Vermietete Wohnung verkaufen: Preis, Mieterrechte und der richtige Zeitpunkt

Sie können Ihre vermietete Wohnung jederzeit verkaufen. Die Zustimmung des Mieters brauchen Sie dafür nicht, und kündigen müssen Sie ihm auch nicht. Der Mietvertrag läuft nach dem Verkauf einfach mit dem neuen Eigentümer weiter (§ 566 BGB). Was sich ändert, ist der Preis: Weil Ihre Käufergruppe von Selbstnutzern auf Kapitalanleger schrumpft, liegt der erzielbare Kaufpreis in unserer Region typischerweise 20 bis 30 Prozent unter dem einer vergleichbaren leeren Wohnung.

Die entscheidende Frage ist deshalb selten „darf ich?", sondern „lohnt sich das jetzt, oder warte ich das Mietverhältnis ab?". Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie den Wert einer vermieteten Wohnung sauber rechnen, welche Mieterrechte Ihren Verkauf beeinflussen und an welchen Stellen es in der Praxis regelmäßig teuer wird.

Kauf bricht nicht Miete: Was § 566 BGB für Ihren Verkauf bedeutet

Der Grundsatz ist alt und in der Praxis fast immer der Ausgangspunkt jedes Gesprächs: Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, tritt der Käufer mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das bestehende Mietverhältnis ein. Er wird Vermieter, und zwar zu den Bedingungen, die Sie vereinbart haben. Kaltmiete, Kündigungsfristen, Staffel- oder Indexklauseln, mündliche Zusatzabsprachen: alles geht mit über.

Ein Immobilienverkauf ist kein Kündigungsgrund. Der Mietvertrag gilt unverändert weiter, nur die Person des Vermieters wechselt.

Für Sie als Verkäufer folgt daraus in der Praxis mehr, als es zunächst klingt.

Ihr Mietvertrag ist ab jetzt ein Verkaufsdokument. Ein sauber dokumentiertes Mietverhältnis mit nachvollziehbarer Mietanpassungshistorie erhöht den Preis messbar. Ein handschriftlicher Vertrag von 1998, bei dem niemand mehr sagen kann, was zur Wohnung gehört, senkt ihn.

Die Kaution muss weitergegeben werden. Nach § 566a BGB übernimmt der Erwerber die Pflichten aus der Mietsicherheit. Geben Sie die Kaution samt Zinsen nicht weiter, bleiben Sie gegenüber dem Mieter in der Haftung, auch Jahre später. Das gehört in den Kaufvertrag und auf das Übergabeprotokoll.

Mieteinnahmen und Betriebskosten müssen abgegrenzt werden. Ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel stehen die Mieten dem Käufer zu. Wer die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr macht und wer die Vorauszahlungen erhält, regelt üblicherweise der Notarvertrag. Klären Sie das vorher, nicht im Notartermin.

Vermietete Wohnung verkaufen oder auf das Mietende warten?

Diese Entscheidung ist der eigentliche Kern des Themas, und sie lässt sich nicht pauschal beantworten. Ehrlich gesagt hängt sie vor allem daran, wie weit Ihre aktuelle Miete unter der Marktmiete liegt und wie viel Zeit Sie haben. Dazu kommt eine Frage, die viele Eigentümer zu optimistisch beantworten: Wie realistisch ist ein Leerstand in Ihrem Fall überhaupt?

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Eigentümer aus Fahrdorf kam vergangenes Jahr mit einer vermieteten Zweizimmerwohnung in Schleswig zu uns. Der Mietvertrag lief seit 2011, die Kaltmiete lag rund zwei Euro pro Quadratmeter unter dem, was heute marktüblich ist. Sein Plan war, dem Mieter zu kündigen und leer zu verkaufen. Nur: Ein Kündigungsgrund lag nicht vor. Eigenbedarf hatte er nicht, eine Verwertungskündigung wäre aussichtslos gewesen. Am Ende haben wir vermietet verkauft, an einen Kapitalanleger aus dem Kreis Schleswig-Flensburg, der genau nach so einem Objekt gesucht hat.

