Kaufvertrag Immobilie: Inhalt, Fristen und Fallstricke

Der Kaufvertrag einer Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam. Das steht in § 311b Absatz 1 BGB und gilt ausnahmslos, auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie. Pflichtinhalte sind die genaue Bezeichnung von Käufer und Verkäufer, das Grundstück nach Grundbuchdaten, der Kaufpreis und die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Alles Weitere ist Verhandlungssache, und genau dort entscheidet sich, ob der Kauf glattläuft.

In der Praxis liest kaum jemand den Entwurf wirklich. Er kommt als PDF mit zwanzig Seiten Juristendeutsch. Ein Blick auf den Kaufpreis, ein Blick auf die eigene Adresse, dann landet die Datei im Ordner. Ich verstehe das. Trotzdem rate ich jedem, den ich zum Notar begleite, zum Gegenteil: Die zwei Stunden, die Sie in den Entwurf stecken, sind die günstigste Beratung des gesamten Kaufprozesses.

Kaufvertrag Immobilie: Diese Punkte sind Pflicht

Ohne diese Bestandteile beurkundet kein Notar. Sie bilden das Gerüst jedes Vertrags:

• Die Vertragsparteien mit vollständigem Namen, Geburtsdatum und Anschrift. Bei Ehepaaren steht hier auch, in welchem Verhältnis gekauft wird, etwa je zur Hälfte.
• Das Grundstück, bezeichnet nach Grundbuchblatt, Gemarkung, Flur und Flurstück. Die Adresse allein reicht rechtlich nicht.
• Der Kaufpreis als konkrete Zahl, dazu die Regelung, wann und wohin gezahlt wird.
• Die Auflassung nach § 925 BGB. Das ist die Einigung darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Sie wird im gleichen Termin miterklärt, wirkt aber erst mit der Eintragung im Grundbuch.
• Lasten und Beschränkungen aus Abteilung II des Grundbuchs, etwa ein Wegerecht für den Nachbarn oder ein eingetragenes Wohnrecht. Hier steht, was der Käufer übernimmt und was gelöscht wird.

Ein Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist nach § 311b BGB nichtig. Auch mündliche Nebenabreden, die nicht in der Urkunde stehen, sind unwirksam und können im Extremfall den gesamten Vertrag zu Fall bringen.

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Wenn Sie sich mit dem Verkäufer darauf geeinigt haben, dass die Gartenhütte stehen bleibt oder das Dach noch repariert wird, dann gehört das in die Urkunde. Ein Handschlag im Flur hat keinen rechtlichen Wert.

Wie lange Sie den Kaufvertragsentwurf wirklich prüfen dürfen

Hier kursiert eine Halbwahrheit, die sich hartnäckig hält: Der Entwurf müsse immer 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Das stimmt so nicht.

Die Zwei-Wochen-Frist steht in § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes und gilt für Verbraucherverträge. Gemeint sind damit Konstellationen, in denen auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher steht, typischerweise beim Kauf vom Bauträger oder von einer Immobiliengesellschaft. Der Bundesgerichtshof hat 2013 bestätigt, dass die Einhaltung dieser Frist eine Amtspflicht des Notars ist und ihre Verletzung Haftungsfolgen auslösen kann.

Verkauft dagegen eine Privatperson an eine Privatperson, und das ist bei uns rund um Schleswig der Normalfall, greift diese gesetzliche Frist nicht. Der Notar ist dann lediglich verpflichtet, auf eine angemessene Vorbereitungszeit hinzuwirken. Seriöse Notare in der Region halten sich freiwillig an die zwei Wochen. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht.

Mein Rat aus der Praxis: Fordern Sie den Entwurf aktiv an, sobald die Einigung steht, und bestehen Sie auf mindestens zehn bis vierzehn Tagen. Wer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie unter Zeitdruck unterschreibt, spart nichts. Er verlagert das Risiko nur nach hinten.

Fälligkeitsvoraussetzungen: Warum das Geld später fließt als gedacht

Der häufigste Anruf, den ich nach einem Notartermin bekomme, klingt sinngemäß so: Der Vertrag ist doch unterschrieben, warum bekommt der Verkäufer sein Geld noch nicht?

