Haus verkaufen in Husum: Was an der Nordsee zählt

Wer in Husum ein Haus verkaufen will, hat gute Karten: Die Stadt zieht täglich Tausende Pendler an, und neu gebaut wird kaum. Ein freistehendes Einfamilienhaus auf dem nordfriesischen Festland ging laut Gutachterausschuss zuletzt im Median für 250.000 Euro weg. Inserate in Husum selbst liegen 2026 bei rund 2.600 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Wo genau Ihr Haus landet, entscheidet vor allem die Lage, und schon zwischen Rödemis und Schobüll liegen spürbare Unterschiede.

Unser Büro steht in Tarp, gut 35 Autominuten östlich. Von dort aus begleiten wir Verkäufe zwischen Schlei und Nordsee. Eine ehrliche Vorbemerkung gleich zu Beginn: Amtliche Hauspreise nur für die Stadt Husum sind nicht frei veröffentlicht. Wir zeigen Ihnen, welche Zahlen es gibt und wie weit Sie ihnen trauen können.

Was ein Haus in Husum wert ist

Die belastbarste Quelle ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Nordfriesland, ansässig in der Husumer Marktstraße. Er wertet jeden notariellen Kaufvertrag im Kreis aus, also echte Preise statt Inseratswünsche. Die jüngsten frei verfügbaren Zahlen stehen im Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024 und beziehen sich auf das Kaufjahr 2023.

Der Haken: Der Bericht führt die Inseln, Husum und St. Peter-Ording als eigene Gruppe und nennt dafür keine Preise. Die folgenden Werte gelten für das übrige Festland, etwa für Bredstedt oder Hattstedt.

Objektart (Nordfriesland Festland, Kaufjahr 2023)	Median Kaufpreis	Median pro m² Wohnfläche	Fälle
Freistehendes Einfamilienhaus	250.000 €	1.994 €/m²	480
Doppelhaushälfte	220.500 €	2.015 €/m²	47
Reihenendhaus	169.500 €	2.136 €/m²	14

Quelle: Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein 2024, Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse

Husum liegt nach unserer Einschätzung über diesem Festlandsschnitt. Die Kreisstadt hat Bahnhof und Klinikum, das Dorf auf der Geest meistens nicht. Einen Anhaltspunkt geben die Angebotspreise: immoportal.com nennt für Häuser in Husum im Oktober 2026 durchschnittlich 2.628 Euro pro Quadratmeter, ohne-makler.net rund 3.000 Euro. Das sind Preise aus Inseraten. Unterschrieben wird beim Notar in der Regel weniger.

Genauere Zahlen enthält der vollständige Grundstücksmarktbericht, den der Gutachterausschuss Nordfriesland gegen Gebühr verschickt. Für Ihren Angebotspreis reicht aber auch er nicht. Dafür braucht es Vergleichsverkäufe aus Ihrer Umgebung und einen Blick auf Dach und Heizung. Wie die gängigen Bewertungsverfahren funktionieren, erklären wir unter Wertermittlung Haus.

Bodenrichtwerte in Husum 2026

Der Bodenrichtwert gibt an, was ein Quadratmeter Bauland in einer bestimmten Zone im Schnitt kostet. Für Husum hat der Gutachterausschuss die Werte zum Stichtag 1. Januar 2026 festgelegt. In Schleswig-Holstein werden sie alle zwei Jahre neu bestimmt, abrufbar sind sie kostenlos im DigitalenAtlasNord (DANord).

