Anlageimmobilie in Schleswig-Holstein: Was sich 2026 wirklich rechnet

Eine Anlageimmobilie in Schleswig-Holstein lohnt sich 2026 vor allem dann, wenn Sie mit Eigenkapital einsteigen, zehn Jahre oder länger halten und abseits von Kiel und Lübeck kaufen. Dort liegen die Kaufpreisfaktoren bei über 27, im Raum Schleswig und Flensburg eher bei 20 bis 23. Wer dagegen voll finanziert und auf einen positiven monatlichen Überschuss hofft, wird bei Bauzinsen um 3,8 Prozent meist enttäuscht.

Das klingt nüchterner als die meisten Prospekte. Ist aber so. In diesem Ratgeber rechnen wir eine typische Eigentumswohnung in Schleswig einmal komplett durch, zeigen, wo im Land die Zahlen aufgehen, und sagen Ihnen, auf welche Punkte wir bei Anlageobjekten besonders achten.

Was ist eine Anlageimmobilie?

Definition: Eine Anlageimmobilie (auch Renditeimmobilie oder Kapitalanlage-Immobilie) ist ein Haus oder eine Wohnung, die Sie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Der Ertrag setzt sich aus den laufenden Mieteinnahmen, der steuerlichen Abschreibung und einer möglichen Wertsteigerung zusammen.

Für Privatanleger in Schleswig-Holstein sind das in der Praxis fast immer Eigentumswohnungen, seltener kleine Mehrfamilienhäuser oder vermietete Einfamilienhäuser. Wohnungen sind leichter zu finanzieren, leichter zu vermieten und später leichter wieder zu verkaufen.

Mietrendite und Kaufpreisfaktor: Die zwei Kennzahlen, die Sie kennen müssen

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er sagt Ihnen, wie viele Jahre die Miete braucht, um den Kaufpreis einzuspielen.

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist der Kehrwert des Faktors: Faktor 20 entspricht 5 Prozent, Faktor 25 entspricht 4 Prozent.

Die Bruttorendite schönt das Bild allerdings. Erst die Nettomietrendite zieht Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten ab. Nur mit ihr sollten Sie Objekte vergleichen.

Faustregel für Schleswig-Holstein 2026: Liegt der Kaufpreisfaktor einer Anlageimmobilie über 25, trägt sie sich bei heutigen Zinsen nur mit hohem Eigenkapitalanteil. Unter 22 wird es auch mit Finanzierung interessant.

Anlageimmobilie in Schleswig-Holstein: Wo die Zahlen aufgehen

Schleswig-Holstein ist kein einheitlicher Markt. Zwischen Kiel und Kappeln liegen bei der Rendite Welten.

Standort	Kaufpreisfaktor (ca.)	Bruttorendite (ca.)	Kaltmiete (Ø)
Lübeck	28,2	3,5 %	–
Kiel	27,6	3,6 %	10,59 €/m²
Flensburg	22,9	4,4 %	9,21 €/m²
Schleswig und Umland	20 bis 23	4,3 bis 5,0 %	9,24 €/m²

Quellen: Kaufpreisfaktoren Kiel und Lübeck laut Homeday Preisatlas 2026, Flensburg laut McMakler-Marktdaten 2026, Mieten Q2 2026 laut ImmoScout24 Wohnbarometer. Werte für Schleswig und Umland aus unserer eigenen Vermarktungspraxis.

Landesweit sind die Angebotsmieten laut ImmoScout24 von 9,91 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2025 auf 10,25 Euro im zweiten Quartal 2026 gestiegen, ein Plus von gut 3,5 Prozent. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Schleswig sind im gleichen Zeitraum dagegen leicht gesunken. Genau diese Schere macht die Region für Anleger gerade interessant.

Warum ist das so? In Kiel und Lübeck zahlen Sie für Hochschule, Hafen und Großstadtnachfrage einen Aufschlag, der sich in der Miete nicht vollständig wiederfindet. In Schleswig, Flensburg oder Rendsburg ist das Verhältnis gesünder. Der Preis dafür: ein kleinerer Mieterkreis und mehr Abhängigkeit von der Mikrolage.

Christopher Klose dazu: „Eine Wohnung zwei Gehminuten vom Schleswiger Bahnhof vermieten Sie in einer Woche. Dieselbe Wohnung in einem Dorf ohne Busanbindung steht womöglich drei Monate leer. Auf dem Papier haben beide die gleiche Rendite. In der Realität nicht."

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Schleswig als Kapitalanlage

Wir rechnen eine realistische Bestandswohnung durch: 65 Quadratmeter, Baujahr 1994, gepflegte Wohnanlage in Schleswig-Friedrichsberg, vermietet für 9,50 Euro pro Quadratmeter kalt.