Diese Konstellation ist typisch. Kündigen können Sie einem Mieter nur mit einem gesetzlichen Grund, in der Regel Eigenbedarf oder eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Wunsch, teurer zu verkaufen, ist kein Grund. Auch die sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB hilft hier nicht weiter: Die Gerichte legen sie sehr eng aus, und der bloße Umstand, dass eine leere Wohnung mehr Geld bringt, genügt ausdrücklich nicht.

Realistisch bleiben damit diese Wege:

• Vermietet verkaufen. Geht sofort, Zielgruppe sind Kapitalanleger, Preis nach Rendite.
• Auf das Mietende warten. Lohnt, wenn der Mieter ohnehin absehbar auszieht. Bis dahin tragen Sie das Risiko von Zinsänderungen und Marktschwankungen.
• Mietende aktiv herbeiführen. Über einen Aufhebungsvertrag mit Abfindung. In größeren Städten gängige Praxis, bei uns in der Region eher selten und nur dann sinnvoll, wenn die Differenz zwischen vermietetem und leerem Wert die Abfindung deutlich übersteigt.

Was eine vermietete Wohnung wert ist: rechnen Sie mit dem Faktor, nicht mit dem Quadratmeterpreis

Hier passiert der häufigste Bewertungsfehler. Eigentümer schauen auf den Quadratmeterpreis vergleichbarer Wohnungen und ziehen davon pauschal 20 Prozent ab. Kapitalanleger rechnen aber nicht in Quadratmetern. Sie rechnen in Jahresmieten.

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4,0 Prozent, Faktor 20 entspricht 5,0 Prozent. In Kiel liegt der Faktor bei rund 27,6, in Lübeck bei rund 28,2 (Quelle: Homeday Preisatlas, 2026). Im ländlichen Umfeld von Schleswig und Tarp liegen die Faktoren, die Anleger uns gegenüber ansetzen, deutlich darunter, meist im Bereich 20 bis 23.

Was das konkret bedeutet, zeigt eine Beispielrechnung für eine 68-Quadratmeter-Wohnung in Schleswig. Als Ausgangswert für die leere Wohnung nehmen wir 3.100 Euro pro Quadratmeter, was im mittleren Bereich unserer aktuellen Marktdaten für Schleswig liegt.

Wohnfläche	68 m²
Kaltmiete (Altvertrag von 2011)	6,50 EUR/m², also 442 EUR im Monat
Jahresnettokaltmiete	5.304 EUR
Marktmiete Schleswig aktuell	rund 8,50 bis 10,50 EUR/m²
Wert bei Leerstand (3.100 EUR/m²)	rund 211.000 EUR
Reine Renditebetrachtung (Faktor 22)	rund 117.000 EUR
Realistischer Verkaufskorridor vermietet	155.000 bis 175.000 EUR

Die Spanne zwischen 117.000 und 211.000 Euro wirkt zunächst absurd. Sie erklärt aber genau, worüber beim Verkauf einer vermieteten Wohnung verhandelt wird. Der Anleger startet bei der Rendite. Der Verkäufer startet beim Selbstnutzerwert. Wo der Preis landet, entscheidet ein einzelner Faktor: das Mietsteigerungspotenzial. Liegt die Miete wie im Beispiel zwei Euro unter Markt, kalkuliert der Käufer die spätere Anpassung ein und zahlt mehr als die reine Ist-Rendite hergibt. Liegt die Miete dagegen schon am oberen Ende, fällt dieses Argument weg, und der Preis rutscht Richtung Renditewert.

Deshalb ist die Faustformel „20 bis 30 Prozent Abschlag" nur ein Anhaltspunkt. In Regionen mit niedrigem Mietniveau, und dazu gehört Schleswig, kann der Abschlag größer ausfallen als in Hamburg oder Kiel. Wer seine Wohnung ernsthaft bewerten will, braucht die Jahresmiete, den Mietvertrag und einen Blick auf die Marktmiete. So funktioniert die Wertermittlung im Detail

Die Eigenbedarfs-Sperrfrist: Warum ein BGH-Urteil von 2025 Ihre Käufergruppe verändert

Ein Teil Ihrer Interessenten wird die Wohnung kaufen wollen, um später selbst einzuziehen. Diese Käufer müssen wissen, wann das überhaupt möglich ist, und die Antwort ist seit 2025 unangenehmer geworden.

