Grundsteuer Schleswig-Holstein: Berechnung & Hebesätze

Die Grundsteuer in Schleswig-Holstein wird seit dem 1. Januar 2025 nach dem sogenannten Bundesmodell berechnet: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Gemeinde. Das Land hat kein eigenes Modell entwickelt, erlaubt den Kommunen aber unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Ob Sie heute mehr oder weniger zahlen als früher, entscheidet sich deshalb vor allem in Ihrem Rathaus.

Viele Eigentümer in Schleswig, Tarp und Umgebung haben ihre neuen Bescheide inzwischen in der Hand. Manche zahlen weniger, andere deutlich mehr. In diesem Artikel erklären wir, wie sich der Betrag zusammensetzt, wo die typischen Fehlerquellen liegen und worauf Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie achten sollten.

Grundsteuer in Schleswig-Holstein: Das Wichtigste in Kürze

• Modell: Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an und nutzt die Länderöffnungsklausel nicht (Finanzministerium Schleswig-Holstein).
• Bewertungsstichtag: 1. Januar 2022. Auf diesen Tag bezogen sich die Grundsteuererklärungen.
• Steuermesszahl: 0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke.
• Hebesatz: Legt jede Gemeinde selbst fest. Seit 2025 dürfen Kommunen in Schleswig-Holstein Wohnen und Gewerbe unterschiedlich belasten, müssen es aber nicht.
• Fälligkeit: In der Regel vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
• Rechtslage: Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell am 10. Dezember 2025 für verfassungsgemäß erklärt (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25).

Warum es eine neue Grundsteuer gibt

Bis Ende 2024 stützte sich die Grundsteuer im Westen Deutschlands auf Einheitswerte von 1964. Das Bundesverfassungsgericht hat diese veralteten Werte am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil gleichartige Grundstücke je nach Lage und Baujahr völlig unterschiedlich besteuert wurden. Der Gesetzgeber musste neu bewerten lassen, und zwar rund 36 Millionen Grundstücke bundesweit, in Schleswig-Holstein etwa 1,3 Millionen.

Die Länder durften dabei eigene Wege gehen. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben das getan. Schleswig-Holstein nicht. Der Landtag hat sich bewusst gegen einen Sonderweg entschieden und das Bundesmodell übernommen.

So wird die Grundsteuer in Schleswig-Holstein berechnet

Die Berechnung läuft in drei Stufen, und an jeder Stufe ist eine andere Behörde beteiligt. Das zu wissen ist mehr als Theorie: Es entscheidet später, bei wem Sie sich beschweren müssen.

Stufe 1: Der Grundsteuerwert (Finanzamt)

Der Grundsteuerwert ist der vom Finanzamt ermittelte, pauschalierte Wert Ihres Grundstücks zum Stichtag 1. Januar 2022. Er ist kein Verkehrswert und hat mit dem Preis, den Sie am Markt erzielen würden, oft wenig zu tun.

Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen nutzt das Bundesmodell ein vereinfachtes Ertragswertverfahren. Eingangsgrößen sind:

• die Wohnfläche,
• das Baujahr,
• die Grundstücksfläche,
• der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022,
• eine gesetzlich festgelegte Durchschnittsmiete, abhängig von der Mietniveaustufe der Gemeinde.

Die tatsächliche Miete spielt keine Rolle, ebenso wenig der Zustand des Hauses. Ein frisch saniertes Haus in Busdorf und ein renovierungsbedürftiges Haus gleichen Baujahrs nebenan können deshalb fast denselben Grundsteuerwert haben. Genau diese Pauschalierung hat der Bundesfinanzhof gebilligt: Bei einer Massenbewertung dürfe die Verwaltung mit Durchschnittswerten arbeiten.