Weil der Kaufpreis nicht mit der Unterschrift fällig wird, sondern erst, wenn der Notar bestätigt, dass bestimmte Sicherungen greifen. Diese Fälligkeitsvoraussetzungen stehen im Vertrag und umfassen üblicherweise:

1. Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen. Sie sichert nach § 883 BGB Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischendurch ein zweites Mal verkauft oder belastet.
2. Die Gemeinde hat auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Nach § 24 Baugesetzbuch kann eine Kommune bei bestimmten Grundstücken vorgehen. Der Notar holt dazu ein Negativzeugnis ein.
3. Die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden liegen vor. Solange die finanzierende Bank des Verkäufers ihre Löschungsbewilligung nicht erteilt hat, kaufen Sie eine belastete Immobilie.
4. Erforderliche Genehmigungen sind da, etwa die Zustimmung des WEG-Verwalters bei einer Eigentumswohnung oder eine Betreuer- beziehungsweise Nachlassgenehmigung.

Erst wenn alles zusammen ist, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Ab dann läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist, meist zehn bis vierzehn Tage.

So sieht der Zeitablauf bei einem normalen Kauf in der Region typischerweise aus:

Schritt	Zeitpunkt
Kaufvertragsentwurf liegt vor	Tag 0
Notartermin und Beurkundung	nach 10 bis 14 Tagen
Auflassungsvormerkung eingetragen	2 bis 4 Wochen nach Beurkundung
Negativzeugnis der Gemeinde und Löschungsunterlagen	parallel, 2 bis 6 Wochen
Fälligkeitsmitteilung des Notars	sobald alles vorliegt
Kaufpreiszahlung, Übergabe, Nutzen-Lasten-Wechsel	10 bis 14 Tage später
Grunderwerbsteuerbescheid und Zahlung	4 bis 10 Wochen nach Beurkundung
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts	nach Zahlung der Steuer
Eigentumsumschreibung im Grundbuch	3 bis 6 Monate nach Beurkundung

Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen also in aller Regel vier bis acht Wochen. Bis Sie tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch stehen, dauert es deutlich länger. Das ist normal und kein Grund zur Sorge, solange die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

Bei einem Verkauf in Fahrdorf hat sich das vor einiger Zeit auf fast drei Monate gezogen, weil die Löschungsbewilligung einer Bank liegen blieb und niemand nachhakte. Der Käufer hatte die Zinsbindung seines Darlehens bereits gestartet und zahlte für Geld, das er nicht abrufen konnte. Seitdem hänge ich mich in genau diesen Punkt früh rein und frage beim Verkäufer nach, welche Bank die Grundschuld hält, noch bevor der Entwurf geschrieben wird.

„Gekauft wie gesehen": Wo der Haftungsausschluss endet

In fast jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht ein Satz, der die Sachmängelhaftung ausschließt. Das ist rechtlich zulässig und aus Verkäufersicht auch nachvollziehbar: Niemand kann für jede verdeckte Schwachstelle eines fünfzig Jahre alten Hauses geradestehen.

Für Käufer bedeutet dieser Ausschluss allerdings, dass Sie den Zustand vor der Unterschrift selbst prüfen müssen. Nach der Beurkundung gibt es für den feuchten Keller oder die undichte Dacheindeckung keinen Ansprechpartner mehr.

Zwei Ausnahmen durchbrechen den Ausschluss.

Die erste ist Arglist. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Bundesgerichtshof verlangt dafür positives Wissen oder zumindest bedingten Vorsatz. Der Verkäufer muss den Mangel also gekannt oder für möglich gehalten und billigend in Kauf genommen haben, dass der Käufer nichts davon erfährt. Bloße Ahnungslosigkeit reicht nicht. Ein frisch überstrichener Wasserfleck an einer Stelle, die schon dreimal nass war, ist eine andere Geschichte.

