Haus verkaufen in Eckernförde: Preise, Regeln, Ablauf

Wer sein Haus in Eckernförde verkaufen will, startet von einem hohen Niveau. Der Gutachterausschuss des Kreises Rendsburg-Eckernförde setzt für ein gebrauchtes Einfamilienhaus in mittlerer Lage 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an, so viel wie nirgends sonst im Kreis. In Wassernähe liegt der Wert deutlich darüber. Ob Sie diesen Preis am Ende auch bekommen, hängt in Eckernförde aber an Fragen, die Käufer anderswo selten stellen. Darf das Haus als Ferienwohnung genutzt werden? Und stand bei der Sturmflut 2023 Wasser im Keller?

Von Tarp aus sind wir in gut einer halben Stunde in Eckernförde. Die Käufer, die wir dort erleben, haben ihre Hausaufgaben gemacht. Nach Bebauungsplan und Zweitwohnungsteuer fragen sie oft schon beim ersten Telefonat, nach der Hochwasserkarte spätestens bei der Besichtigung. Wer als Verkäufer darauf vorbereitet ist, verhandelt deutlich entspannter.

Haus verkaufen in Eckernförde: Wer hier kauft

Eckernförde hatte laut Statistikamt Nord 21.563 Einwohner (Stand 31.12.2024). Die Stadt ist von Einfamilienhäusern geprägt: Rund 80 Prozent aller Wohngebäude sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, und fast jeder dritte Einwohner ist 65 Jahre oder älter (IB.SH, Wohnungsmarktprofil Eckernförde 2025). Das heißt für den Markt: In den nächsten Jahren wechseln viele Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren den Besitzer, weil die Generation der Erstbesitzer verkauft oder vererbt.

Auf der Käuferseite sehen wir vier Gruppen, die ganz unterschiedlich ticken:

• Familien aus der Region, die innerhalb der Stadt größer oder kleiner wohnen wollen
• Pendler, die in Kiel arbeiten und die halbe Stunde mit der Regionalbahn in Kauf nehmen
• Marineangehörige. Eckernförde ist mit rund 3.000 Soldaten und zivilen Beschäftigten der zweitgrößte Marinestandort an der Ostsee und Heimathafen aller deutschen U-Boote
• Käufer von außerhalb, die einen Alterswohnsitz oder ein Haus an der Ostsee suchen, oft aus Hamburg oder dem Süden

Die Marine ist dabei ein eigener Faktor. Die U-Boot-Flotte wird um neue Boote erweitert, gleichzeitig soll das Seebataillon nach Kiel verlegt werden (Stand Oktober 2026). Wie sich das unterm Strich auf die Nachfrage auswirkt, kann heute niemand seriös beziffern. Für Sie als Verkäufer ist etwas anderes wichtig: Wer versetzt wird, muss oft schnell kaufen und braucht eine Antwort, bevor der Dienstantritt naht. Ein vollständiger Unterlagensatz ist in diesem Fall mehr wert als ein paar tausend Euro Preisverhandlung.

Auf der Angebotsseite gibt es Konkurrenz aus dem Neubau. 2024 wurden in Eckernförde 265 Wohnungen fertiggestellt, mehr als doppelt so viele wie im langjährigen Schnitt von 125 (IB.SH). Ein Bestandshaus mit alter Heizung steht damit neben einer Neubauwohnung mit Wärmepumpe im selben Suchergebnis.

Was Ihr Haus in Eckernförde wert ist

Der Immobilienrichtwert von 3.300 Euro pro Quadratmeter (Stichtag 01.01.2025, unverändert gegenüber dem Vorjahr) bezieht sich auf ein Normobjekt: freistehend, Baujahr 1975, mittlere Lage, ohne Wasserlage. Für jede Abweichung veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungsfaktoren. Eine gute Lage bringt 15 Prozent Aufschlag, eine sehr gute bis zu 70 Prozent.

Ein gebrauchtes Einfamilienhaus in mittlerer Lage in Eckernförde wird vom Gutachterausschuss Kreis Rendsburg-Eckernförde mit 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt (Stichtag 01.01.2025). Rendsburg liegt bei 2.200 Euro. Eckernförde hat damit den höchsten Haus-Richtwert im Kreis.

Noch stärker als der Richtwert zeigen die Bodenrichtwerte, wie viel die Lage ausmacht. Zum 01.01.2026 reichen sie für Einfamilienhaus-Grundstücke von 150 Euro pro Quadratmeter in Domstag bis 580 Euro an der Sehestedter Straße. In der Wasserlage von Borby-Süd sind es 1.100 Euro. Für ein Grundstück mit 600 Quadratmetern ist das ein Unterschied von mehreren hunderttausend Euro, allein beim Boden.

