Was zählt zur Wohnfläche? Die Regeln der WoFlV im Überblick

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören und mindestens zwei Meter hoch sind: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, auch Einbauschränke. Räume mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte, alles unter einem Meter zählt nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel mit einem Viertel angerechnet. Keller, Garage, Heizungsraum und Waschküche bleiben komplett draußen.

So steht es in der Wohnflächenverordnung (WoFlV), und damit ist die Frage im Grundsatz beantwortet. In der Praxis wird es dann doch kompliziert, weil drei Dinge regelmäßig durcheinandergehen: die Höhenstufen bei Dachschrägen, die Frage nach dem Viertel oder der Hälfte beim Balkon, und der ausgebaute Kellerraum, den viele Eigentümer für Wohnfläche halten. Genau diese drei Punkte kosten in unserer Region schnell einen fünfstelligen Betrag, wenn sie falsch gerechnet sind. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie die Berechnung wirklich funktioniert und wo Sie besonders genau hinschauen sollten.

Was zählt zur Wohnfläche: die Kurzübersicht in Prozent

Fläche	Anrechnung nach WoFlV
Räume ab 2 m lichter Höhe	100 %
Räume von 1 m bis unter 2 m Höhe	50 %
Räume unter 1 m Höhe	0 %
Beheizbarer Wintergarten	100 %
Unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad	50 %
Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse	in der Regel 25 %, höchstens 50 %
Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum	0 %
Garage, Bodenraum, Abstellraum außerhalb der Wohnung	0 %
Räume, die die Landesbauordnung nicht als Wohnraum zulässt	0 %

Quelle: §§ 2 bis 4 der Wohnflächenverordnung, in Kraft seit 1. Januar 2004.

Die drei Schritte der Wohnflächenberechnung

Die WoFlV arbeitet sich in einer festen Reihenfolge vor. Wer sie kennt, erkennt sofort, an welcher Stelle eine vorliegende Berechnung schiefgegangen ist.

Schritt 1: Welche Räume überhaupt dazugehören (§ 2 WoFlV)

Der erste Filter ist die Zugehörigkeit. Zur Wohnfläche gehören nur Räume, die ausschließlich zu dieser einen Wohnung gehören. Der gemeinschaftliche Treppenaufgang im Mehrfamilienhaus fällt damit weg.

Ausdrücklich nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Absatz 3 WoFlV: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls draußen bleiben Geschäftsräume und alle Räume, die den Anforderungen der Landesbauordnung an Wohnräume nicht genügen. Der letzte Punkt macht Eigentümern in Schleswig-Holstein am häufigsten Ärger, dazu unten mehr.

Mitgezählt werden dagegen Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Nur eben nicht mit ihrer vollen Fläche.

Schritt 2: Wie gemessen wird (§ 3 WoFlV)

Gemessen wird im lichten Maß, also von Wand zu Wand im fertigen Zustand. Türbekleidungen, Fußleisten, Scheuerleisten und fest eingebaute Gegenstände wie Einbauschränke oder eine Badewanne werden mitgemessen. Sie ziehen also nicht ab, was der Schrank verdeckt.

Abgezogen wird dagegen:

• Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen, sofern sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben
• Treppen mit mehr als drei Steigungen samt ihren Podesten
• Türnischen
• Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden herunterreichen oder die bis zum Boden reichen und 13 Zentimeter oder weniger tief sind

Kleinlich? Bei einer Altbauwohnung mit tiefen Fensternischen und einer Innentreppe summieren sich diese Positionen auf mehrere Quadratmeter.

Schritt 3: Wie angerechnet wird (§ 4 WoFlV)

Erst jetzt kommen die Prozentsätze aus der Tabelle oben ins Spiel. Die Grundfläche eines Raums wird also nicht einfach übernommen, sondern je nach Höhe und Art gewichtet.

Die Wohnfläche ist keine gemessene Größe, sondern eine gerechnete. Zwei Häuser mit identischer Grundfläche können sehr unterschiedliche Wohnflächen haben, wenn eines ein Steildach hat und das andere ein Vollgeschoss.

Dachschräge: 1 Meter und 2 Meter, nicht 1,50 und 2,40

Hier liegt der häufigste Fehler, und er steckt sogar in mehreren Online-Ratgebern. Im Umlauf sind die Werte 1,50 Meter und 2,40 Meter. Sie stammen aus bauordnungsrechtlichen Vorschriften zur Mindestraumhöhe und aus älteren Regelwerken, nicht aus der Wohnflächenverordnung.

§ 4 WoFlV kennt nur zwei Schwellen: zwei Meter und einen Meter. Ab zwei Metern lichter Höhe zählt die Fläche voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Wer mit 1,50 und 2,40 rechnet, verschenkt bei einem ausgebauten Dachgeschoss regelmäßig mehrere Quadratmeter.

