median:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 16.250 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | ca. 5.000 € |
| Summe ohne Maklerprovision | ca. 271.250 € |
Kommt ein Makler dazu, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Einfamilienhäusern und Wohnungen seit Ende 2020 gesetzlich. Alle Posten im Detail finden Sie unter Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein: Alle Kosten auf einen Blick.
Die Finanzierung ist inzwischen der größere Hebel als der Kaufpreis. Der Bauzins für zehn Jahre Zinsbindung lag Mitte Oktober 2026 bei rund 4,1 Prozent effektiv (Dr. Klein, 19.10.2026). Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und zwei Prozent Tilgung sind das gut 1.000 Euro im Monat. Ein halber Prozentpunkt mehr oder weniger beim Zins macht rund 80 Euro Monatsrate aus. Das ist mehr, als sich bei den meisten Häusern über den Preis herausverhandeln lässt.
Eigentumswohnung Flensburg: Preis und Miete im Verhältnis
Für Kapitalanleger lohnt ein Blick auf das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Eine gebrauchte Wohnung mit 64 Quadratmetern kostet zum Flensburger Median rund 144.000 Euro. Bei Neuvermietung lag die mittlere Angebotsmiete 2024 bei 9,00 Euro pro Quadratmeter (IB.SH), das sind gut 6.900 Euro Kaltmiete im Jahr. Der Kaufpreis entspricht damit knapp 21 Jahresmieten, die Bruttorendite liegt bei rund 4,8 Prozent vor Kosten.
Auf dem Papier ist das ordentlich. Der Haken liegt im Bestand: Spätere Mieterhöhungen orientieren sich am qualifizierten Mietspiegel mit einem Durchschnitt von 8,00 Euro und sind in Flensburg auf 15 Prozent in drei Jahren gedeckelt. Was das konkret bedeutet, erklären wir im Ratgeber Mietspiegel Flensburg: So ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete. Ob sich eine Anlage für Sie steuerlich rechnet, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Verkaufen in Flensburg: Was die Preise für Eigentümer heißen
Wenn Sie in Flensburg verkaufen wollen, treffen Sie auf einen Markt mit wenig Konkurrenz. 127 Eigenheime wechselten 2023 in der ganzen Stadt den Besitzer. Ein gepflegtes Haus mit realistischem Preis fällt auf.
Realistisch heißt aber: am Kaufpreis gemessen, nicht am Inserat. Zieht ein Verkäufer seinen Preis aus dem Portal und schlägt für die neue Küche noch etwas drauf, startet er schnell zehn bis 15 Prozent zu hoch. Bei so wenigen Kaufinteressenten wie derzeit fällt das sofort auf. Das Inserat steht, Anfragen bleiben aus, und nach drei Monaten wird der Preis gesenkt. Am Ende liegt der Verkaufspreis dann oft unter dem, was zu Beginn möglich gewesen wäre.
Bei Bewertungen in Flensburg schauen wir deshalb zuerst nicht auf den Quadratmeterpreis, sondern auf Heizung und Fenster. Bei Häusern aus den Sechzigern und Siebzigern ziehen Käufer jede absehbare Sanierung sofort vom Preis ab, meist großzügiger, als die Handwerkerrechnung später ausfällt. Ein Energieausweis mit Klasse F oder G kann so einen fünfstelligen Abschlag auslösen. Wer vorher ein Angebot vom Heizungsbauer einholt, hält in der Verhandlung mit echten Zahlen dagegen.
Was beim Verkauf in Flensburg sonst noch zu beachten ist, etwa Sanierungsgebiete und Vorkaufsrechte der Stadt, steht in unserem Leitfaden Haus verkaufen in Flensburg: Preise, Ablauf, Fallstricke.
Wie sich der Markt im ganzen Land entwickelt, lesen Sie in Immobilienmarkt Schleswig-Holstein: Trends & Prognose 2026.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Flensburg
Was kostet ein Haus in Flensburg pro Quadratmeter?
Freistehende Einfamilienhäuser wurden zuletzt im Median für 2.640 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft (Gutachterausschuss, Kaufjahr 2023). Doppelhaushälften und Reihenhäuser lagen bei rund 2.340 Euro.
Sinken die Immobilienpreise in Flensburg?
Nicht nennenswert. Die Zahl der Verkäufe ist stark gefallen, die Preise kaum. Die Angebotspreise der Portale bewegen sich 2026 bei Häusern seitwärts, im Vorjahresvergleich zwischen null und minus zwei Prozent. Bei Wohnungen geht es je nach Portal leicht nach unten. Einen deutlichen Preisrutsch sehen wir derzeit nicht, bei steigenden Bauzinsen aber auch keinen Grund für große Sprünge nach oben.
Welcher Stadtteil in Flensburg ist am günstigsten?
Gemessen am Bodenrichtwert die Südstadt und Teile von Weiche mit rund 100 bis 105 Euro pro Quadratmeter in den Einfamilienhauszonen (Stichtag 01.01.2026). Am teuersten für Wohnhäuser sind gute Lagen in Mürwik und Teile der Westlichen Höhe mit 220 bis 260 Euro.
Lohnt sich der Kauf im Umland statt in Flensburg?
Beim Haus oft ja. Ein Einfamilienhaus kostete im Kreis Schleswig-Flensburg 2023 im Median rund 50.000 Euro weniger als in der Stadt. Bei gebrauchten Wohnungen gibt es dagegen praktisch keinen Preisunterschied. Rechnen Sie beim Umland die Fahrtkosten über zehn oder mehr Jahre mit ein, dann sieht der Vorteil manchmal kleiner aus.
Was ist Ihre Immobilie in Flensburg wert?
Statistik hilft beim Einordnen. Für Ihr Haus oder Ihre Wohnung brauchen Sie einen Wert, der Lage, Zustand und aktuelle Vergleichsverkäufe zusammenbringt. Wie die Verfahren dafür funktionieren, erklären wir unter Wertermittlung Haus: Die drei Verfahren verständlich erklärt.
Wir kommen gern vorbei, ob in Mürwik oder in Harrislee, und sagen Ihnen offen, welcher Preis realistisch ist. Die Erstbewertung ist kostenlos.
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