Gutachterausschuss Schleswig-Flensburg: Leistungen & Kosten
Der Gutachterausschuss Schleswig-Flensburg sitzt in der Kreisverwaltung in Schleswig, Flensburger Straße 7. Er sammelt jeden notariellen Kaufvertrag aus dem Kreisgebiet und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab. Auf Antrag erstellt er außerdem Verkehrswertgutachten. Ein solches Gutachten kostet für ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 280.000 Euro laut Gebührensatzung rund 2.590 Euro, zuzüglich Auslagen. Beantragen dürfen es aber nur Eigentümer und andere Berechtigte, nicht Kaufinteressenten.
Wir haben in Tarp fast täglich mit den Zahlen dieses Ausschusses zu tun. Trotzdem merken wir in Gesprächen: Kaum ein Eigentümer weiß, was er dort bekommt und was nicht. Darum geht es hier, ohne Behördendeutsch.
Was der Gutachterausschuss Schleswig-Flensburg eigentlich ist
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Schleswig-Flensburg ist eine unabhängige, nicht weisungsgebundene Behörde, die anhand tatsächlich gezahlter Kaufpreise Transparenz auf dem Immobilienmarkt des Kreises herstellt. Seine Rechtsgrundlage sind die §§ 192 bis 199 Baugesetzbuch.
Das Gremium besteht aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Mitgliedern, die sich mit Grundstückswerten und Mieten in der Region auskennen müssen. Bestellt werden sie vom Landrat. Die eigentliche Arbeit macht eine Geschäftsstelle in der Kreisverwaltung. Vorsitzender ist derzeit Jasper Thiesen, seine Stellvertreterin Wiebke Ball.
In Schleswig-Holstein gibt es 15 solcher Ausschüsse, einen pro Kreis und kreisfreier Stadt. Das ist für unsere Region wichtig, weil es eine Verwechslungsgefahr gibt.
Zuständig für den Kreis, nicht für die Stadt Flensburg
Der Name täuscht. Der Gutachterausschuss Schleswig-Flensburg ist für den Kreis zuständig, also für Schleswig, Kappeln, Tarp, Busdorf, Harrislee, Glücksburg, Kropp und alle anderen Gemeinden im Kreisgebiet. Die Stadt Flensburg ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Geschäftsstelle beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation. Wer ein Haus in Mürwik oder Weiche bewerten lassen will, ist in Schleswig an der falschen Adresse. Was in Flensburg anders läuft, steht in unserem Ratgeber Haus verkaufen in Flensburg.
Die Kaufpreissammlung: Warum der Ausschuss Ihren Kaufpreis kennt
Jeder Notar im Kreis schickt eine Kopie jedes Kaufvertrags an die Geschäftsstelle. So schreibt es § 195 BauGB vor. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung, und sie ist der Kern von allem, was der Ausschuss veröffentlicht. Die Daten werden anonymisiert geführt.
Ein Detail, nach dem wir öfter gefragt werden: Nach dem Notartermin bekommen Käufer manchmal einen Fragebogen vom Gutachterausschuss. Darin geht es um Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Zustand. Das ist kein Werbeschreiben und keine Steuerprüfung. Der Ausschuss braucht diese Angaben, weil im Kaufvertrag meist nur Preis und Grundstücksgröße stehen. Nach § 197 BauGB darf er solche Auskünfte verlangen. Je sorgfältiger die Bögen ausgefüllt werden, desto besser werden die Vergleichswerte, mit denen später alle arbeiten, auch Sie bei Ihrem eigenen Verkauf.