Wurde die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, greift § 577a BGB: Der Erwerber darf für eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren keinen Eigenbedarf und keine Verwertung geltend machen. Die Länder dürfen diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Schleswig-Holstein hat davon keinen Gebrauch gemacht, hier gelten die drei Jahre. Für Käufer ist das ein echter Standortvorteil gegenüber Hamburg oder Berlin.

Entscheidend ist aber, wann die Frist überhaupt beginnt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) klargestellt: Sie startet nicht mit der Umwandlung, sondern mit der Eigentumsumschreibung des ersten Erwerbers der umgewandelten Wohnung im Grundbuch. Im entschiedenen Fall lag die Umwandlung im Jahr 2012, der Ersterwerb aber erst 2017. Die Eigenbedarfskündigung von 2022 war damit unwirksam, obwohl seit der Umwandlung zehn Jahre vergangen waren.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Wenn ein Interessent fragt „ab wann kann ich selbst einziehen?", ist die Antwort kein Bauchgefühl. Sie hängt am Grundbuch und an der Frage, wann und in welcher Form umgewandelt wurde. Beantworten Sie das falsch, kaufen Sie sich Ärger ein, den Sie nicht brauchen. Beantworten Sie es belegbar richtig, ist es ein Verkaufsargument. Lassen Sie die Konstellation im Zweifelsfall von einem Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen, bevor Sie inserieren.

Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Diese Falle betrifft nur einen bestimmten Fall, kostet dann aber richtig Geld. Wurde die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags in Wohnungseigentum umgewandelt und verkaufen Sie sie danach zum ersten Mal an einen Dritten, hat Ihr Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Ablauf in der Praxis: Sie schließen den Kaufvertrag mit dem Käufer. Danach müssen Sie den Mieter über den Inhalt dieses Vertrags und über sein Vorkaufsrecht informieren. Ab dieser Mitteilung läuft eine Frist von zwei Monaten, in der er zu genau denselben Bedingungen eintreten kann. Unterbleibt die Mitteilung, beginnt die Frist nicht zu laufen. Das Recht bleibt also bestehen, und ein übergangener Mieter kann Schadensersatz verlangen.

Was dabei regelmäßig durcheinandergeht:

• Das Vorkaufsrecht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung, nicht bei jedem späteren.
• Es entfällt, wenn Sie an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts verkaufen.
• Es entsteht nicht, wenn die Wohnung schon vor Abschluss des Mietvertrags Wohnungseigentum war. Der klassische Fall einer seit Jahrzehnten bestehenden Eigentumswohnung in einer WEG ist damit meist unproblematisch.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Wohnung in die erste oder die zweite Kategorie fällt: Der Blick in die Teilungserklärung und das Datum des Mietvertrags klären das in wenigen Minuten. Mehr zu Teilungserklärung und WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf

Steuern: Warum die Abschreibung Ihren Gewinn erhöht

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an (§ 23 EStG). Das gilt auch für selbstgenutzte Immobilien, allerdings mit einem wichtigen Unterschied: Die Ausnahme für Eigennutzung greift bei einer durchgehend vermieteten Wohnung nicht. Sie haben nie selbst darin gewohnt, also gibt es nichts, was Sie von der Frist befreit.

Der Punkt, der Eigentümer im Beratungsgespräch am häufigsten überrascht, ist ein anderer. In den Gewinn fließen die Abschreibungen ein, die Sie über die Jahre steuerlich geltend gemacht haben. Vereinfacht gerechnet: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten plus die in Anspruch genommene Abschreibung, abzüglich der Verkaufsnebenkosten. Wer eine Wohnung acht Jahre lang mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben hat, hat 16 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten steuerlich genutzt. Genau dieser Betrag erhöht am Ende den steuerpflichtigen Gewinn.

Bei einer Wohnung mit 150.000 Euro Gebäudeanteil sind das rund 24.000 Euro zusätzlicher Gewinn, auf den Ihr persönlicher Einkommensteuersatz angewendet wird. Das kann eine Verkaufsentscheidung kippen, besonders wenn die Zehnjahresfrist ohnehin bald abläuft.

