Haus als Altersvorsorge in Schleswig-Holstein: Die Rechnung
Haus als Altersvorsorge in Schleswig-Holstein: Die Rechnung
Ist ein Haus als Altersvorsorge in Schleswig-Holstein sinnvoll? Ja, wenn es bis zum Rentenbeginn schuldenfrei ist, zu Ihrem Leben im Alter passt und in einer Lage steht, in der es auch in 20 Jahren noch gefragt ist. Dann sparen Sie im Ruhestand die Miete, und das ist oft der größte einzelne Posten im Haushaltsbudget. Ein Selbstläufer ist es trotzdem nicht: Instandhaltung, Energie und ein fehlender Notgroschen können die Rechnung kippen.
In diesem Artikel rechnen wir das mit Zahlen aus der Region Schleswig durch. Wir sagen Ihnen auch, wann wir von dieser Strategie abraten.
Warum die gesetzliche Rente allein knapp wird
Der Bundestag hat am 5. Dezember 2025 das Rentenpaket 2025 beschlossen. Es hält das Rentenniveau bis 2031 bei 48 Prozent (BMAS). Was danach kommt, ist offen. Die Bundesregierung soll 2029 einen Bericht vorlegen.
48 Prozent klingt nach der Hälfte des Einkommens. Das täuscht. Das Rentenniveau setzt eine Standardrente nach 45 Beitragsjahren ins Verhältnis zum Durchschnittsverdienst, jeweils vor Steuern. Wer weniger Beitragsjahre hat oder unter dem Durchschnitt verdient hat, landet darunter. Und von der Rente gehen noch Kranken- und Pflegeversicherung ab, oft auch Einkommensteuer.
Die Miete dagegen läuft weiter. Genau hier setzt das Eigenheim an.
Haus als Altersvorsorge: So funktioniert das Prinzip
Definition: Ein Haus als Altersvorsorge bedeutet, dass Sie eine selbst genutzte Immobilie während des Berufslebens abbezahlen, um im Ruhestand mietfrei zu wohnen. Die Vorsorge besteht aus zwei Teilen: der gesparten Miete und dem Vermögenswert, auf den Sie im Notfall zurückgreifen können.
Das ist etwas anderes als eine vermietete Anlageimmobilie. Dort bekommen Sie Mieteinnahmen, tragen aber das Vermieterrisiko. Wie sich das in unserer Region rechnet, haben wir in einem eigenen Beitrag aufgeschlüsselt: [INTERNER LINK: "Anlageimmobilie Schleswig-Holstein: Was sich 2026 rechnet" -> /anlageimmobilie-schleswig-holstein/]
Beim Eigenheim ist der Effekt direkter. Jeder Euro Tilgung verringert Ihre Wohnkosten im Alter. Und Sie sparen, weil Sie müssen: Die Kreditrate wird jeden Monat fällig, egal ob gerade Urlaub oder ein neues Auto lockt.
Was die Zahlen sagen: Eigentümer gegen Mieter
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hat 2025 im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen die Vermögen von Eigentümern und Mietern auf Basis von Bundesbank-Daten verglichen (IW-Gutachten):
| Eigentümer | Mieter | |
|---|---|---|
| Durchschnittliches Nettovermögen | 535.800 Euro | 51.100 Euro |
| Davon Geldvermögen | 119.900 Euro | 45.100 Euro |
| Anteil mit Versorgungslücke (Zielniveau 80 %) | 32 % | 68 % |
Bemerkenswert ist die zweite Zeile. Eigentümer haben also nicht nur mehr Betongold, sondern auch mehr Geld auf dem Konto. Das IW erklärt das mit dem Spardruck, den ein Kredit erzeugt.
Kernaussage: Laut IW Köln haben 68 Prozent der Mieterhaushalte in Deutschland eine Versorgungslücke im Alter, bei den Wohneigentümern sind es 32 Prozent.
Ein ehrlicher Einwand gehört dazu: Eigentümer verdienen im Schnitt auch mehr. Ein Teil des Unterschieds liegt also am Einkommen, nicht allein an der Immobilie.
In Schleswig-Holstein wohnen laut Zensus 2022 die Eigentümer in 44,6 Prozent aller Wohnungen selbst (Statistik Nord). In ländlichen Gemeinden rund um Schleswig und Tarp liegt der Anteil nach unserer Beobachtung deutlich höher als in Kiel oder Lübeck.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Schleswig
Nehmen wir ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern in Schleswig. Häuser liegen hier Anfang 2026 bei rund 2.000 bis 2.700 Euro pro Quadratmeter (mehr dazu in unserem [INTERNER LINK: "Immobilienpreise in Schleswig: Aktueller Marktbericht" -> /immobilienpreise-schleswig/]). Wir rechnen mit 2.400 Euro.