Die Leistungen im Überblick, mit Gebühren
Die Gebühren regelt eine Satzung des Kreises, die der Kreistag 2018 beschlossen hat und die auf der Kreisseite weiterhin verlinkt ist. Mündliche Auskünfte sind laut § 2 der Satzung gebührenfrei.
| Leistung | Gebühr laut Satzung |
|---|---|
| Bodenrichtwert online im DigitalenAtlasNord | kostenlos |
| Schriftliche Bodenrichtwertauskunft | 50 € für den ersten Wert, je weiterer 5 € |
| Auszug aus der Bodenrichtwertkarte | 50 € (als Datei 100 €) |
| Auskunft aus der Kaufpreissammlung | 50 € Grundgebühr plus 5 € je Kauffall |
| Summarische Auskunft (Spannen, Mittelwerte) | 50 € für die erste, 20 € für jede weitere Stichprobe |
| Immobilienmarktbericht 2023/2024 | Download kostenlos nach Anmeldung per E-Mail |
| Verkehrswertgutachten | nach Wertstaffel, siehe unten |
Quelle: Gebührentabelle zur Satzung des Kreises Schleswig-Flensburg über Verwaltungsgebühren des Gutachterausschusses; Webseite des Kreises, abgerufen im Oktober 2026. Laut § 4 der Satzung ist die Umsatzsteuer in den Gebühren nicht enthalten und wird bei steuerpflichtigen Leistungen zusätzlich berechnet.
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre zum Jahresanfang eines geraden Jahres ermittelt. Der aktuelle Stichtag ist der 1. Januar 2026. Sie beziehen sich in der Regel auf baureifes Land und sind nicht bindend. Wie Sie den Wert für Ihre Zone abfragen und was er über Ihr Grundstück aussagt, haben wir ausführlich in Bodenrichtwert in Schleswig: Was er aussagt und wo Sie ihn finden erklärt.
Auskunft aus der Kaufpreissammlung
Hier bekommen Sie, wofür viele Eigentümer eigentlich anrufen: echte Verkaufspreise vergleichbarer Häuser. Allerdings mit einer Einschränkung, die wenige kennen. Ohne Sachverständigennachweis gibt der Ausschuss Vergleichspreise nur anonymisiert heraus. Sie sehen also, dass eine Doppelhaushälfte von 1978 in Ihrer Gemeinde für einen bestimmten Betrag verkauft wurde, aber nicht, welche.
Für eine grobe Orientierung reicht die summarische Auskunft. Sie liefert Minimum, Maximum und Mittelwert für eine Objektart. Für einen Angebotspreis reicht sie nicht, denn ein Mittelwert weiß nichts über Ihr Dach oder Ihre Heizung.
Der Immobilienmarktbericht Schleswig-Flensburg
Der aktuelle Bericht für die Jahre 2023 und 2024 ist seit Mai 2025 online. Auf der Kreisseite tragen Sie Ihre E-Mail-Adresse in ein kurzes Formular ein und bekommen den Download-Link zugeschickt. Wer den Markt im Kreis verstehen will, sollte ihn sich holen.
Was die amtlichen Zahlen über den Kreis verraten
Die jüngsten frei zugänglichen Preise für den Kreis stehen auch im Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024 der Zentralen Geschäftsstelle. Er wertet das Kaufjahr 2023 aus.
| Objektart (Kreis Schleswig-Flensburg, Kaufjahr 2023) | Median Kaufpreis | Median pro m² Wohnfläche | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 280.000 € | 2.333 €/m² | 659 |
| Doppelhaushälfte | 245.000 € | 2.583 €/m² | 93 |
| Reihenendhaus | 227.500 € | 2.625 €/m² | 20 |
| Reihenmittelhaus | 197.500 € | 2.138 €/m² | 24 |
| Eigentumswohnung, Weiterverkauf | – | 2.239 €/m² | 89 |
Quelle: Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024, Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse. Der Median pro Quadratmeter beruht auf den Kauffällen mit bekannter Wohnfläche (bei Einfamilienhäusern 387).
Auffälliger als die Preise ist die Zahl der Verkäufe. 2016 registrierte der Ausschuss im Kreis noch 3.449 Kaufverträge, 2022 waren es 2.390 und 2023 nur noch 1.897. Das ist ein Minus von 20,6 Prozent in einem einzigen Jahr. Baugrundstücke für Wohnhäuser gingen 2023 überwiegend für rund 125 Euro pro Quadratmeter weg (Median der 163 Fälle in der Preisklasse unter 200 Euro).