Wir rechnen mit Eigentümern gern durch, wie sich ein Verkauf vor und nach dem Fristablauf unterscheidet. Die verbindliche Auskunft dazu gibt aber Ihr Steuerberater, nicht wir. Alle Details zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Der Mieter als Beteiligter: Besichtigungen und Kommunikation

Rechtlich müssen Sie Ihren Mieter nicht um Erlaubnis fragen. Praktisch entscheidet er darüber, wie schnell und zu welchem Preis Sie verkaufen. Eine Wohnung, die sich nur schlecht zeigen lässt, verliert Interessenten.

Der Mieter muss Besichtigungen im Verkaufsfall dulden, aber Sie haben kein freies Zutrittsrecht. Termine gehören angekündigt, mit angemessener Vorlaufzeit und zu zumutbaren Zeiten. Feste gesetzliche Zahlen gibt es dafür nicht, die Rechtsprechung entscheidet einzelfallbezogen. Wo es eskaliert, hilft nur der Anwalt, und dann ist das Verkaufsklima schon beschädigt.

Was in unserer täglichen Arbeit deutlich besser funktioniert: den Mieter früh und offen informieren. Er hat Sorgen, und die sind nachvollziehbar. Wird gekündigt? Steigt die Miete? Wer diese Fragen von sich aus beantwortet und beim Termin auf zwei gebündelte Besichtigungen statt acht Einzelbesuche setzt, bekommt in der Regel Kooperation statt Widerstand. Ein Mieter, der beim Termin sagt, dass er sich in der Wohnung wohlfühlt, ist für einen Kapitalanleger übrigens das beste Argument.

Für die Vermarktung brauchen Sie zusätzlich zu den üblichen WEG-Unterlagen: den Mietvertrag samt allen Nachträgen, die Nachweise über Mieterhöhungen, die Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre, den Nachweis über die Kaution und eine Aufstellung der tatsächlichen Mieteingänge. Ohne diese Unterlagen wird Ihnen kein seriöser Anleger ein belastbares Angebot machen.

Was ist Ihre vermietete Wohnung in Schleswig wert?

Der Wert einer vermieteten Wohnung ergibt sich aus der Miete, dem Mietvertrag, der Lage und der Frage, was ein Anleger in dieser Region an Rendite erwartet. Portalrechner können das nicht abbilden, weil sie den Mietvertrag nicht kennen und in Schleswig ohnehin mit dünner Datenlage arbeiten. Warum Online-Bewertungen in unserer Region an Grenzen stoßen

Wir kennen den Markt in Schleswig, Tarp, Busdorf und Umgebung, und wir kennen die Anleger, die hier kaufen. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre vermietete Wohnung heute bringt und ob sich das Warten auf das Mietende rechnet: Unsere Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich.

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Häufig gestellte Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

Kann ich eine vermietete Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?
Ja. Der Verkauf ist Ihre Entscheidung als Eigentümer, eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Er hat lediglich Anspruch darauf, informiert zu werden, und in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.

Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?
In der Region Schleswig liegt der Abschlag gegenüber einer vergleichbaren leeren Wohnung typischerweise bei 20 bis 30 Prozent. Er kann höher ausfallen, wenn die Miete deutlich unter dem Marktniveau liegt und damit die Rendite drückt. Umgekehrt fällt er kleiner aus, wenn die Miete marktgerecht ist oder kurzfristig angepasst werden kann.

Muss der neue Eigentümer den Mietvertrag übernehmen?
Ja, nach § 566 BGB tritt er mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein, und zwar zu unveränderten Bedingungen. Der Verkauf selbst gibt ihm kein Kündigungsrecht.

Wann kann ein Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt in Schleswig-Holstein eine Sperrfrist von drei Jahren. Sie beginnt nach dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) erst mit der Grundbucheintragung des ersten Erwerbers nach der Umwandlung. War die Wohnung schon vor dem Mietvertrag Wohnungseigentum, greift die Sperrfrist nicht, es gelten die normalen Kündigungsfristen des § 573c BGB.

Lohnt es sich, bis zum Auszug des Mieters zu warten?
Das hängt davon ab, wie realistisch der Auszug ist und wie groß die Wertdifferenz tatsächlich ausfällt. Steht ein Auszug ohnehin bevor, ist Warten meist die bessere Wahl. Läuft der Mietvertrag stabil weiter, ist es eine Wette auf einen unbekannten Zeitpunkt, und in der Zwischenzeit können sich Zinsen und Marktlage verändern. Wir rechnen beide Varianten vor der Entscheidung durch.