Die zweite Ausnahme können Sie selbst herbeiführen. Was der Verkäufer im Vertrag ausdrücklich zusichert, gilt trotz Ausschluss. Wenn Ihnen ein bestimmter Punkt wichtig ist, etwa dass das Dach 2019 neu gedeckt wurde oder dass keine Feuchtigkeitsschäden bekannt sind, dann lassen Sie das als Beschaffenheitsvereinbarung in die Urkunde aufnehmen. Das kostet nichts und verschiebt die Beweislast. Danach fragt allerdings kaum jemand, weil der Entwurf im Termin zum ersten Mal ernsthaft gelesen wird.

Ein Hinweis zu den Fristen, weil er oft falsch wiedergegeben wird: Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB muss binnen eines Jahres ab Entdeckung erklärt werden. Gewährleistungsansprüche bei Arglist verjähren dagegen nach der Regelverjährung von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Mangel erfahren haben. Welcher Weg im Einzelfall trägt, gehört in die Hand eines Rechtsanwalts für Immobilienrecht. Ich kann Ihnen sagen, worauf Sie im Entwurf achten sollten, aber ich leiste keine Rechtsberatung.

Nutzen-Lasten-Wechsel und Übergabe

Der Nutzen-Lasten-Wechsel ist der Stichtag, ab dem die Immobilie wirtschaftlich Ihnen gehört. Ab diesem Datum tragen Sie Grundsteuer, Versicherung, Betriebskosten und jedes Risiko am Gebäude. Ab diesem Datum stehen Ihnen bei einer vermieteten Immobilie auch die Mieten zu. Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch hat dieser Stichtag nichts zu tun, die kommt Monate später. Gekoppelt ist er üblicherweise an die vollständige Kaufpreiszahlung.

Achten Sie darauf, dass Übergabetermin und Nutzen-Lasten-Wechsel im Vertrag zusammenpassen. Wenn der Verkäufer noch vier Wochen wohnen bleiben möchte, weil sein Neubau nicht fertig ist, dann muss diese Regelung in die Urkunde, samt Nutzungsentschädigung und Zustand bei Übergabe. Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl gehört ohnehin dazu.

Inventar: ein Nebensatz mit Steuerwirkung

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markise, Gartenhaus oder der Heizölvorrat im Tank gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Zeitwert gesondert ausgewiesen, sinkt der steuerpflichtige Betrag entsprechend. Bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein macht das spürbar etwas aus. Übertreiben Sie es nicht, das Finanzamt prüft die Werte. Die Details habe ich an anderer Stelle aufgeschlüsselt.

[INTERNER LINK: "Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein: Höhe & Berechnung" -> /grunderwerbsteuer-schleswig-holstein/]

Und noch ein Punkt, der Käufer regelmäßig überrascht: Einen Finanzierungsvorbehalt enthalten deutsche Immobilienkaufverträge normalerweise nicht. Wenn Ihre Bank nach der Beurkundung abspringt, sind Sie trotzdem an den Vertrag gebunden und schulden den Kaufpreis. Deshalb gilt die Reihenfolge: erst die verbindliche Finanzierungszusage, dann der Notartermin. Nie andersherum.

Checkliste: Was Sie im Entwurf durchgehen sollten

Bevor Sie den Termin bestätigen, arbeiten Sie den Entwurf mit diesen Punkten ab:

• Stimmen Grundbuchdaten und Grundstücksfläche mit dem überein, was Sie besichtigt haben?
• Welche Lasten aus Abteilung II bleiben bestehen? Ein Wohnrecht oder ein Wegerecht mindert den Wert dauerhaft.
• Sind alle mündlichen Absprachen als Vertragstext aufgenommen?
• Ist das Inventar mit realistischen Werten separat aufgeführt?
• Wie lauten die Fälligkeitsvoraussetzungen und die Zahlungsfrist danach?
• Wann ist der Nutzen-Lasten-Wechsel, und passt der Übergabetermin dazu?
• Enthält der Vertrag Beschaffenheitsvereinbarungen zu den Punkten, die Ihnen wichtig sind?
• Wie ist die Räumung geregelt, und was passiert mit zurückgelassenen Gegenständen?
• Welche Rechte haben Sie, wenn der Verkäufer nicht liefert oder Sie nicht zahlen können?