Kaufphase
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 288.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer (6,5 % in Schleswig-Holstein) | 18.720 Euro |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 5.760 Euro |
| Maklerprovision Käuferanteil (2,975 %) | 8.568 Euro |
| Gesamt | 321.048 Euro |
Die Nebenkosten von gut 33.000 Euro sollten Sie aus Eigenkapital bezahlen. Warum, erklären wir hier: [INTERNER LINK: "Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein: Alle Kosten auf einen Blick" -> /kaufnebenkosten-schleswig-holstein/]
Bei 61.000 Euro Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 260.000 Euro. Mit einem angenommenen Zins von 3,7 Prozent und 2,5 Prozent Anfangstilgung liegt die Rate bei rund 1.340 Euro im Monat. Das Haus ist nach etwa 25 Jahren abbezahlt. Wer mit 40 kauft, ist mit 65 schuldenfrei. Wer mit 50 kauft, muss höher tilgen oder mehr Eigenkapital mitbringen. Die Zinsannahme ist ein Beispiel, Ihr tatsächliches Angebot hängt von Bonität und Marktlage ab.
Ruhestand
Jetzt der Vergleich im Rentenalter. Ein Mieter zahlt für ein vergleichbares Haus in Schleswig realistisch 950 bis 1.100 Euro kalt, angenommen 1.000 Euro. Betriebskosten wie Grundsteuer, Müll und Versicherung zahlen beide, die fallen aus der Rechnung.
Der Eigentümer hat stattdessen Instandhaltung. Als Faustregel rechnen wir mit 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, bei älteren Häusern eher mehr. Bei 120 Quadratmetern sind das 120 bis 180 Euro.
Unterm Strich bleiben dem Eigentümer rund 800 bis 850 Euro im Monat mehr. Über 20 Jahre Ruhestand sind das etwa 200.000 Euro, ohne dass die Miete je gestiegen wäre. Und das Haus gehört Ihnen dann immer noch.
Ein Haken bleibt: Der Mieter hätte die Differenz aus Eigenkapital und höheren Monatsraten während der Berufsjahre anlegen können, etwa in einem breit gestreuten ETF. Diszipliniert umgesetzt, kann das rechnerisch ähnlich gut ausgehen. Die Praxis zeigt aber, dass die wenigsten das 25 Jahre lang durchziehen.
Wann ein Haus als Altersvorsorge nicht aufgeht
Christopher Klose dazu: „Ich sage Kunden offen, wenn ein Haus für ihre Altersvorsorge das falsche Werkzeug ist. Ein zu großes, schlecht gedämmtes Haus auf dem Land kann im Alter mehr kosten, als es spart."
Diese Punkte sehen wir in der Beratung regelmäßig:
- Restschuld bei Rentenbeginn. Wer mit 67 noch 80.000 Euro Kredit hat, zahlt die Rate von einer Rente, die niedriger ist als das letzte Gehalt. Die Anschlussfinanzierung im Alter ist schwieriger zu bekommen.
- Sanierungsstau. Heizung, Dach und Fenster werden oft genau dann fällig, wenn das Einkommen sinkt. Ein Heizungstausch nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes kann schnell 20.000 bis 40.000 Euro kosten.
- Alles in einem Topf. Wenn das Haus 90 Prozent Ihres Vermögens ausmacht, fehlt Geld für Pflege, Zahnersatz oder die Unterstützung der Kinder. Ein Haus lässt sich nicht in Scheiben verkaufen.
- Das Haus passt nicht zum Alter. Treppen, Bad im Obergeschoss, 150 Quadratmeter für zwei Personen. Was mit 45 praktisch war, wird mit 78 zur Last.
- Die Lage. In Schleswig selbst und in gut angebundenen Orten wie Tarp oder Busdorf ist die Nachfrage stabil. In kleinen Dörfern ohne Arzt und Bahnanschluss kann es dauern, einen Käufer zu finden, wenn Sie das Kapital später brauchen.