Weil Bodenrichtwert und Wohnfläche direkt in die Rechnung eingehen, lohnt ein Blick in die Details. Wie der Bodenrichtwert zustande kommt, erklären wir in unserem Beitrag [INTERNER LINK: "Bodenrichtwert in Schleswig: Was er aussagt und wo Sie ihn finden" -> /bodenrichtwert-schleswig/]. Und was bei der Wohnfläche mitzählt, ist oft strittiger als gedacht: [INTERNER LINK: "Was zählt zur Wohnfläche? Die Regeln der WoFlV im Überblick" -> /was-zaehlt-zur-wohnflaeche/].

Stufe 2: Der Grundsteuermessbetrag (Finanzamt)

Den Grundsteuerwert multipliziert das Finanzamt mit der Steuermesszahl. Für Wohngrundstücke beträgt sie 0,31 Promille, für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke 0,34 Promille. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, den Sie im Grundsteuermessbescheid finden.

Stufe 3: Der Hebesatz (Gemeinde)

Den Messbetrag multipliziert Ihre Gemeinde mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis ist die jährliche Grundsteuer, die im Grundsteuerbescheid der Gemeinde oder des Amtes steht.

Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus im Kreis Schleswig-Flensburg

Nehmen wir ein Einfamilienhaus, für das das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 180.000 Euro festgestellt hat.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Grundsteuerwert	laut Bescheid	180.000 €
Steuermesszahl Wohnen	× 0,31 ‰	55,80 € Messbetrag
Hebesatz (Beispiel 512 %)	× 5,12	285,70 € pro Jahr
Hebesatz (Beispiel 400 %)	× 4,00	223,20 € pro Jahr

Die 512 Prozent sind kein ausgedachter Wert. Das Finanzministerium hat ihn der Gemeinde Tarp als aufkommensneutralen Hebesatz empfohlen (Stand der Berechnung: 14. Oktober 2024). Vor der Reform lag der Hebesatz für die Grundsteuer B in Tarp bei 320 Prozent. Der höhere Prozentsatz bedeutet also nicht automatisch eine höhere Steuer, denn die Messbeträge sind durch die Reform insgesamt deutlich gesunken. Welcher Hebesatz in Ihrer Gemeinde tatsächlich gilt, steht in der aktuellen Hebesatzsatzung und in Ihrem Bescheid.

Aufkommensneutral heißt nicht: Für Sie ändert sich nichts

Hier liegt das größte Missverständnis rund um die Grundsteuer in Schleswig-Holstein. Die Politik hat „Aufkommensneutralität“ versprochen. Gemeint ist aber das Gesamtaufkommen der Gemeinde, nicht Ihr persönlicher Betrag.

Das Finanzministerium hat im September 2024 ein Transparenzregister veröffentlicht. Darin steht für jede Kommune der Hebesatz, bei dem sie 2025 reformbedingt weder mehr noch weniger Grundsteuer einnimmt als 2024. Verbindlich ist diese Empfehlung nicht. Laut Statistikamt Nord lag der Hebesatz für die Grundsteuer B 2025 in 879 schleswig-holsteinischen Gemeinden über dem Wert von 2024.

Selbst wenn eine Gemeinde sich exakt an die Empfehlung hält, verschieben sich die Lasten zwischen den Eigentümern. Die Werte von 1964 hatten Altbauten und gut gelegene Grundstücke oft begünstigt. Das neue Modell korrigiert das. Wer lange unterdurchschnittlich wenig gezahlt hat, zahlt jetzt häufig mehr, auch wenn die Stadtkasse insgesamt nicht mehr einnimmt.

Das sehen wir auch in der Beratung. Käufer fragen bei Besichtigungen inzwischen gezielt nach der Grundsteuer, und Verkäufer sind überrascht, wie unterschiedlich die Beträge bei Häusern ausfallen, die sich auf den ersten Blick kaum unterscheiden. Unsere ehrliche Einschätzung: Für die meisten Einfamilienhäuser in unserer Region bewegt sich die Grundsteuer weiterhin in einem Rahmen, der eine Kaufentscheidung nicht kippt. Bei großen Grundstücken in guter Lage mit hohem Bodenrichtwert kann das anders aussehen.

