Förderung Hauskauf Schleswig-Holstein: IB.SH & KfW
Die stärkste Förderung beim Hauskauf in Schleswig-Holstein ist die Soziale Wohnraumförderung der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH): bis zu 100.000 Euro zu 0,0 Prozent Sollzins, 20 Jahre fest. Sie gilt für Familien mit Kindern und Haushalte mit schwerbehinderten Angehörigen, beim Neubau wie beim Kauf eines Bestandshauses. Wer ein älteres, energetisch schwaches Haus kauft, kann sie mit dem KfW-Programm „Jung kauft Alt“ kombinieren. Die wichtigste Regel steht vor allen Zahlen: Beide Anträge müssen gestellt sein, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Ich bin Christopher C. Klose, Geschäftsführer von Klose & Partner in Tarp. Wir verkaufen Häuser rund um Schleswig und die Schlei, und wir vermitteln über Partnerbanken auch die Finanzierung. Förderprogramme sind in diesen Gesprächen fast immer Thema. Erstaunlich oft hören Käufer zum ersten Mal von der IB.SH, wenn der Notartermin schon feststeht. Dann ist es zu spät.
Förderung Hauskauf Schleswig-Holstein: Die Programme im Überblick
In Schleswig-Holstein gibt es zwei Ebenen. Das Land fördert über die IB.SH, der Bund über die KfW. Die IB.SH reicht in Schleswig-Holstein auch KfW-Kredite aus, deshalb landen Sie bei vielen Programmen am Ende beim selben Ansprechpartner in Kiel.
| Programm | Für wen | Betrag | Zins (Stand Oktober 2026) |
|---|---|---|---|
| IB.SH Soziale Wohnraumförderung (Eigentum) | Familien mit Kindern, Haushalte mit Schwerbehinderung, unter Einkommensgrenze | bis 100.000 € (+ Zusatzdarlehen) | 0,0 % Sollzins, effektiv 0,56 %, 20 Jahre fest |
| KfW 308 „Jung kauft Alt“ | Familien mit Kindern, Kauf eines Altbaus mit Energieklasse F, G oder H | 140.000 bis 180.000 € | effektiv ab 1,00 % |
| KfW 300 „Wohneigentum für Familien“ | Familien mit Kindern, Neubau oder Ersterwerb eines Neubaus | 170.000 bis 270.000 € | effektiv ab 0,72 % |
| KfW 124 Wohneigentumsprogramm | alle Selbstnutzer | bis 100.000 € | effektiv 4,56 bis 4,75 % |
| IB.SH Immo Eigentum | alle Selbstnutzer in SH | 15.000 bis 200.000 € | Sollzins 4,63 % (10 Jahre fest) |
Quellen: Produktseiten und Konditionsübersicht der IB.SH (abgerufen am 19.10.2026), KfW-Konditionenanzeiger (Stand 09.10.2026). Zinsen ändern sich laufend.
Ehrlich eingeordnet: Die beiden unteren Programme sind Ergänzungsdarlehen zu Marktzinsen. Sie können eine Finanzierungslücke schließen, sparen aber kaum Geld. Der echte Hebel sind die drei oberen, und die haben alle eine Voraussetzung gemeinsam: Kinder im Haushalt oder eine Schwerbehinderung.
IB.SH Wohnraumförderung: Das Landesdarlehen im Detail
Die IB.SH nennt das Programm „Soziale Wohnraumförderung für Eigentumsmaßnahmen“. Der Name schreckt manche ab, weil sie an Sozialwohnungen denken. Gemeint ist etwas anderes: ein nachrangiges Landesdarlehen für Haushalte mit mittlerem Einkommen, die selbst einziehen wollen.
Sie bekommen ein Grunddarlehen bis 100.000 Euro. Der Sollzins liegt bei 0,0 Prozent, dazu kommen 0,5 Prozent Verwaltungskosten pro Jahr, effektiv sind das 0,56 Prozent. Die Zinsbindung läuft 20 Jahre, die Tilgung beträgt 2 Prozent. Bei vollen 100.000 Euro zahlen Sie laut IB.SH 208,33 Euro im Monat. Einmalig fällt eine Bearbeitungsgebühr von 1 Prozent an.