Was der Notar prüft und was nicht

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er berät beide Seiten, formuliert rechtssicher, prüft das Grundbuch und stellt sicher, dass die Abwicklung funktioniert.

Was er nicht tut, überrascht viele Käufer: Der Notar bewertet weder den Kaufpreis noch den baulichen Zustand. Ob die Konditionen für Sie günstig sind, ist ausdrücklich nicht seine Aufgabe. Er sorgt dafür, dass der Vertrag hält, nicht dafür, dass er gut für Sie ist.

Diese Lücke füllen andere. Für den Bauzustand brauchen Sie einen Sachverständigen, für die steuerliche Seite Ihren Steuerberater. Strittige Klauseln gehören zu einem Rechtsanwalt. Und den Marktwert ordnen wir ein, bevor Sie überhaupt in Verhandlungen gehen.

[INTERNER LINK: "Notarkosten beim Immobilienkauf: Was Sie zahlen und warum" -> /notarkosten-immobilienkauf/]

[INTERNER LINK: "Haus kaufen in Schleswig: Worauf Käufer wirklich achten sollten" -> /haus-kaufen-schleswig/]

[INTERNER LINK: "Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein: Alle Kosten auf einen Blick" -> /kaufnebenkosten-schleswig-holstein/]

Für Verkäufer lohnt der Blick auf den Gesamtprozess, in den sich der Notartermin einfügt.

[INTERNER LINK: "Immobilie verkaufen: Ablauf, Dauer und die 10 wichtigsten Schritte" -> /immobilie-verkaufen-ablauf/]

Häufige Fragen zum Kaufvertrag einer Immobilie

Kann ich einen Immobilienkaufvertrag ohne Notar abschließen?
Nein. Ein privatschriftlicher Vertrag ist nach § 311b Absatz 1 BGB nichtig, selbst wenn beide Seiten ihn unterschrieben haben.

Wie lange dauert es vom Kaufvertrag bis zum Eigentum?
Bis zur Kaufpreiszahlung vergehen üblicherweise vier bis acht Wochen, bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch weitere zwei bis vier Monate. Der Engpass ist meist das Finanzamt, das erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Wirtschaftlich gehört Ihnen die Immobilie aber schon ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel.

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?
Nur in engen Grenzen. Ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Immobilienkauf nicht. In Betracht kommen ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht, der Rücktritt wegen Nichterfüllung durch die Gegenseite oder die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Wer schlicht zahlungsunfähig wird, kommt nicht heraus und riskiert Verzugszinsen sowie Schadensersatz. Lassen Sie das im Ernstfall anwaltlich prüfen.

Muss der Kaufvertragsentwurf 14 Tage vorher vorliegen?
Gesetzlich nur bei Verbraucherverträgen, also wenn eine Seite Unternehmer ist, etwa beim Bauträgerkauf. Bei einem Verkauf von privat an privat besteht diese Frist nach § 17 Absatz 2a BeurkG nicht. Nehmen Sie sich die Zeit trotzdem und fordern Sie den Entwurf früh an.

Wer bekommt den Kaufvertrag nach der Beurkundung?
Käufer und Verkäufer erhalten je eine beglaubigte Abschrift, die finanzierende Bank ebenfalls. Das Original, die Urschrift, verbleibt beim Notar. Eine Ausfertigung geht zusätzlich an das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer.

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Sie stehen vor einem Kauf oder Verkauf in Schleswig, Tarp oder der Umgebung und möchten den Vertragsentwurf nicht allein durchgehen? Wir bereiten die Unterlagen vor, stimmen die Punkte mit dem Notariat ab und sitzen beim Termin mit am Tisch. [INTERNER LINK: "Sprechen Sie uns an" -> /kontakt-beratung-immobilienmakler-schleswig-klose-partner/] oder starten Sie mit einer [INTERNER LINK: "kostenlosen Wertermittlung" -> /wertermittlung/].

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