Alle Werte nach Stadtteil, die Entwicklung seit 2021 und ein ausführliches Rechenbeispiel finden Sie in unserem Marktbericht [INTERNER LINK: „Immobilienpreise Eckernförde: Was Häuser und Wohnungen 2026 kosten“ -> /ratgeber/immobilienpreise-eckernfoerde/].

Eine Warnung zu den Portalen: Dort finden Sie für Eckernförde Quadratmeterpreise von über 4.000 Euro. Das sind Angebotspreise, darunter viele Neubauten und Ferienwohnungen mit Meerblick. Wer sein Siedlungshaus in Grasholz daran ausrichtet, startet zu hoch. Das kostet Zeit, und am Ende meist auch Geld.

Was Käufer in Eckernförde gezielt fragen

Vier Themen kommen bei Besichtigungen in Eckernförde fast immer auf den Tisch. Wenn Sie die Antworten vorher kennen, verhandeln Sie aus einer besseren Position.

Darf das Haus als Ferienwohnung vermietet werden?

Hier hat sich in den letzten Jahren viel getan. Die Ratsversammlung hat am 03.11.2022 ein Beherbergungskonzept beschlossen. Ziel ist, die Umwandlung von Dauerwohnraum in Ferien- und Zweitwohnungen zu bremsen. Seitdem passt die Stadt Schritt für Schritt ihre Bebauungspläne an.

Am Hafen ist das bereits passiert:

In Eckernförde sind neue Ferienwohnungen in Teilen der Innenstadt nicht mehr zulässig, etwa im Bereich des Bebauungsplans 4/7.1 „Jungfernstieg Ost“ (Änderung beschlossen am 11.12.2025). Eine bereits genehmigte Ferienwohnung genießt Bestandsschutz.

Für weitere Bereiche der Innenstadt, etwa rund um die St.-Nicolai-Straße und den Rathausmarkt, hat die Stadt Veränderungssperren erlassen, während die Bebauungspläne neu aufgestellt werden.

Werben Sie deshalb nicht mit der Vermietbarkeit als Ferienhaus, solange Sie keine Genehmigung schwarz auf weiß haben. Wer eine genehmigte Ferienwohnung besitzt, hat dagegen etwas in der Hand, das in der Innenstadt knapper wird. Die Baugenehmigung gehört dann ganz nach vorn in die Unterlagen.

Was kostet die Zweitwohnungsteuer?

Eckernförde erhebt eine Zweitwohnungsteuer von 10 Prozent auf den sogenannten Wohnwert. Der Wohnwert hängt vor allem von der Lage ab. Die Stadt setzt dafür den Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zum höchsten Bodenrichtwert im Stadtgebiet und multipliziert das Ergebnis mit Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart und der Frage, wie lange Sie die Wohnung im Jahr selbst nutzen können. Die aktuelle Satzung wurde im Dezember 2025 neu gefasst.

Die Folge: Je besser die Lage, desto höher die Steuer. Käufer, die ein Haus als Zweitwohnsitz nutzen wollen, rechnen diesen Betrag in ihre laufenden Kosten ein. Wenn Sie Ihr Haus bisher selbst als Zweitwohnung genutzt haben, legen Sie den letzten Steuerbescheid bereit. Eine konkrete Zahl überzeugt mehr als jede Schätzung.

Wie hoch ist das Hochwasserrisiko?

Die Ostsee-Sturmflut vom 20. und 21. Oktober 2023 hat Eckernförde schwer getroffen. Der Pegel erreichte 215 Zentimeter über Normalhöhennull. Das Land stuft das als sehr schwere Sturmflut ein, die statistisch etwa alle 40 Jahre vorkommt. Am Hafen lief das Wasser über die Kaimauer bis in den Jungfernstieg. In der Altstadt standen Keller unter Wasser.

Seitdem plant die Stadt einen neuen Küstenhochwasserschutz. Im Oktober 2025 hat die Ratsversammlung ein Schutzniveau von 2,85 Metern über Normalhöhennull als Planungsgrundlage beschlossen. Fertig ist das Konzept noch nicht.

Käufer schauen inzwischen selbst in die Hochwassergefahrenkarte des Landes. Hatten Sie 2023 einen Schaden, gehört er in die Unterlagen, zusammen mit den Rechnungen für Trocknung und Reparatur. Ein bekannter Mangel, den Sie verschweigen, hebelt den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag aus (§ 444 BGB).