Die Zahlen sind drei Jahre alt. Das Kaufjahr 2024 steht im Kreisbericht 2023/2024, den Sie wie oben beschrieben kostenlos bekommen.
Für Verkäufer ist die sinkende Zahl der Abschlüsse die wichtigere Nachricht. In einem Markt mit weniger Käufern rächt sich ein zu hoher Angebotspreis schneller, weil das Inserat dann einfach stehen bleibt. Mehr zur Entwicklung finden Sie in unserem Marktbericht Immobilienpreise in Schleswig.
Das Verkehrswertgutachten: Kosten, Antrag und eine wichtige Einschränkung
Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses Schleswig-Flensburg dürfen nur Eigentümer, Inhaber von Rechten am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Behörden und Gerichte beantragen. Kaufinteressenten haben kein Antragsrecht.
Das überrascht viele. Wollen Sie ein Haus in Kropp kaufen und misstrauen dem Preis des Verkäufers, können Sie sich nicht an den Ausschuss wenden. Sie brauchen einen privaten Sachverständigen, oder der Eigentümer stellt den Antrag selbst.
Was das Gutachten kostet
Die Gebühr richtet sich nach dem ermittelten Wert des unbelasteten Grundstücks (Staffel A der Satzung):
| Wert des Objekts | Gebühr | Beispiel |
|---|---|---|
| bis 125.000 € | 1,0 Promille + 1.800 € | 120.000 € → 1.920 € |
| bis 250.000 € | 1,2 Promille + 2.000 € | 200.000 € → 2.240 € |
| bis 500.000 € | 1,4 Promille + 2.200 € | 280.000 € → 2.592 € |
| bis 2,5 Mio. € | 1,6 Promille + 2.500 € | 600.000 € → 3.460 € |
Hinzu kommen Auslagen und gegebenenfalls Umsatzsteuer. Fehlen Bauunterlagen oder ist das Grundstück mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet, rechnet der Ausschuss den Mehraufwand mit 90 Euro pro Stunde ab. In solchen Fällen planen Sie besser mit einem Puffer über den Tabellenwerten.
Welche Unterlagen Sie brauchen
Der Antrag ist schriftlich zu stellen, das Formular steht auf der Kreisseite. Beifügen sollten Sie:
- Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Baubeschreibung
- einen aktuellen Grundbuchauszug (den kann der Ausschuss mit Ihrer Vollmacht auch selbst anfordern)
- Energieausweis, falls vorhanden
- Kostenaufstellungen größerer Modernisierungen der letzten zehn Jahre
- bei Vermietung die Mietverträge, bei Wohnungen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Zur Dauer macht der Kreis keine Angabe. Rechnen Sie mit mehreren Wochen und fragen Sie die aktuelle Bearbeitungszeit vorher bei der Geschäftsstelle ab, wenn Sie eine Frist im Nacken haben.
Wann sich das amtliche Gutachten lohnt
Das Formular nennt selbst die typischen Zwecke: Erbauseinandersetzung und Vermögensübersicht. Genau dort spielt das Gutachten seine Stärke aus. Ein amtliches Gutachten einer unabhängigen Behörde wird in einer zerstrittenen Erbengemeinschaft eher akzeptiert als die Zahl eines Maklers, den einer der Erben mitgebracht hat. Ein Rechenbeispiel: Drei Geschwister erben ein Einfamilienhaus in Tarp, der Wert liegt um 280.000 Euro. Einer will das Haus übernehmen, die anderen beiden wollen ausgezahlt werden. Das Gutachten kostet nach Satzung 2.592 Euro plus Auslagen, auf drei Köpfe verteilt also gut 860 Euro pro Person. Gemessen an einem Streit über 20.000 Euro mehr oder weniger beim Übernahmepreis ist das wenig Geld.