Lage (Wohnbauland, Ein- und Zweifamilienhäuser)	2026	2024	Bezugsgröße Grundstück
Schobüll	210 €/m²	200 €/m²	1.000 m²
Rödemis	170 €/m²	160 €/m²	500 m²
Schobüll-Halebüll	160 €/m²	–	1.000 m²
Dreimühlen	150 €/m²	140 €/m²	650 m²
Nordhusum	150 €/m²	140 €/m²	550 m²
Hockensbüll/Lund	150 €/m²	140 €/m²	850 m²
Osterhusum	140 €/m²	135 €/m²	500 m²
Mildstedt (Umland)	110 €/m²	110 €/m²	–
Schwesing (Umland)	70 €/m²	60 €/m²	–

Quelle: BORIS-SH / DANord, Gutachterausschuss Kreis Nordfriesland, Stichtag 01.01.2026. Zuordnung der Zonen zu Ortsteilen: eigene Auswertung. Den Wert für Ihre Adresse prüfen Sie bitte direkt in DANord.

Fast alle Wohnzonen haben seit 2024 um fünf bis zehn Euro zugelegt. Der Boden in Husum hat die Zinswende also ohne Wertverlust überstanden. Am Marktplatz liegt der Richtwert für das Kerngebiet bei 870 Euro, im Außenbereich rund um die Stadt bei 25 Euro.

Ein kurzes Rechenbeispiel zeigt, warum Sie den Bodenrichtwert trotzdem nicht als Hauspreis lesen sollten. Ein Haus in Dreimühlen auf 650 Quadratmetern Grundstück kommt auf einen Bodenwert von rund 97.500 Euro. Ob das ganze Haus am Ende 280.000 oder 380.000 Euro bringt, entscheidet das Gebäude: Baujahr, Heizung, Fenster, energetischer Zustand. Der Boden ist nur der Sockel. Wie Sie den Richtwert für Ihr Grundstück nachschlagen, zeigt unser Beitrag zum Bodenrichtwert in Schleswig, in Nordfriesland funktioniert das genauso.

Haus verkaufen in Husum: Worauf Sie vor dem Inserat achten sollten

Bei manchen Husumer Häusern entscheidet sich hier, ob der Verkauf glatt läuft oder beim Notar ins Stocken gerät.

Erhaltungssatzung für Innenstadt und Neustadt

Seit 2019 gilt für die Husumer Innenstadt und die Neustadt eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. In den Kernbereichen brauchen Neubau, Abriss, Umbau und Nutzungsänderung eine Genehmigung der Stadt, damit das Ortsbild der Storm-Stadt erhalten bleibt. In einem größeren Bereich schützt die Satzung zusätzlich die Wohnbevölkerung. Die Stadt nennt als Grund ausdrücklich die starke Zunahme von Ferienwohnungen im Zentrum.

Für Ihren Verkauf heißt das: Ein Käufer, der Ihr Altstadthaus zu Ferienwohnungen umbauen will, muss mit einer Prüfung durch die Stadt rechnen. Sagen Sie das früh. Wer erst nach dem Notartermin davon erfährt, fühlt sich zu Recht schlecht informiert.

Zweitwohnungssteuer

Wer ein Haus in Husum nicht als Hauptwohnsitz nutzt, zahlt Zweitwohnungssteuer. Die Husumer Satzung (Stand 1. Januar 2025) rechnet dafür zuerst einen Wohnwert aus. In ihn fließen ein Lagewert auf Basis des Bodenrichtwerts, die Wohnfläche, das Baujahr und die Gebäudeart ein. Je nachdem, wie viel der Eigentümer das Haus selbst nutzen kann, zählt davon ein Anteil, und auf diesen Betrag erhebt die Stadt einen Satz von 787 Prozent.

Die Formel muss niemand im Kopf haben. Wichtig ist nur: Käufer aus Hamburg oder Süddeutschland, die ein Haus an der Nordsee für die Wochenenden suchen, rechnen diese laufenden Kosten in ihr Gebot ein. Wollen Sie an diese Gruppe verkaufen, lassen Sie sich die Größenordnung vorab von der Stadt nennen.

Sanierungsgebiete

Husum hatte förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, zum Beispiel „Soziale Stadt Obere Neustadt“ (Satzung von 2015) und „Hockensbüll“ (Satzung von 2012). Steht im Grundbuch ein Sanierungsvermerk, braucht der Kaufvertrag eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB. Nach Abschluss der Sanierung setzt die Stadt einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fest. Ob das für Ihr Haus noch gilt, sehen Sie im aktuellen Grundbuchauszug. Klären Sie es vor der ersten Preisverhandlung.