Wer einen schwerbehinderten Angehörigen im Haushalt hat (GdB ab 50), kann ein Zusatzdarlehen bis 50.000 Euro für barrierefreien Umbau bekommen. Alternativ gibt es bis 15.000 Euro für einfache Maßnahmen wie einen schwellenlosen Eingang oder eine bodengleiche Dusche im Erdgeschoss. Beide Zusatzdarlehen lassen sich nicht kombinieren, und alle IB.SH-Darlehen zusammen dürfen höchstens die Hälfte der Gesamtkosten ausmachen.
An das Haus stellt die IB.SH ebenfalls Bedingungen:
– Wohnfläche beim Bestandskauf höchstens 200 m², beim Neubau 130 m² (für Haushalte bis vier Personen, je weitere Person 10 m² mehr)
– Beim Bestandskauf darf der Gebäudeanteil am Kaufpreis 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Grundstück und Nebenkosten zählen dabei nicht mit.
– Eine reine Öl- oder Gasheizung schließt die Förderung aus
Die Kostengrenze klingt streng, ist im Norden aber selten ein Problem. Ein Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche in Tarp oder Kropp liegt beim Gebäudeanteil fast immer deutlich darunter. Knapp wird es eher bei neueren Häusern in Schlei-Lagen. Die Heizungsfrage ist der häufigere Stolperstein: Viele Bestandshäuser in der Region heizen noch mit Gas. Klären Sie mit der IB.SH, wie ein geplanter Heizungstausch nach dem Kauf bewertet wird.
Beim Eigenkapital verlangt die IB.SH 7,5 Prozent der Gesamtkosten. Anerkannt werden Erspartes und Bausparguthaben, ein bereits bezahltes Grundstück sowie eigene Arbeitsleistung am Bau. In Einzelfällen verzichtet die Bank darauf. Wie viel Eigenkapital Ihre Hausbank zusätzlich erwartet, steht in unserem Artikel Eigenkapital beim Hauskauf.
Einkommensgrenzen: Wer bekommt das IB.SH-Darlehen?
Hier wird es unübersichtlich, und das liegt nicht an Ihnen. Maßgeblich ist das „bereinigte Jahreseinkommen“ nach dem Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz. Vom Bruttoeinkommen werden die Werbungskosten (mindestens 1.230 Euro pro Verdiener) abgezogen, danach je 10 Prozent pauschal für Steuern, Kranken- und Rentenversicherung. Für jedes Kind kommt ein Freibetrag von 1.000 Euro hinzu.
Die zuletzt von der IB.SH veröffentlichten Grenzen für Eigentum (Stand Juli 2024) lauten:
| Haushalt | Bereinigtes Jahreseinkommen höchstens |
|---|---|
| Paar mit 1 Kind | 34.900 € |
| Paar mit 2 Kindern | 42.100 € |
| Paar mit 3 Kindern | 49.300 € |
| Alleinerziehend mit 1 Kind | 30.500 € |
| Alleinerziehend mit 2 Kindern | 35.700 € |
| je weiteres Kind | + 7.200 € |
Das Land hat die Einkommensgrenzen der Wohnraumförderung zum 1. Januar 2025 angehoben und die Durchführungsverordnung zum 6. Januar 2026 erneut geändert. Ob und wie sich das auf die Eigentumsförderung auswirkt, sollten Sie direkt bei der IB.SH erfragen (Telefon 0431 9905-4500). Die Tabelle ist ein Anhaltspunkt, keine verbindliche Zusage.
Was das in Brutto bedeutet: Ein Alleinverdiener mit 62.000 Euro Jahresbrutto und zwei Kindern kommt rechnerisch auf rund 40.500 Euro bereinigtes Einkommen. Er läge damit unter der Grenze von 42.100 Euro. Viele Familien, die sich selbst für „zu gut verdienend“ halten, sind tatsächlich förderberechtigt.