Bei Scheidungen und Pflichtteilsansprüchen gilt Ähnliches. Und wer dem Finanzamt bei der Erbschaftsteuer einen niedrigeren Wert als den pauschal berechneten nachweisen will, kann das nach § 198 Bewertungsgesetz tun, zum Beispiel mit einem Gutachten des Gutachterausschusses. Ob ein Gutachten in Ihrem Fall steuerlich oder rechtlich nötig ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt. Wie die drei Bewertungsverfahren hinter einem Gutachten funktionieren, erklärt Wertermittlung Haus: Die drei Verfahren verständlich erklärt. Was bei geerbten Immobilien sonst noch zu beachten ist, steht in Geerbtes Haus verkaufen.
Gutachterausschuss oder Makler: Was Sie wofür brauchen
Ehrlich gesagt sind das zwei verschiedene Werkzeuge. Der Gutachterausschuss sagt Ihnen, was ein Haus wie Ihres zum Stichtag nach anerkannten Verfahren wert ist. Er sagt Ihnen nicht, wer es im nächsten Frühjahr kaufen will und was dieser Käufer zu zahlen bereit ist.
Für einen Verkauf brauchen die meisten Eigentümer kein Gutachten für 2.500 Euro. Sie brauchen einen Angebotspreis, der zum aktuellen Markt passt. Dafür nehmen wir die Daten des Ausschusses selbst als Grundlage, vor allem Bodenrichtwerte und Marktbericht. Dazu kommt, was in keiner Statistik steht: wie viele Suchende sich gerade für Tarp oder das Schleiufer interessieren und was Käufer in Schleswig zuletzt tatsächlich bezahlt haben.
In Erbengemeinschaften sehen wir oft, dass beides zusammen am besten funktioniert. Das Gutachten schafft Ruhe unter den Erben. Und wenn das Haus danach doch verkauft wird, braucht es jemanden, der den Käufer findet.
Häufige Fragen zum Gutachterausschuss Schleswig-Flensburg
Wo sitzt der Gutachterausschuss Schleswig-Flensburg?
In der Kreisverwaltung, Flensburger Straße 7, 24837 Schleswig. Telefonisch erreichen Sie die Geschäftsstelle unter 04621 87-407.
Ist die Bodenrichtwertauskunft kostenlos?
Online ja. Im DigitalenAtlasNord sehen Sie die Bodenrichtwerte ab 2012 gebührenfrei, auch mündliche Auskünfte kosten nichts. Erst eine schriftliche Auskunft, etwa für eine Bank, kostet 50 Euro für den ersten Wert.
Kann ich als Käufer ein Gutachten beim Gutachterausschuss bestellen?
Nein. Antragsberechtigt sind nach § 193 BauGB unter anderem Eigentümer, Inhaber von Rechten am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Behörden und Gerichte. Als Kaufinteressent beauftragen Sie einen privaten Sachverständigen oder bitten den Eigentümer, das Gutachten zu beantragen. Eine Liste öffentlich bestellter Sachverständiger führt die IHK.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss?
Für ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 280.000 Euro, dem Median im Kreis, sind es nach der Gebührensatzung 2.592 Euro. Dazu kommen Auslagen und gegebenenfalls Umsatzsteuer. Bei Wohnrechten oder fehlenden Bauunterlagen wird es teurer, weil der Mehraufwand nach Stunden berechnet wird. Ob sich das lohnt, hängt vom Zweck ab: Für einen Streit unter Erben oft ja, für einen normalen Verkauf meist nicht.
Ist der Gutachterausschuss auch für die Stadt Flensburg zuständig?
Nein, Flensburg hat als kreisfreie Stadt einen eigenen Gutachterausschuss.
Ihr nächster Schritt
Sie wollen wissen, was Ihr Haus im Kreis Schleswig-Flensburg heute bringt, ohne gleich ein amtliches Gutachten zu bezahlen? Wir sehen uns Ihr Haus vor Ort an, legen die Daten des Gutachterausschusses daneben und sagen Ihnen offen, mit welchem Preis Sie an den Markt gehen können. Und falls in Ihrem Fall doch ein Gutachten sinnvoll ist, sagen wir Ihnen das auch.
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