Rechenbeispiel Dachgeschoss. Ein ausgebautes Dachgeschoss mit Satteldach, acht Meter lang und sechs Meter breit, also 48 Quadratmeter Grundfläche. Ausgemessen ergibt sich:

Bereich	Grundfläche	Faktor	Wohnfläche
Höhe ab 2,00 m (4,0 m breit)	32,0 m²	100 %	32,0 m²
Höhe 1,00 bis 2,00 m (2 × 0,8 m breit)	12,8 m²	50 %	6,4 m²
Höhe unter 1,00 m (2 × 0,2 m breit)	3,2 m²	0 %	0,0 m²
Summe	48,0 m²		38,4 m²

Aus 48 Quadratmetern Grundfläche werden 38,4 Quadratmeter Wohnfläche. Die Differenz von 9,6 Quadratmetern ist bei einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro, wie er in Schleswig für Wohnungen im mittleren Segment realistisch ist, ein Unterschied von rund 28.800 Euro. Aktuelle Werte für die Region finden Sie in unserem Marktbericht zu den Immobilienpreisen in Schleswig.

Ein Hinweis, der in der Praxis oft untergeht: Maßgeblich ist die lichte Höhe im fertigen Zustand. Wird ein Dachgeschoss nachträglich gedämmt und der Fußboden aufgebaut, sinkt die Raumhöhe, und mit ihr die anrechenbare Wohnfläche. Eine Berechnung von vor der Sanierung stimmt danach nicht mehr.

Balkon und Terrasse: ein Viertel oder die Hälfte?

§ 4 Nummer 4 WoFlV sagt, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind "in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte" anzurechnen. Diese Formulierung ist der Grund für erstaunlich viele Diskussionen zwischen Eigentümern und Gutachtern.

Der Regelfall ist das Viertel. Die Hälfte kommt nur in Betracht, wenn die Fläche eine deutlich überdurchschnittliche Wohnqualität hat, also zum Beispiel eine große, windgeschützte Südterrasse mit gutem Bodenbelag, die nicht von der Straße aus einzusehen ist. Ein zwei Meter tiefer Nordbalkon zur Straßenseite erreicht das nicht.

Bei uns an der Schlei sehe ich das differenziert. Eine Terrasse mit Wasserblick in Fahrdorf hat objektiv eine andere Qualität als eine gleich große Terrasse an einer Durchgangsstraße. Fünfzig Prozent lassen sich aber nur ansetzen, wenn die Qualität wirklich begründbar ist, und diese Begründung gehört schriftlich in die Berechnung.

Was das in Zahlen heißt: Ein zwölf Quadratmeter großer Balkon bringt mit 25 Prozent drei Quadratmeter Wohnfläche, mit 50 Prozent sechs Quadratmeter. Bei 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen zwischen den beiden Ansätzen 9.000 Euro. Genau die Sorte Position, über die im Nachhinein gestritten wird.

Keller und Hobbyraum: ausgebaut ist nicht gleich Wohnfläche

Der schön ausgebaute Kellerraum mit Laminat, Heizung, Fenster und vielleicht sogar einer Küchenzeile: für viele Eigentümer selbstverständlich Wohnfläche, für die WoFlV in der Regel nicht.

Entscheidend ist nicht, wie der Raum aussieht oder wie er genutzt wird, sondern ob er bauordnungsrechtlich ein Wohnraum ist. Dafür braucht es unter anderem eine ausreichende lichte Höhe, ausreichend Tageslicht, einen zweiten Rettungsweg und in vielen Fällen eine entsprechende Baugenehmigung. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, greift § 2 Absatz 3 WoFlV, und der Raum bleibt Nutzfläche. Verkaufen können Sie ihn trotzdem, und er hat auch einen Wert. Nur eben nicht als Wohnfläche.

Ein Fall aus dem vergangenen Jahr zeigt das gut: Ein Eigentümer in Kropp bot sein Haus mit 168 Quadratmetern Wohnfläche an. In dieser Zahl steckte ein 24 Quadratmeter großer Hobbyraum im Souterrain, ausgebaut, geheizt, mit Fenster. Die Höhe lag bei 2,20 Metern, das Fenster war jedoch zu klein, und eine Genehmigung als Wohnraum gab es nie. Nach WoFlV waren es 144 Quadratmeter.

Die Zahl im Exposé haben wir korrigiert, bevor der erste Interessent kam, und den Raum trotzdem sichtbar gemacht: "144 m² Wohnfläche zzgl. 24 m² ausgebauter Hobbyraum im Souterrain". Käufer verstehen das, die Angabe ist belastbar, und es ist deutlich besser als die Alternative, nämlich eine Kaufpreisminderung nach dem Notartermin.