Das Haus im Ruhestand: Wie Sie an das Kapital kommen
Mietfrei wohnen ist die eine Seite. Manchmal brauchen Sie aber Geld aus dem Haus. Dafür gibt es mehrere Wege:
Verkaufen und verkleinern. Viele Eigentümer in der Region verkaufen das Familienhaus und ziehen in eine barrierearme Wohnung in Schleswig. Aus dem Unterschied entsteht ein Kapitalpolster. Bei selbst genutzten Immobilien ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben (§ 23 EStG). Details lesen Sie hier: [INTERNER LINK: "Immobilie verkaufen und Steuern: Was Eigentümer wissen müssen" -> /immobilie-verkaufen-steuer/]
Verrentung, Teilverkauf, Nießbrauch. Sie verkaufen das Haus ganz oder teilweise und wohnen weiter darin. Das klingt bequem, ist aber teuer. Bei Teilverkauf-Modellen zahlen Sie ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Bei der Leibrente hängt viel davon ab, wie lange Sie leben. Diese Verträge sollten Sie vor der Unterschrift von einem Notar und einem unabhängigen Berater prüfen lassen. Die Optionen vergleichen wir ausführlich in [INTERNER LINK: "Wohnen im Alter in Schleswig: Bleiben, umbauen, umziehen?" -> /wohnen-im-alter-schleswig/].
Umbauen und bleiben. Wer rechtzeitig barrierearm umbaut, kann länger im eigenen Haus wohnen. Die KfW fördert solche Maßnahmen, die Programme ändern sich aber regelmäßig.
Unsere Erfahrung aus vielen Gesprächen mit älteren Eigentümern zwischen Schlei und Treene: Die Entscheidung fällt leichter, wenn Sie sie mit Mitte 60 treffen und nicht erst mit 80, wenn gesundheitliche Gründe den Zeitpunkt vorgeben.
Fünf Schritte, damit Ihr Haus als Altersvorsorge funktioniert
- Tilgung auf das Rentenalter ausrichten. Rechnen Sie rückwärts: Bis wann soll das Haus abbezahlt sein? Daraus ergibt sich die Tilgungsrate.
- Instandhaltungsrücklage bilden. Legen Sie monatlich einen festen Betrag zur Seite, getrennt vom Girokonto.
- Große Sanierungen vor der Rente erledigen. Solange Sie noch Arbeitseinkommen haben, bekommen Sie leichter einen Kredit.
- Zweites Standbein aufbauen. Neben dem Haus brauchen Sie liquide Rücklagen, damit Sie im Notfall nicht verkaufen müssen.
- Den Wert kennen. Lassen Sie alle paar Jahre prüfen, was Ihr Haus am Markt wert ist. Nur so wissen Sie, welches Polster Sie tatsächlich haben.
Für die Finanzierung arbeiten wir mit Partnerbanken zusammen und helfen Ihnen, die Tilgung auf Ihren Rentenbeginn abzustimmen: Baufinanzierung bei Klose & Partner
Häufige Fragen zum Haus als Altersvorsorge
Lohnt sich ein Haus als Altersvorsorge mit 50 noch?
Das kann funktionieren, braucht aber mehr Eigenkapital oder eine höhere Tilgung, damit das Haus bis zur Rente abbezahlt ist. Mit 50 Jahren bleiben bis zum Rentenbeginn etwa 17 Jahre. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro bedeutet das eine deutlich höhere Monatsrate als bei 25 Jahren Laufzeit. Lassen Sie sich die Zahlen konkret durchrechnen, bevor Sie kaufen.
Ist eine Immobilie besser als eine private Rentenversicherung?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Immobilie spart Miete und ist inflationsgeschützt, eine Rentenversicherung zahlt dafür lebenslang und ohne Instandhaltungsaufwand. Für Ihre persönliche Situation ist ein unabhängiger Finanz- oder Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Was kostet ein abbezahltes Haus im Ruhestand pro Monat?
Rechnen Sie mit Grundsteuer, Versicherungen, Energie und Instandhaltung. Bei einem Einfamilienhaus in Schleswig kommen je nach Zustand schnell 400 bis 600 Euro im Monat zusammen, davon 120 bis 180 Euro Rücklage für Reparaturen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus im Alter verkaufe?
Bei ausschließlicher Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor in der Regel nicht. Klären Sie Ihren Einzelfall mit einem Steuerberater.
Was ist Ihr Haus heute wert?
Ob Ihr Haus eine tragfähige Altersvorsorge ist, hängt vor allem von seinem Marktwert ab. Wir bewerten Ihre Immobilie in Schleswig, Tarp und Umgebung kostenlos und sagen Ihnen offen, was sie am Markt bringt: Kostenlose Wertermittlung anfragen
Sie möchten Ihre Situation lieber persönlich besprechen? Hier erreichen Sie uns direkt.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
Intern (nicht veröffentlichen)
Abgrenzung: Selbst genutztes Eigenheim als Vorsorge. Anlageimmobilie (vermietet) und Wohnen im Alter (Umbau/Umzug/Verrentung) werden nur angerissen und verlinkt.
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Zu prüfen: Mietansatz 950–1.100 Euro kalt und Zinsannahme 3,7 % sind Annahmen, keine Quelle. Christopher-Zitat ist sinngemäß formuliert und muss vor Veröffentlichung freigegeben werden.
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