Kaufpreis und Nebenkosten

Position	Betrag
Kaufpreis (2.500 €/m²)	162.500 €
Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein (6,5 %)	10.563 €
Notar und Grundbuch (ca. 2 %)	3.250 €
Maklerprovision Käuferanteil (2,975 %)	4.834 €
Gesamtinvestition	181.147 €

Die Kaufnebenkosten liegen in Schleswig-Holstein also bei rund 11,5 Prozent. Das ist bundesweit einer der höchsten Werte, weil die Grunderwerbsteuer hier bei 6,5 Prozent liegt. Alle Positionen im Detail finden Sie in unserem Ratgeber [INTERNER LINK: "Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein: Alle Kosten auf einen Blick" -> /ratgeber/kaufnebenkosten-schleswig-holstein/].

Laufende Einnahmen und Kosten pro Jahr

Position	Betrag
Nettokaltmiete (65 m² × 9,50 € × 12)	7.410 €
Verwaltung Sondereigentum und WEG-Anteil (nicht umlagefähig)	– 360 €
Instandhaltungsrücklage (nicht umlagefähig)	– 780 €
Mietausfallwagnis (2 %)	– 148 €
Nettoertrag	6.122 €

Daraus ergibt sich:

• Kaufpreisfaktor: 21,9
• Bruttomietrendite: 4,6 Prozent
• Nettomietrendite: 3,4 Prozent

Und mit Finanzierung?

Angenommen, Sie bringen 51.150 Euro Eigenkapital mit (Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises) und finanzieren 130.000 Euro zu 3,8 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Anfangstilgung. Laut Dr. Klein lag der Topzins für zehn Jahre Zinsbindung Anfang September 2026 bei 3,74 Prozent, wir rechnen bewusst etwas vorsichtiger.

• Jährliche Rate: 7.540 Euro (davon 4.940 Euro Zinsen, 2.600 Euro Tilgung)
• Überschuss vor Steuern: 6.122 – 7.540 = minus 1.418 Euro pro Jahr, also knapp 120 Euro im Monat

Das ist der Moment, in dem viele Anleger abwinken. Zu früh. Denn zwei Dinge fehlen noch: Die Tilgung von 2.600 Euro ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau. Und das Finanzamt beteiligt sich.

Steuern: Warum die Abschreibung den Unterschied macht

Vermietete Immobilien dürfen Sie abschreiben. Für Wohngebäude mit Baujahr zwischen 1925 und 2022 gilt eine lineare AfA von 2 Prozent pro Jahr auf den Gebäudeanteil. Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind es 2,5 Prozent, bei Neubauten ab 2023 dann 3 Prozent.

In unserem Beispiel mit einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 Prozent ergibt das rund 2.900 Euro Abschreibung pro Jahr. Zusammen mit den Zinsen und den nicht umlagefähigen Kosten entsteht steuerlich ein Verlust von etwa 1.570 Euro. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent bekommen Sie davon rund 660 Euro zurück. Aus minus 120 Euro im Monat werden so etwa minus 63 Euro, während Sie gleichzeitig jedes Jahr 2.600 Euro Schulden abbauen.

Wer neu baut oder eine Neubauwohnung kauft, hat noch mehr Spielraum: Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist eine degressive AfA von 5 Prozent auf den Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Unter bestimmten Voraussetzungen kommt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG hinzu. Die Kostenobergrenzen und Effizienzvorgaben sind allerdings eng, und im Raum Schleswig gibt es nur wenige Neubauprojekte, die sie erfüllen.

Ehrlich gesagt hängt die Steuerwirkung stark von Ihrem Einkommen, dem tatsächlichen Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung und Ihrer Finanzierungsstruktur ab. Lassen Sie die Rechnung vor dem Kauf unbedingt von Ihrem Steuerberater prüfen. Das gilt auch für die Frage, ob Sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen können (§ 23 EStG).

Worauf wir bei Anlageobjekten in Schleswig und Umgebung achten

Aus unserer täglichen Arbeit mit Käufern und Verkäufern in der Region haben sich fünf Prüfpunkte herauskristallisiert, die über Erfolg oder Ärger entscheiden.

1. Die Ist-Miete gegen die Marktmiete halten. Eine sehr niedrige Bestandsmiete klingt nach Potenzial. Eine Mieterhöhung ist aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und um maximal 20 Prozent in drei Jahren möglich (§ 558 BGB). Rechnen Sie mit der Miete, die Sie heute bekommen, nicht mit der, die Sie irgendwann erhoffen. Die Mietpreisbremse gilt in Schleswig-Holstein seit 2019 übrigens nicht mehr.