Differenzierte Hebesätze: Was Schleswig-Holstein anders macht

Der Landtag hat im September 2024 beschlossen, dass Städte und Gemeinden ab 2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke festlegen dürfen. Hintergrund: Nach der Neubewertung wären Wohngrundstücke vielerorts stärker belastet worden, Gewerbegrundstücke dagegen entlastet.

Differenzierte Hebesätze bedeuten, dass eine Gemeinde für Wohnhäuser einen niedrigeren Hebesatz ansetzen darf als für Gewerbeimmobilien, um eine Verschiebung der Steuerlast zulasten der Wohneigentümer abzufedern.

Eine Pflicht dazu gibt es nicht, und viele kleinere Gemeinden verzichten darauf, schon wegen des Verwaltungsaufwands. Für Eigentümer heißt das: Vergleiche zwischen zwei Nachbargemeinden sind nur aussagekräftig, wenn Sie wissen, welcher Satz für Ihre Grundstücksart gilt.

Grundsteuerbescheid prüfen: Wo die Fehler stecken

Drei Bescheide, drei Anlaufstellen. Ein Fehler lässt sich nur dort korrigieren, wo er entstanden ist.

1. Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt): Hier stehen Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr und Bodenrichtwert. Die meisten Fehler finden sich an dieser Stelle, etwa eine falsch angesetzte Wohnfläche oder eine vergessene Teilfläche. Dieser Bescheid ist ein sogenannter Grundlagenbescheid: Die folgenden Bescheide bauen auf ihm auf.
2. Grundsteuermessbescheid (Finanzamt): Hier wird nur noch gerechnet. Fehler sind selten, kommen aber vor, zum Beispiel eine falsche Einordnung als Nichtwohngrundstück.
3. Grundsteuerbescheid (Gemeinde): Hier geht es um den Hebesatz und die Fälligkeiten. Einwände gegen den Grundsteuerwert helfen an dieser Stelle nicht mehr.

Gegen die Bescheide des Finanzamts ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch möglich. Ist die Frist verstrichen, können Sie offensichtliche Fehler dem Finanzamt trotzdem melden. Eine sogenannte Fortschreibung ist dann für die Zukunft möglich, etwa wenn sich die Wohnfläche durch einen Umbau geändert hat.

Wer glaubt, dass sein Grundsteuerwert deutlich über dem tatsächlichen Wert liegt, kann das unter bestimmten Voraussetzungen mit einem Gutachten belegen. Der Bundesfinanzhof hat das in Eilverfahren bereits 2024 zugelassen, allerdings nur bei erheblicher Überbewertung. Ob sich der Aufwand lohnt, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Ein Gutachten kostet Geld, und die Ersparnis bei der Grundsteuer ist oft überschaubar.

Grundsteuer beim Immobilienkauf und -verkauf

Für Käufer und Verkäufer ist ein Punkt besonders wichtig: Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch steht. Der Bescheid richtet sich also für das gesamte Jahr an den Verkäufer, auch wenn das Haus im März den Besitzer wechselt.

Deshalb regelt der Notarvertrag üblicherweise, dass die Grundsteuer ab Besitzübergang anteilig vom Käufer getragen wird. Die Abrechnung erfolgt dann privat zwischen den Parteien. Das Finanzamt schreibt den neuen Eigentümer erst zum 1. Januar des Folgejahres fort. Worauf Sie im Vertrag sonst achten sollten, haben wir in [INTERNER LINK: "Kaufvertrag Immobilie: Inhalt, Fristen und Fallstricke" -> /kaufvertrag-immobilie/] zusammengefasst.

Nicht verwechseln sollten Sie die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an und beträgt in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Grundsteuer zahlen Sie dagegen jedes Jahr, solange Ihnen die Immobilie gehört. Mehr zur einmaligen Steuer beim Kauf lesen Sie in [INTERNER LINK: "Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein: Höhe & Berechnung" -> /grunderwerbsteuer-schleswig-holstein/].