Jung kauft Alt: Der KfW-Kredit für Altbauten im Norden
Das Programm KfW 308 passt zum Immobilienbestand rund um Schleswig besser als jedes andere Bundesprogramm. Gefördert wird der Kauf eines Hauses mit Energieklasse F, G oder H im Energieausweis. Das sind genau die Häuser aus den 1960er und 1970er Jahren, die in Schleswig-Friedrichsberg oder Kropp regelmäßig auf den Markt kommen.
Seit dem 3. August 2026 sind die Kreditbeträge deutlich höher (KfW-Pressemitteilung vom 30.07.2026):
– 1 Kind: 140.000 Euro
– 2 Kinder: 160.000 Euro
– ab 3 Kindern: 180.000 Euro
Der Kredit ist auf den Kaufpreis begrenzt. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf bei einem Kind 90.000 Euro nicht übersteigen, für jedes weitere Kind kommen 10.000 Euro dazu. Und Sie dürfen in Deutschland noch kein Wohneigentum besitzen.
Die Gegenleistung: Sie müssen das Haus innerhalb von 54 Monaten energetisch sanieren, auf das Niveau Effizienzhaus 85 EE. Die zulässigen Varianten stehen im KfW-Merkblatt. Für die Sanierung selbst gibt es mit KfW 261 einen eigenen Kredit mit Tilgungszuschuss, den Sie zusätzlich beantragen können.
Ich halte das Programm für unterschätzt. Ein Haus der Klasse G ist am Markt günstiger als ein vergleichbares saniertes Haus, und genau diesen Abschlag kann ein Käufer mit Fördergeld in eine echte Modernisierung stecken. Die Kehrseite: Eine Sanierung auf Effizienzhaus-Niveau kostet bei einem Einfamilienhaus schnell sechsstellig. Lassen Sie vor dem Kauf einen Energieberater rechnen. Warum unsanierte Häuser so bepreist sind, wie sie bepreist sind, erklären wir im Artikel Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen aus Verkäufersicht.
Rechenbeispiel: Familie kauft Altbau in Tarp
Ein typischer Fall, wie wir ihn in der Beratung sehen. Eine Familie mit zwei Kindern kauft ein Einfamilienhaus Baujahr 1972 in Tarp, 130 m² Wohnfläche, Energieklasse G. Das Haushaltseinkommen liegt unter beiden Einkommensgrenzen.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 15.600 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 4.800 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (2,975 %) | 7.140 € |
| Energetische Sanierung (Dach, Fenster, Dämmung, Wärmepumpe) | 120.000 € |
| Gesamtkosten | 387.540 € |
| Eigenkapital | 45.000 € |
| Finanzierungsbedarf | 342.540 € |
Die Sanierungskosten sind eine Annahme für dieses Beispiel. Bei Ihrem Haus kann die Zahl deutlich abweichen.
Variante A, nur Bankdarlehen: 342.540 Euro zu angenommenen 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Monatliche Rate: rund 1.655 Euro.
Variante B, mit Förderung:
– KfW 308: 160.000 Euro, effektiv 1,00 Prozent, die ersten fünf Jahre tilgungsfrei. Rate in dieser Zeit rund 133 Euro, danach rund 515 Euro.
– IB.SH-Grunddarlehen: 100.000 Euro, Rate 208,33 Euro.
– Hausbank: 82.540 Euro zu 3,8 Prozent und 2 Prozent Tilgung, Rate rund 399 Euro.
Monatliche Belastung in den ersten fünf Jahren: rund 740 Euro. Ab dem sechsten Jahr rund 1.122 Euro. Gegenüber Variante A sind das in der Anfangsphase über 900 Euro weniger im Monat, später immer noch gut 500 Euro.
Die Prüfgrenzen der IB.SH hält das Beispiel ein: Das Grunddarlehen liegt unter der Hälfte der Gesamtkosten, das Eigenkapital über 7,5 Prozent, der Gebäudeanteil am Kaufpreis bei einem Grundstück von 700 m² und einem Bodenrichtwert um 108 Euro bei rund 1.265 Euro pro Quadratmeter. An der Grunderwerbsteuer ändert die Förderung übrigens nichts. Schleswig-Holstein verlangt seit 2014 unverändert 6,5 Prozent, einen Freibetrag für Ersterwerber gibt es nicht. Alle Posten der Nebenkosten finden Sie in unserem Überblick Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein.