Ehrlich gesagt erlebe ich hier oft das Gegenteil von dem, was Verkäufer befürchten. Nicht der reparierte Schaden schreckt ab, sondern das Gefühl, dass etwas verschwiegen wird. Wer bei der Besichtigung von sich aus die Mappe mit den Rechnungen auf den Tisch legt, hat das Thema meist nach fünf Minuten erledigt.

Altstadt und Nooröffnung: Was gilt dort?

Für die Altstadt gelten eine Erhaltungssatzung (Fassung von 2022) und eine Ortsgestaltungssatzung. Wer dort Fassade oder Fenster verändern will, braucht eine Genehmigung, für einen Abriss erst recht. Das ist für Käufer, die ein altes Fischerhaus suchen, eher ein Plus, weil das Umfeld geschützt bleibt. Wer dagegen groß umbauen will, sollte das vor dem Kauf mit der Stadt klären.

Beim Verkauf kommt noch etwas dazu. Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung hat die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB). Der Notar fragt nach Vertragsschluss bei der Stadt an, ob sie es ausübt. In aller Regel verzichtet sie, aber die Anfrage kostet einige Wochen. Planen Sie das bei Übergabe und Kaufpreisfälligkeit ein.

Ähnliches gilt für das Sanierungsgebiet „Nooröffnung“, das die Stadt 2012 förmlich festgelegt hat. Liegt Ihr Grundstück darin, kann je nach Verfahren eine Genehmigung der Stadt für den Verkauf nötig sein und später ein Ausgleichsbetrag anfallen. Fragen Sie beim Bauamt nach, bevor Sie inserieren.

Hausverkauf in Eckernförde: Der Ablauf in sechs Schritten

Wer eine Immobilie in Eckernförde verkaufen will, geht denselben Weg zum Notar wie überall in Schleswig-Holstein. Wir haben ihn am Beispiel Schleswig in [INTERNER LINK: „Haus verkaufen in Schleswig: Der komplette Leitfaden für Eigentümer“ -> /ratgeber/haus-verkaufen-schleswig/] beschrieben. Die Eckernförder Besonderheiten stecken in den Unterlagen:

1. Bewertung vor Ort. Wir ordnen Ihr Haus in Richtwert und Bodenrichtwertzone ein und prüfen gleich mit, ob Ihr Grundstück unter einen Bebauungsplan mit Ferienwohnungs-Ausschluss, die Erhaltungssatzung oder das Hochwasserrisikogebiet fällt. Wie die Verfahren funktionieren, steht in [INTERNER LINK: „Wertermittlung Haus: Die drei Verfahren verständlich erklärt“ -> /ratgeber/wertermittlung-haus/].
2. Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Für Eckernförde zusätzlich: Genehmigung einer Ferienwohnung, falls vorhanden, Zweitwohnungsteuerbescheid und Nachweise zu Wasserschäden und Reparaturen.
3. Preis festlegen. Wir begründen den Angebotspreis mit Vergleichsverkäufen. Liegt Ihre Vorstellung darüber, sagen wir das offen.
4. Vermarktung. Exposé, Fotos und gezielte Ansprache der passenden Käufergruppe. Ein Familienhaus in Domsland vermarkten wir anders als eine Wohnung mit Blick auf die Bucht. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, Details in [INTERNER LINK: „Energieausweis Pflicht: Was Eigentümer wissen müssen“ -> /ratgeber/energieausweis-pflicht/].
5. Besichtigungen und Bonitätsprüfung. Bevor wir verhandeln, liegt eine Finanzierungsbestätigung vor.
6. Notartermin und Übergabe. Wir bereiten den Vertrag mit dem Notar vor und planen Fristen für Vorkaufsrecht oder Sanierungsgenehmigung ein.

Jeden Schritt mit Fristen und Unterlagen finden Sie in [INTERNER LINK: „Immobilie verkaufen: Ablauf, Dauer und die 10 wichtigsten Schritte“ -> /ratgeber/immobilie-verkaufen-ablauf/].

Wie lange es dauert, hängt fast nur am Startpreis. Aus unseren Verkäufen an der Schlei kennen wir das Muster: Ein Haus mit realistischem Preis findet meist in drei bis sechs Monaten einen Käufer. Ein Haus, das zu teuer startet, wird nach Monaten reduziert, und dann fragen Interessenten, was damit nicht stimmt. In Eckernförde, wo Käufer die Portale genau beobachten, fällt eine solche Preissenkung noch schneller auf.

