Immobilienpreise Eckernförde: Marktbericht 2026
Ein gebrauchtes, freistehendes Einfamilienhaus in Eckernförde kostet in mittlerer Lage rund 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist der amtliche Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses im Kreis Rendsburg-Eckernförde, abgeleitet aus echten Kaufverträgen. Eigentumswohnungen im Bestand wurden 2024 im Mittel für 3.632 Euro pro Quadratmeter verkauft, Neubauwohnungen für rund 5.200 Euro. Beim Hauspreis-Richtwert liegt Eckernförde damit an der Spitze des Kreises. Ob Ihr Haus darunter oder deutlich darüber liegt, entscheidet vor allem eines: wie nah es am Wasser steht.
Von unserem Büro in Tarp sind wir in gut einer halben Stunde in Eckernförde und begleiten Eigentümer zwischen Schlei und Eckernförder Bucht. Die Zahlen hier stammen aus Kaufverträgen, nicht aus Inseraten. Gerade bei Eckernförde ist der Unterschied größer, als die meisten Eigentümer erwarten.
Warum Portale bei Eckernförde so weit auseinanderliegen
Wer nach Quadratmeterpreisen für Eckernförde sucht, bekommt für Häuser Werte zwischen 3.320 und 4.039 Euro. Bei Wohnungen reicht die Spanne von gut 3.600 bis 4.677 Euro, ein Portal meldet sogar ein Minus von 25 Prozent binnen eines Jahres. Das passt nicht zusammen.
Der Grund ist simpel. Portale werten Angebotspreise aus, also das, was Verkäufer gerne hätten. Neubauten und Ferienwohnungen mit Meerblick fließen genauso hinein wie das Reihenhaus in Domstag. In einer Stadt mit rund 21.500 Einwohnern reichen ein paar Luxusinserate an der Uferpromenade, um den Durchschnitt zu verschieben.
Wir arbeiten deshalb mit den Daten des Gutachterausschusses. Jeder notarielle Kaufvertrag im Kreis landet dort. Für Eckernförde heißt das konkret: Der Immobilienrichtwert für Häuser liegt etwa 20 Prozent unter dem höchsten Portalwert. Wer seinen Angebotspreis am Portal ausrichtet, startet also schnell zu hoch.
Hauspreise in Eckernförde: der amtliche Richtwert
Der Gutachterausschuss hat zum 01.01.2025 für Eckernförde einen Immobilienrichtwert von 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt. Ein Jahr zuvor war es derselbe Wert. Der Markt hat sich also stabilisiert.
Wichtig ist, worauf sich diese Zahl bezieht. Der Richtwert gilt für ein sogenanntes Normobjekt:
- freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1975, mit Keller und Garage
- 90 bis 130 Quadratmeter Wohnfläche, 425 bis 1.200 Quadratmeter Grundstück
- mittlere Ausstattung, normaler Zustand, nicht vermietet
- mittlere Wohnlage, ohne Wasserlage
Weicht Ihr Haus davon ab, wird der Wert angepasst. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür eigene Faktoren. Eine gute Wohnlage bringt einen Aufschlag von 15 Prozent, eine sehr gute bis zu 70 Prozent. Eine einfache Lage zieht bis zu zehn Prozent ab. Ein Haus mit Baujahr 1995 liegt etwa sechs Prozent über dem Richtwert, eines aus den 1960ern rund vier Prozent darunter.
Gleiche Wohnfläche, ganz andere Preise: ein Rechenbeispiel
So sieht das für ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche aus:
| Haus | Rechnung | Richtwert angepasst | Ergebnis gerundet |
|---|---|---|---|
| Baujahr 1975, mittlere Lage | 3.300 × 1,00 | 3.300 €/m² | ca. 396.000 € |
| Baujahr 1995, gute Lage | 3.300 × 1,15 × 1,06 | ca. 4.020 €/m² | ca. 483.000 € |
| Baujahr 1960, einfache Lage | 3.300 × 0,90 × 0,96 | ca. 2.850 €/m² | ca. 342.000 € |
Über 140.000 Euro Unterschied, bei gleicher Wohnfläche in derselben Stadt. Und der Zustand ist dabei noch gar nicht berücksichtigt. Eine Ölheizung von 1990 oder ein feuchter Keller drückt den Preis zusätzlich. Diese Rechnung ersetzt keine Bewertung, sie zeigt aber, warum ein einzelner Durchschnittswert für Ihr Haus wenig aussagt.
Wie sich die Hauspreise entwickelt haben
Wie es dorthin kam, zeigt der Preisindex des Gutachterausschusses für Ein- und Zweifamilienhäuser im Kreis. Bis 2022 ging es steil nach oben, plus 30 Prozent in nur zwei Jahren. Dann kam die Zinswende. 2023 fielen die Preise um 8,0 Prozent, 2024 noch einmal um 2,1 Prozent. Heute liegen die Hauspreise im Kreis rund zehn Prozent unter dem Höchststand von 2022.
Inzwischen kommt wieder Bewegung in den Markt. 2025 wurden im Kreis Rendsburg-Eckernförde 3.010 Kaufverträge geschlossen, 190 mehr als im Jahr davor. Die Preise ziehen bisher nicht im selben Tempo mit.