Unser Tipp für Verkäufer: Legen Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid und den Grundsteuerwertbescheid zu den Verkaufsunterlagen. Kaufinteressenten wollen die laufenden Kosten kennen, und ein vollständiger Unterlagensatz schafft Vertrauen. Christopher Klose dazu: „Wer auf die Frage nach der Grundsteuer sofort den Bescheid vorlegen kann, wirkt vorbereitet. Das zahlt sich in Preisgesprächen aus.“

Vermieter: Grundsteuer auf Mieter umlegen

Die Grundsteuer gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wenn Ihr Mietvertrag das vorsieht, dürfen Sie sie über die jährliche Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben. Ist die Grundsteuer durch die Reform gestiegen, steigen damit auch die Nebenkosten. Für die Vorauszahlungen gilt: Sie dürfen nach einer Abrechnung angepasst werden.

Was jetzt noch offen ist

Mit den Urteilen vom Dezember 2025 ist die Rechtslage für Schleswig-Holstein vorerst geklärt. Die Kläger haben allerdings angekündigt, das Bundesverfassungsgericht anzurufen. Ob Karlsruhe die Beschwerden annimmt und wie es entscheidet, ist offen. Einsprüche allein mit dem Argument „das Bundesmodell ist verfassungswidrig“ haben nach dem BFH-Urteil kaum noch Aussicht auf Erfolg. Einsprüche wegen konkreter Fehler im Bescheid sind davon unberührt.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Bei Fragen zu Ihrem konkreten Bescheid, zu Einspruchsmöglichkeiten oder zu Gutachten wenden Sie sich an einen Steuerberater oder an den Lohnsteuerhilfeverein.

Häufige Fragen zur Grundsteuer in Schleswig-Holstein

Welches Grundsteuermodell gilt in Schleswig-Holstein?
Das Bundesmodell. Schleswig-Holstein hat kein eigenes Landesmodell eingeführt, erlaubt den Gemeinden aber differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke.

Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
Im Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde oder Ihres Amtes sowie in der Hebesatzsatzung, die meist auf der Website der Gemeinde veröffentlicht ist. Den empfohlenen aufkommensneutralen Hebesatz nennt das Transparenzregister des Finanzministeriums Schleswig-Holstein.

Kann ich gegen meinen Grundsteuerbescheid noch Einspruch einlegen?
Nur innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Fehler bei Wohnfläche, Baujahr oder Grundstücksfläche richten Sie an das Finanzamt, denn sie stecken im Grundsteuerwertbescheid. Nach Ablauf der Frist können Sie dem Finanzamt Fehler trotzdem melden und eine Fortschreibung für die Zukunft beantragen. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Steuerberater unterstützen.

Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Hausverkaufs?
Gegenüber der Gemeinde der Verkäufer, weil er am 1. Januar Eigentümer war. Intern teilen Käufer und Verkäufer die Steuer meist ab Besitzübergang, so wie im Kaufvertrag vereinbart.

Ist das Bundesmodell verfassungsgemäß?
Ja, laut Bundesfinanzhof (Urteile vom 10. Dezember 2025). Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts steht noch aus.

Grundsteuer im Blick, Immobilie im Wert

Die Grundsteuer ist nur ein Baustein der laufenden Kosten, aber Käufer schauen genau hin. Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie in Schleswig, Tarp oder Umgebung zu verkaufen, verschaffen wir Ihnen einen realistischen Überblick über Marktwert und Kosten. Starten Sie mit unserer kostenlosen Wertermittlung oder sprechen Sie uns direkt an.

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Quellen:

• Finanzministerium Schleswig-Holstein: Transparenzregister mit aufkommensneutralen Hebesatzempfehlungen (September 2024)
• Finanzministerium Schleswig-Holstein, Umdruck 20/3812 an den Landtag (Hebesatzempfehlungen, Stand 14.10.2024)
• Schleswig-Holsteinischer Landtag: Beschluss zu differenzierten Hebesätzen (September 2024)
• Statistikamt Nord: Grundsteuerhebesätze in Schleswig-Holstein 2025
• Bundesfinanzhof, Urteile vom 10.12.2025, II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25
• Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14 u. a.