Was der Hausverkauf in Eckernförde kostet

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Privatleute teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Ende 2020 zu gleichen Teilen (§§ 656a bis 656d BGB). Den Satz vereinbaren wir vorab schriftlich mit Ihnen. Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer. Was hinter der Provision steckt, erklären wir in [INTERNER LINK: „Was kostet ein Makler in Schleswig-Holstein?“ -> /ratgeber/was-kostet-immobilienmakler-schleswig-holstein/].

Auf Ihrer Seite können Kosten für die Löschung von Grundschulden anfallen und, falls Sie einen Kredit vorzeitig ablösen, eine Vorfälligkeitsentschädigung. In Eckernförde besonders relevant: Haben Sie das Haus als Ferienwohnung vermietet oder als Zweitwohnsitz genutzt und weniger als zehn Jahre besessen, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift bei einer Ferienwohnung in der Regel nicht. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Einen Überblick gibt unser Ratgeber [INTERNER LINK: „Immobilie verkaufen und Steuern: Was Eigentümer wissen müssen“ -> /ratgeber/immobilie-verkaufen-steuer/].

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Eckernförde

Was ist mein Haus in Eckernförde wert?
Der amtliche Richtwert für ein gebrauchtes Einfamilienhaus in mittlerer Lage liegt bei 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Lage, Baujahr und Zustand verschieben den Wert stark. Eine belastbare Zahl liefert nur eine Bewertung vor Ort.

Kann ich eine Ferienwohnung in Eckernförde verkaufen und als solche bewerben?
Verkaufen ja, mit der Ferienvermietung werben nur, wenn sie genehmigt ist. In Teilen der Innenstadt schließt die Stadt neue Ferienwohnungen inzwischen aus. Fragen Sie beim Bauamt nach dem aktuellen Stand für Ihr Grundstück.

Muss ich Schäden aus der Sturmflut 2023 angeben?
Ja. Bekannte Schäden müssen Sie offenlegen, auch wenn sie repariert sind.

Hat die Stadt ein Vorkaufsrecht?
In der Altstadt, wo die Erhaltungssatzung gilt, und im Sanierungsgebiet Nooröffnung ja. Die Stadt macht davon selten Gebrauch. Der Notar holt die Auskunft nach Vertragsschluss ein, das dauert einige Wochen. Bis dahin wird der Kaufpreis normalerweise nicht fällig, was Sie bei Ihrer eigenen Planung berücksichtigen sollten, etwa wenn Sie mit dem Geld schon ein neues Haus finanzieren.

Sind Sie als Makler auch in Eckernförde tätig?
Ja. Von unserem Büro in Tarp aus betreuen wir Verkäufer in Eckernförde und Borby ebenso wie im Umland zwischen Schlei und Eckernförder Bucht, etwa in Fleckeby, Gammelby oder Kosel.

Ihr Haus in Eckernförde verkaufen: Wir schauen es uns an

Sie möchten wissen, was Ihr Haus in Eckernförde heute bringt und welche Fragen Käufer stellen werden? Wir kommen vorbei, schauen uns Haus, Lage und Unterlagen an und sagen Ihnen offen, was realistisch ist. Nutzen Sie unsere kostenlose Wertermittlung oder melden Sie sich über die Kontaktseite.

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Quellen: Statistikamt Nord, Einwohnerzahlen (Stand 31.12.2024); IB.SH, Wohnungsmarktprofil Eckernförde 2025; Gutachterausschuss Kreis Rendsburg-Eckernförde, Grundstücksmarktbericht 2024 und Bodenrichtwerte zum 01.01.2026; Stadt Eckernförde, Beherbergungskonzept (Ratsbeschluss 03.11.2022), 6. Änderung B-Plan 4/7.1 „Jungfernstieg Ost“ (Satzungsbeschluss 11.12.2025), Veränderungssperre Nr. 40, Zweitwohnungsteuersatzung (Neufassung 12.12.2025), Erhaltungssatzung Altstadt, Ortsgestaltungssatzung Altstadt, Sanierungssatzung „Nooröffnung“ (2012); Land Schleswig-Holstein (MEKUN), Vortrag Sturmflutvorsorge Eckernförde (16.07.2024); Stadt Eckernförde, Beteiligungsportal Küstenhochwasserschutz (Stand 08/2026); WirtschaftsWoche/dpa, Marinestandorte (18.10.2026); §§ 24, 144, 154, 172 BauGB; §§ 444, 656a–656d BGB; § 23 EStG.