Eigentumswohnungen in Eckernförde
Bei Wohnungen hat Eckernförde zuletzt angezogen. Der Gutachterausschuss weist für gebrauchte Eigentumswohnungen in der Stadt diese Mittelwerte aus (bereinigt um Stellplätze und Garagen):
| Jahr | Kauffälle | Mittelwert €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| 2021 | 60 | 3.482 € |
| 2022 | 50 | 3.539 € |
| 2023 | 51 | 3.413 € |
| 2024 | 96 | 3.632 € |
Zwei Dinge fallen auf. Der Preis lag 2024 gut sechs Prozent über dem Vorjahr. Und die Zahl der Verkäufe hat sich fast verdoppelt. Zum Vergleich: Im Kreisdurchschnitt kosteten gebrauchte Wohnungen 2024 nur 2.617 Euro pro Quadratmeter. Eckernförde liegt also fast 40 Prozent darüber.
Neubauwohnungen wurden 2024 im Mittel für 5.229 Euro pro Quadratmeter verkauft. Das beruht allerdings auf nur 15 Verkäufen und ist deshalb mit Vorsicht zu lesen.
Was den Wohnungspreis innerhalb von Eckernförde bestimmt, sehen wir bei Wohnungen in Schleswig genauso: Balkon oder Terrasse, das Stockwerk, der Zustand der Gemeinschaftsanlage und die Rücklage der Eigentümergemeinschaft. Steht eine Dachsanierung an und die Rücklage reicht nicht, rechnen Käufer die Sonderumlage sofort vom Preis ab.
Bodenrichtwerte in Eckernförde: Lage schlägt alles
Am deutlichsten zeigen die Bodenrichtwerte, wie stark die Lage in Eckernförde den Preis bestimmt. Zum Stichtag 01.01.2026 gelten für Einfamilienhaus-Grundstücke (Richtgröße 600 Quadratmeter) unter anderem diese Werte:
| Lage in Eckernförde | Bodenrichtwert 01.01.2026 |
|---|---|
| Domstag, Berliner Straße Süd | 150 €/m² |
| Grasholz, Westpreußen-Viertel | 160 €/m² |
| Borby-Nord | 180 €/m² |
| Domsland, Cäcilienstraße, Alt-Borby | 240 €/m² |
| Blumenviertel, Windebyer Weg Süd | 270 €/m² |
| Brookhörn | 350 €/m² |
| Borby-Süd | 530 €/m² |
| Sehestedter Straße | 580 €/m² |
| Wasserlage Brookhörn | 700 €/m² |
| Wasserlage Sehestedter Straße | 900 €/m² |
| Wasserlage Borby-Süd | 1.100 €/m² |
Quelle: Gutachterausschuss Kreis Rendsburg-Eckernförde, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026.
Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Wohngebiet liegt also mehr als das Siebenfache. Für ein Grundstück mit 600 Quadratmetern heißt das: 90.000 Euro Bodenwert in Domstag, 660.000 Euro in der Wasserlage von Borby-Süd. Kein anderer Faktor verändert die Immobilienpreise in Eckernförde so stark.
Im Vergleich zu 2024 haben sich die meisten Zonen kaum bewegt. Borby-Nord stieg von 175 auf 180 Euro, das Baugebiet Schiefkoppel-Süd von 240 auf 260 Euro. Die übrigen Werte für Einfamilienhäuser blieben gleich.
Wie Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück lesen und was er nicht aussagt, erklären wir am Beispiel Schleswig in unserem Ratgeber Bodenrichtwert in Schleswig: Was er aussagt und wo Sie ihn finden.
Das Umland: deutlich günstiger
Wer nicht direkt in der Stadt kaufen muss, zahlt im Umland deutlich weniger. Die Bodenrichtwerte für Einfamilienhaus-Grundstücke zum 01.01.2026 liegen in Gammelby und Goosefeld bei 110 Euro, in Barkelsby bei 130 Euro und in Fleckeby bei 140 Euro. Loose kommt auf 85 Euro. Richtung Kiel sieht es anders aus: Gettorf liegt mit 260 Euro schon auf Eckernförder Niveau.
Auch dort gilt: Wasser kostet. In Kosel liegt der Bodenrichtwert bei 110 Euro, direkt an der Schlei in Hülsen bei 280 Euro.
Immobilienpreise Eckernförde im Vergleich mit Schleswig und dem Kreis
| Kennzahl | Eckernförde | Zum Vergleich |
|---|---|---|
| Immobilienrichtwert EFH (01.01.2025) | 3.300 €/m² | Bezirk Nord im Kreis RD-ECK: 2.600 €/m²; Rendsburg: 2.200 €/m² |
| Gebrauchte Eigentumswohnung (2024) | 3.632 €/m² | Kreis RD-ECK gesamt: 2.617 €/m² |
| Bodenrichtwert EFH (01.01.2026) | 150 bis 580 €/m² | Umland: Loose 85 €/m², Fleckeby 140 €/m² |
| Bodenrichtwert EFH Wasserlage (01.01.2026) | bis 1.100 €/m² | Schlei bei Kosel-Hülsen: 280 €/m² |
Für gepflegte Bestandshäuser in Schleswig sehen wir derzeit meist 2.000 bis 2.700 Euro pro Quadratmeter, die Details stehen in unserem Marktbericht zu den Immobilienpreisen in Schleswig. Der Eckernförder Richtwert liegt also 600 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter höher. Getragen wird das vom Ostseestrand vor der Haustür und von der Regionalbahn, die in rund einer halben Stunde in Kiel ist (Fahrplan NAH.SH). Bauland in der Stadt ist außerdem knapp.