Hochwasser und Versicherung

Große Teile Husums liegen hinter dem Landesschutzdeich. Seit dem 22. Dezember 2025 sind die überarbeiteten Gefahren- und Risikokarten für Küstenhochwasser auf hochwasserkarten.schleswig-holstein.de veröffentlicht. Landesweit gelten rund 25 Prozent der Fläche Schleswig-Holsteins als Risikogebiet für Küstenhochwasser.

Käufer schauen in diese Karten. Banken inzwischen auch. Sehen Sie selbst nach, wo Ihr Haus liegt, und legen Sie die Police für Elementarschäden bereit. Bei Bewertungen in Nordfriesland fragen wir danach inzwischen genauso selbstverständlich wie nach dem Energieausweis.

Rechtsverbindlich klären diese Punkte die Stadt Husum und Ihr Notar. Wir gehen sie trotzdem vor dem ersten Inserat durch, weil ein Käufer, der beim Notar zum ersten Mal von einem Ausgleichsbetrag hört, im ungünstigsten Fall abspringt.

Warum Häuser in Husum gefragt sind

Husum ist eine Arbeitsstadt. 2024 pendelten 12.294 Menschen zum Arbeiten nach Husum ein, nur 3.388 pendelten aus. Jeden Tag kommen damit rund 8.900 Menschen mehr in die Stadt, als sie verlassen (IB.SH, Wohnungsmarktprofil Husum 2025). Neben Klinikum und Kreisverwaltung sitzen hier der Landesbetrieb für Küstenschutz und Unternehmen der Windbranche wie Vestas und WKN. Ein Teil dieser Pendler will irgendwann näher an den Arbeitsplatz.

Neuer Wohnraum entsteht dagegen kaum. 2024 wurden in Husum laut IB.SH gerade fünf Wohnungen fertiggestellt, im langjährigen Schnitt waren es 136. Rechtskräftige Baugebiete wie „Hüsem Park“ ändern daran kurzfristig wenig. Wer ein gebrauchtes Haus mit Garten anbietet, hat also wenig Konkurrenz.

Ganz ungetrübt ist das Bild nicht. Der Kreis Nordfriesland wird nach der Prognose des Statistikamts Nord bis 2040 knapp drei Prozent seiner Einwohner verlieren, während Schleswig-Holstein insgesamt leicht wächst. Die Stadt selbst hat zuletzt zugelegt und zählte Mitte 2025 laut Statistikamt Nord 24.018 Einwohner. In den Dörfern rund um Husum werden Käufer aber wählerischer, vor allem bei Häusern mit Sanierungsstau.

Christopher Klose dazu: „Drei bis sechs Monate, das ist bei uns in der Region die übliche Spanne für ein gepflegtes Haus. Länger wird es fast immer dann, wenn sich der Startpreis an den Inseraten der Nachbarschaft orientiert und nicht an dem, was beim Notar tatsächlich bezahlt wurde.“

Hausverkauf in Husum: Ablauf und Kosten

Der Ablauf ist derselbe wie überall in Schleswig-Holstein. Unterschätzt wird meist die Vorbereitung:

1. Den Wert ermitteln, auf Basis von Vergleichsverkäufen und Bodenrichtwert.
2. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Für Häuser in der Innenstadt kommt die Auskunft der Stadt zur Erhaltungssatzung dazu.
3. Exposé und Besichtigungen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorliegen, Details unter Energieausweis Pflicht.
4. Verhandeln, sobald der Käufer eine Finanzierungszusage seiner Bank hat. Vorher nicht.
5. Notartermin und Übergabe der Schlüssel, nachdem der Kaufpreis eingegangen ist.

Wie lange die einzelnen Schritte dauern, lesen Sie in Immobilie verkaufen: Ablauf in 10 Schritten.