WoFlV oder DIN 277: warum die Unterscheidung Geld wert ist

Nahezu jeder Ratgeber im Netz stellt "Wohnfläche nach WoFlV" und "Wohnfläche nach DIN 277" gegenüber. Diese Gegenüberstellung ist irreführend, denn die DIN 277 kennt den Begriff Wohnfläche gar nicht. Sie ist eine Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau und arbeitet mit anderen Größen, unter anderem der Brutto-Grundfläche und der Netto-Raumfläche.

Für Sie zählt das trotzdem, weil Zahlen nach DIN 277 in Bauunterlagen und Architektenplänen auftauchen und dort deutlich höher ausfallen. Der Grund: Die DIN 277 gewichtet nicht nach Raumhöhe. Auf unser Dachgeschoss-Beispiel übertragen stehen 48 Quadratmeter gegen 38,4 Quadratmeter. Wenn Ihnen also eine Flächenangabe vorliegt, die auffällig großzügig wirkt, lohnt der Blick auf ihre Herkunft. Für Kauf- und Mietverträge ist die WoFlV der Maßstab, den Gerichte anlegen.

Sonderfall Altbestand. § 5 WoFlV enthält eine Übergangsregelung: Wohnflächen, die vor dem 1. Januar 2004 nach der damals geltenden Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt wurden, behalten ihre Gültigkeit, solange keine baulichen Änderungen erfolgen. Relevant ist das, weil die II. BV Balkone mit bis zu 50 Prozent ansetzte. Eine Wohnflächenberechnung von 1996 kann also korrekt sein und trotzdem höher liegen als eine Neuberechnung heute. Wer nach einem Anbau oder Dachgeschossausbau neu rechnet, rechnet nach WoFlV, und dann kann die ausgewiesene Fläche sinken, obwohl gebaut wurde.

Was eine falsche Wohnfläche beim Verkauf kostet

Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für fast alles: für den Quadratmeterpreis im Vergleich, für die Bewertung, für die Betriebskostenabrechnung und für die Grundsteuer. Ein Fehler wirkt deshalb nie nur an einer Stelle.

Rechnen wir es an einer Eigentumswohnung in Schleswig durch. Im Exposé stehen 85 Quadratmeter, tatsächlich sind es nach korrekter Berechnung 78. Bei 3.200 Euro pro Quadratmeter sind das sieben Quadratmeter zu viel und damit 22.400 Euro, die der Käufer für Fläche bezahlt hat, die es nicht gibt.

Rechtlich ist die Lage im Kaufrecht anders als im Mietrecht, und dieser Unterschied wird häufig verwechselt.

Im Mietrecht gilt seit einem BGH-Urteil vom 24. März 2004 die Zehn-Prozent-Grenze: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt. Für Mieterhöhungen hat der BGH diese Toleranz mit Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) aufgegeben. Dort kommt es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Im Kaufrecht gibt es diese starre Grenze nicht. Ob eine Flächenabweichung ein Sachmangel ist, hängt davon ab, ob die Fläche als Beschaffenheit vereinbart wurde. Eine Angabe im Exposé kann dafür genügen, muss es aber nicht, und viele Kaufverträge regeln genau diesen Punkt über einen Gewährleistungsausschluss. Was im notariellen Vertrag dazu steht und worauf Sie vor der Beurkundung achten sollten, haben wir im Ratgeber zum Kaufvertrag einer Immobilie aufgeschlüsselt. Wie das in Ihrem Fall zu bewerten ist, gehört zu einem Rechtsanwalt oder Ihrem Notar. Wir sagen Ihnen, wie die Fläche zu rechnen ist, nicht, wie ein Gericht Ihren Vertrag auslegt.

Aus unserer Erfahrung mit über 50 vermittelten Immobilien in der Region ist die praktische Konsequenz klar: Klären Sie die Fläche, bevor das Exposé online geht. Eine Korrektur während der Vermarktung kostet Vertrauen, eine Korrektur nach dem Notartermin kostet Geld.

Wohnfläche und Grundsteuer in Schleswig-Holstein

Seit der Grundsteuerreform ist ein weiterer Punkt dazugekommen: Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an, und dort ist die Wohnfläche nach WoFlV eine der Eingangsgrößen für den Grundsteuerwert. Wer in seiner Grundsteuererklärung eine zu große Fläche angegeben hat, etwa weil der ausgebaute Keller mitgezählt wurde, zahlt dauerhaft zu viel. Eine Korrektur ist möglich, läuft aber über das Finanzamt und gehört in die Hände Ihres Steuerberaters. Wir liefern die Flächenberechnung, die steuerliche Bewertung nicht.