2. Protokolle und Rücklage der WEG lesen. Die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle zeigen Ihnen, ob eine Dachsanierung oder ein Heizungstausch ansteht. Eine dünne Instandhaltungsrücklage bedeutet fast immer eine Sonderumlage in den nächsten Jahren. Wie Sie eine gute Verwaltung erkennen, lesen Sie in unserem Ratgeber [INTERNER LINK: "Hausverwaltung Schleswig: Kosten, Aufgaben & Auswahl" -> /ratgeber/hausverwaltung-schleswig/].

3. Energieklasse ernst nehmen. Objekte mit den Klassen G oder H lassen sich in Schleswig noch vermieten. Sie werden aber beim Wiederverkauf mit deutlichen Abschlägen gehandelt, und die Modernisierungskosten tragen Sie als Eigentümer.

4. Mikrolage vor Makrolage. Nähe zu Bahnhof, Einkaufsmöglichkeiten und Arbeitgebern wie dem Helios Klinikum oder den Landesbehörden in Schleswig ist für Mieter wichtiger als der Blick auf die Schlei. Der ist schön, verdient aber selten zusätzliche Miete.

5. Den Mietvertrag wie ein Verkaufsdokument prüfen. Nach § 566 BGB übernehmen Sie beim Kauf den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, inklusive Kaution. Wie das aus Verkäufersicht aussieht, beschreiben wir in [INTERNER LINK: "Vermietete Wohnung verkaufen: Preis, Mieterrechte und der richtige Zeitpunkt" -> /ratgeber/vermietete-wohnung-verkaufen/].

Ein Anleger aus Hamburg kam im Frühjahr mit einem Exposé für eine Wohnung in Kropp zu uns. Faktor 18, auf den ersten Blick ein Schnäppchen. Im Protokoll der letzten Eigentümerversammlung stand dann, dass die Fassade gedämmt werden muss und die Rücklage dafür bei weitem nicht reicht. Die anstehende Sonderumlage hätte gut zwei Jahresmieten aufgefressen. Er hat verzichtet, und das war richtig.

Für wen sich eine Anlageimmobilie in Schleswig-Holstein eignet

Eine Kapitalanlage-Immobilie in Schleswig-Holstein passt zu Ihnen, wenn Sie:

• mindestens die Kaufnebenkosten plus 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen können,
• zehn Jahre oder länger investiert bleiben wollen,
• einen monatlichen Zuschuss in den ersten Jahren verkraften,
• Ihre Steuerlast senken möchten und ein entsprechendes Einkommen haben.

Weniger geeignet ist sie, wenn Sie kurzfristig verfügbares Geld brauchen oder vom ersten Monat an Überschüsse erwarten. Dafür sind die Zinsen im Moment schlicht zu hoch.

Häufige Fragen zur Anlageimmobilie in Schleswig-Holstein

Welche Mietrendite ist in Schleswig-Holstein realistisch?
Brutto zwischen 3,5 Prozent in Kiel und Lübeck und bis zu 5 Prozent im Raum Schleswig und Flensburg. Netto, also nach Nebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten, bleiben davon meist 2,5 bis 3,8 Prozent.

Ist eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage 2026 noch sinnvoll?
Ja, mit Einschränkungen. Die Mieten in Schleswig-Holstein steigen, die Kaufpreise in vielen kleineren Städten stagnieren oder geben leicht nach. Das verbessert die Ausgangslage. Voll finanziert trägt sich eine Wohnung bei Zinsen um 3,8 Prozent aber selten von allein. Wer Eigenkapital mitbringt und langfristig denkt, findet in der Region solide Objekte.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten für eine Anlageimmobilie in Schleswig-Holstein?
Rund 11,5 Prozent mit Makler, davon allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Kann ich eine Anlageimmobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen?
Grundsätzlich ja, nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren ist der Gewinn aus dem Verkauf privat gehaltener Immobilien steuerfrei. Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag, nicht mit der Eintragung im Grundbuch. Details zu Ihrem Fall klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Einen Überblick gibt unser Ratgeber [INTERNER LINK: "Immobilie verkaufen und Steuern: Was Eigentümer wissen müssen" -> /ratgeber/immobilie-verkaufen-steuer/].

Lohnt sich ein vermietetes Einfamilienhaus als Kapitalanlage?
Seltener als eine Wohnung. Die Rendite ist oft ähnlich, aber Sie tragen Instandhaltung und Leerstandsrisiko allein, und der Mieterkreis ist kleiner.

Ihr nächster Schritt

Gute Anlageobjekte im Raum Schleswig, Tarp und Kropp werden oft verkauft, bevor sie auf einem Portal erscheinen. Wenn Sie uns sagen, welches Budget und welchen Kaufpreisfaktor Sie anpeilen, melden wir uns, sobald etwas Passendes reinkommt.

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Wir rechnen jedes Objekt vorher mit Ihnen durch. Ehrlich, auch wenn die Antwort lautet: Dieses hier lieber nicht.