Davon profitiert die Gegend dazwischen. Wer in Eckernförde nicht fündig wird oder das Budget nicht hat, schaut zunehmend Richtung Schlei, etwa nach Fleckeby oder Kosel. Wie sich der Markt im ganzen Land entwickelt, lesen Sie in unserem Überblick Immobilienmarkt Schleswig-Holstein: Trends & Prognose 2026.
Was das für Eigentümer und Käufer bedeutet
Wenn Sie in Eckernförde verkaufen möchten, ist der Markt freundlicher als 2023. Die Preise sind stabil, und es wird wieder mehr verkauft. Bei Wohnungen hat Eckernförde 2024 sogar spürbar zugelegt. Aber: Der Richtwert von 3.300 Euro gilt für ein durchschnittliches Haus. Wer pauschal mit 4.000 Euro pro Quadratmeter aus dem Portal rechnet, obwohl das Haus in Domstag steht und eine alte Heizung hat, wartet lange auf Anfragen.
Aus unseren Verkäufen in Schleswig und an der Schlei kennen wir beide Verläufe. Ein Haus mit realistischem Startpreis findet meist innerhalb von drei bis sechs Monaten einen Käufer. Ein Haus, das zu teuer startet, wird erst nach Monaten korrigiert, und dann fragen Interessenten, was mit dem Haus nicht stimmt. Am Ende liegt der Preis oft unter dem, was zu Beginn drin gewesen wäre. In Eckernförde ist das nicht anders.
Wenn Sie kaufen möchten, gibt es zwei Strategien. Entweder Sie akzeptieren den Aufschlag für Eckernförde und konzentrieren sich auf Häuser mit Sanierungsbedarf in mittlerer Lage, dort ist am ehesten Verhandlungsspielraum. Oder Sie weichen ins Umland aus, wo Grundstücke halb so viel kosten. Rechnen Sie in beiden Fällen die Kaufnebenkosten ein, in Schleswig-Holstein allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Eine vollständige Aufstellung finden Sie unter Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein: Alle Kosten auf einen Blick.
Einen belastbaren Wert für eine konkrete Immobilie liefert nur eine Bewertung, die Lage und Zustand mit aktuellen Vergleichsverkäufen abgleicht. Wie die gängigen Verfahren funktionieren, erklären wir in Wertermittlung Haus: Die drei Verfahren verständlich erklärt.
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Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Eckernförde
Was kostet ein Haus in Eckernförde pro Quadratmeter?
Der amtliche Immobilienrichtwert für ein gebrauchtes Einfamilienhaus in mittlerer Lage liegt bei 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Stand 01.01.2025). In guten Lagen und bei jüngeren Häusern sind 4.000 Euro und mehr realistisch, in Wasserlage deutlich mehr.
Sind die Immobilienpreise in Eckernförde gefallen?
Bei Häusern ja, aber nur bis 2024. Laut Preisindex des Gutachterausschusses sanken die Hauspreise im Kreis 2023 um 8,0 und 2024 um 2,1 Prozent. Der Richtwert für Eckernförde ist seitdem unverändert. Wohnungen in Eckernförde wurden 2024 dagegen wieder rund sechs Prozent teurer verkauft als 2023.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Eckernförde?
Für Einfamilienhaus-Grundstücke liegt er zum 01.01.2026 zwischen 150 Euro (Domstag) und 580 Euro (Sehestedter Straße) pro Quadratmeter. Wasserlagen kosten 300 bis 1.100 Euro.
Warum ist Eckernförde teurer als Schleswig?
Vor allem wegen der Lage an der Ostsee und der Nähe zu Kiel. Bauland in der Stadt ist zudem knapp. Gepflegte Häuser in Schleswig liegen meist bei 2.000 bis 2.700 Euro pro Quadratmeter, in Eckernförde beim Richtwert von 3.300 Euro.
Kann ich den Wert meines Hauses selbst berechnen?
Grob ja. Nehmen Sie den Richtwert von 3.300 Euro, multiplizieren Sie ihn mit Ihrer Wohnfläche und passen Sie ihn mit den Faktoren für Lage und Baujahr an. Was diese Rechnung nicht abbildet, sind Zustand, Heizung, Grundstückszuschnitt und die aktuelle Nachfrage in Ihrer Straße. Genau dort liegen in der Praxis oft fünfstellige Beträge. Für einen Verkauf oder eine Erbauseinandersetzung brauchen Sie deshalb eine fundierte Bewertung.