So kommen Sie an eine belastbare Wohnflächenberechnung

Schauen Sie zuerst in Ihre Unterlagen. In vielen Fällen liegt bereits eine Berechnung vor:

• In der Bauakte oder den Bauantragsunterlagen, oft als "Wohnflächenberechnung" oder "Berechnung der Wohn- und Nutzfläche"
• In der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan bei Eigentumswohnungen, dazu mehr in unserem Ratgeber zum Verkauf einer Eigentumswohnung
• In einem früheren Kaufvertrag oder einem alten Verkehrswertgutachten
• Beim Bauamt Ihrer Gemeinde, das Einsicht in die Bauakte gewährt

Prüfen Sie dann drei Punkte: Auf welcher Grundlage wurde gerechnet, WoFlV oder etwas anderes? Von wann ist die Berechnung, und hat sich seither baulich etwas geändert? Sind Dachschrägen, Balkon und Souterrain plausibel behandelt?

Liegt nichts Belastbares vor oder haben Sie umgebaut, lassen Sie neu aufmessen. Das übernehmen Architekten und Bausachverständige, bei größeren Objekten auch Vermessungsbüros, in der Regel für einen mittleren dreistelligen Betrag. Bei den Immobilien, die wir vermarkten, gehört die Prüfung der Flächenangabe zur Vorbereitung dazu. Im Zweifel messen wir nach. Wie die Fläche anschließend in die Bewertung einfließt, erklären wir im Ratgeber zu den drei Verfahren der Wertermittlung.

Ein Online-Rechner hilft an dieser Stelle nicht. Die Portalrechner arbeiten mit der Fläche, die Sie eingeben, und prüfen sie nicht. Warum diese Werkzeuge in unserer Region ohnehin an Grenzen stoßen, haben wir in einem eigenen Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung aufgeschrieben.

Häufige Fragen zur Wohnfläche

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

In der Regel nicht. § 2 Absatz 3 WoFlV nimmt Kellerräume ausdrücklich aus, und das gilt auch für ausgebaute Räume, solange sie bauordnungsrechtlich keine Wohnräume sind. Ein Souterrainraum kann Wohnfläche sein, wenn Höhe, Belichtung, Rettungsweg und Genehmigung passen. Das ist im Einzelfall zu prüfen, meist über die Bauakte.

Wie wird ein Balkon zur Wohnfläche gerechnet?

In der Regel mit einem Viertel seiner Grundfläche, höchstens mit der Hälfte. Die 50 Prozent setzen eine deutlich überdurchschnittliche Wohnqualität voraus, und diese Einschätzung sollte in der Berechnung begründet sein. Praktisch heißt das: Wer die Hälfte ansetzt, sollte erklären können, warum. Bei einer späteren Nachmessung oder in einem Streit über den Kaufpreis ist eine unbegründete 50-Prozent-Angabe schwer zu halten. Im Zweifel ist das Viertel die sichere Variante.

Ab welcher Höhe zählt eine Dachschräge?

Ab zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter nicht. Die häufig genannten Werte 1,50 Meter und 2,40 Meter stehen nicht in der Wohnflächenverordnung.

Ist die Wohnflächenverordnung überhaupt verbindlich?

Direkt gilt sie für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, für Miet- und Kaufverträge ist sie aber der Maßstab, den die Rechtsprechung anlegt, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

Was mache ich, wenn die Wohnfläche in meinem Kaufvertrag falsch ist?

Sprechen Sie zeitnah mit einem Rechtsanwalt. Ob eine Abweichung einen Sachmangel darstellt, hängt davon ab, ob die Fläche als Beschaffenheit vereinbart war und was der Vertrag zur Haftung sagt. Die im Mietrecht bekannte Zehn-Prozent-Grenze gilt im Kaufrecht nicht. Fristen laufen, deshalb sollten Sie nicht lange warten.

Klarheit über die Fläche, bevor der Preis steht

Die Wohnfläche ist die eine Zahl, auf die sich im Verkaufsprozess alles bezieht. Sie steht im Exposé, sie bestimmt den Quadratmeterpreis, mit dem Interessenten vergleichen, und sie taucht später im Kaufvertrag auf. Umso erstaunlicher, wie oft sie ungeprüft aus einer alten Unterlage übernommen wird.

Wenn Sie unsicher sind, ob die Fläche Ihrer Immobilie stimmt, schauen wir gemeinsam in die Unterlagen. Das ist Teil unserer kostenlosen Wertermittlung. Melden Sie sich gern über die Kontaktseite oder telefonisch.

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Christopher C. Klose ist Geschäftsführer von Klose & Partner in Tarp und begleitet Eigentümer in Schleswig, Tarp, Busdorf, Fahrdorf, Kropp und im Kreis Schleswig-Flensburg beim Verkauf ihrer Immobilie. Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.