Notar- und Grundbuchkosten trägt in Schleswig-Holstein üblicherweise der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent. Für Ihren Preis spielt die Steuer trotzdem mit hinein. Bei 250.000 Euro Kaufpreis muss der Käufer allein dafür 16.250 Euro zusätzlich aufbringen, meist aus Eigenkapital. Das begrenzt, wie hoch er überhaupt bieten kann.

Arbeiten Sie mit einem Makler, wird die Provision bei Einfamilienhäusern seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§ 656c BGB). Mehr dazu unter Was kostet ein Makler in Schleswig-Holstein?.

Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Häusern, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, kann Spekulationssteuer anfallen. Das betrifft auch Ferienhäuser, die Sie überwiegend vermietet haben. Wir sind Makler, keine Steuerberater. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Verkauf prüfen. Einen Überblick gibt Immobilie verkaufen und Steuern.

Warum wir Häuser in Husum von Tarp aus verkaufen

Wir haben kein Büro am Husumer Binnenhafen, und das verschweigen wir nicht. Für Ihren Verkauf zählt etwas anderes: Viele Käufer für Husum kommen nicht aus Husum. Sie arbeiten in Schleswig oder Kiel und suchen entlang der Bahnlinie RE74, die Husum direkt mit beiden Städten verbindet. Oder sie leben im Raum Tarp und wollen näher an einen Arbeitsplatz in Husum ziehen. Solche Interessenten kennen wir oft aus Suchaufträgen, bevor Ihr Haus online steht.

Von einem Makler für Husum dürfen Sie erwarten, dass er den Bodenrichtwert Ihrer Zone kennt und Ihnen offen sagt, wenn Ihr Wunschpreis nicht zum Markt passt. In unseren Google-Bewertungen loben Kunden am häufigsten die persönliche Betreuung, also einen festen Ansprechpartner, der ans Telefon geht. Woran Sie einen guten Makler erkennen, steht unter Den richtigen Immobilienmakler finden.

Ihr Haus steht in Schleswig statt in Husum? Dann ist unser Leitfaden Haus verkaufen in Schleswig der bessere Einstieg.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Husum

Wie viel ist mein Haus in Husum wert?

Auf dem nordfriesischen Festland wurden freistehende Einfamilienhäuser zuletzt im Median für 250.000 Euro verkauft (Gutachterausschuss, Kaufjahr 2023). In Husum liegt das Niveau meist darüber, die Angebotspreise bewegen sich 2026 um 2.600 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Den Wert Ihres Hauses bestimmen am Ende Lage und Zustand.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Husum?

Kostenlos im DigitalenAtlasNord (DANord) des Landes, aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026.

Darf ein Käufer mein Haus in der Husumer Innenstadt als Ferienwohnung nutzen?

Das hängt vom Einzelfall ab. Im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung für Innenstadt und Neustadt kann eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sein, und die Stadt will den Anteil an Ferienwohnungen im Zentrum begrenzen. Verbindlich beantwortet das nur die Stadt Husum. Wenn Sie gezielt an Ferienkäufer verkaufen wollen, holen Sie die Auskunft vor dem Inserat ein. Sonst verhandeln Sie über einen Preis, den der Käufer später womöglich nicht mehr zahlen will.

Spielt das Hochwasserrisiko beim Verkauf eine Rolle?

Ja, zunehmend. Käufer und Banken sehen in die Hochwasser-Risikokarten des Landes, die seit Dezember 2025 aktualisiert vorliegen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Husum?

Bei einem realistischen Preis rechnen wir mit drei bis sechs Monaten bis zum Notartermin. Danach vergehen meist vier bis acht Wochen, bis der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist.

Ihr nächster Schritt

Sie möchten wissen, was Ihr Haus in Husum heute wert ist? Wir kommen vorbei, sehen uns das Haus an und vergleichen es mit tatsächlichen Verkäufen aus Ihrer Lage. Danach wissen Sie, mit welchem Preis Sie an den Markt gehen können. Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich.

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