Der häufigste Fehler: Kaufvertrag vor dem Förderantrag
Bei der IB.SH gilt: Vor der Bewilligung darf kein Kaufvertrag geschlossen und nicht mit dem Bau begonnen werden. Bei der KfW muss der Antrag über die Hausbank gestellt sein, bevor Sie unterschreiben. Wer die Reihenfolge verdreht, verliert den Anspruch. Nachträglich lässt sich das nicht heilen.
In der Praxis kollidiert das mit dem Tempo des Marktes. Ein gutes Haus in Busdorf oder Fahrdorf steht nicht wochenlang zur Verfügung, und der Verkäufer möchte Sicherheit. Wir lösen das in Absprache mit dem Notar meist über den Kaufvertrag selbst: entweder mit einer aufschiebenden Bedingung, die die Wirksamkeit an die Förderzusage knüpft, oder mit einem Rücktrittsrecht für den Fall, dass die IB.SH ablehnt. Die IB.SH empfiehlt das Rücktrittsrecht ausdrücklich. Welche Klausel im Einzelfall passt, entscheidet der Notar. Was sonst im Vertrag stehen sollte, lesen Sie unter Kaufvertrag Immobilie.
Mein Rat aus vielen Käufergesprächen: Lassen Sie Ihre Förderfähigkeit prüfen, bevor Sie überhaupt besichtigen. Dann wissen Sie, welcher Kaufpreis realistisch ist, und können bei einem passenden Haus schnell handeln. Ein Suchauftrag bei uns hilft, solche Häuser früh zu sehen. Den können Sie hier anlegen.
Förderprogramme Eigenheim Schleswig-Holstein: Was passt zu wem?
| Ihre Situation | Passende Förderung |
|---|---|
| Familie mit Kindern, Altbau mit Energieklasse F, G oder H | KfW 308 plus IB.SH-Grunddarlehen |
| Familie mit Kindern, Bestandshaus mit Klasse E oder besser | IB.SH-Grunddarlehen (Jung kauft Alt greift nicht) |
| Familie baut neu oder kauft vom Bauträger | KfW 300 (Effizienzhaus 40, keine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung), je nach Einkommen plus IB.SH |
| Haushalt mit schwerbehindertem Angehörigen | IB.SH-Grunddarlehen plus Zusatzdarlehen bis 50.000 €, auch ohne Kinder |
| Ohne Kinder oder über den Einkommensgrenzen | KfW 124 oder IB.SH Immo Eigentum, beide zu Marktzinsen |
Die erste Zeile ist die stärkste Kombination, die es derzeit im Land gibt. Die letzte ist die ernüchterndste. Wer keine Kinder hat und keinen Angehörigen mit Schwerbehinderung, bekommt in Schleswig-Holstein beim Hauskauf kein zinsgünstiges Geld. Ergänzungsdarlehen zu Marktzinsen können eine Lücke schließen, sparen aber kaum etwas. Vergleichen Sie nüchtern, ob sich der zusätzliche Antragsaufwand lohnt.
Was ich in der Beratung oft erlebe: Käufer suchen erst das passende Haus und danach die passende Förderung. Andersherum funktioniert es besser. Wer weiß, dass er für Jung kauft Alt in Frage kommt, schaut sich plötzlich die Häuser an, die andere wegen des Energieausweises aussortieren. Genau dort liegen rund um Schleswig oft die besseren Gelegenheiten, weil weniger Interessenten mitbieten.
Was wir als Makler leisten und was nicht
Wir sind Makler und vermitteln über Partnerbanken Baufinanzierungen. Wir prüfen mit Ihnen, ob ein Haus zu Ihrer Förderung passt, ob Energieklasse und Kostengrenzen stimmen und wie der Kaufvertrag die Förderung absichert. Die verbindliche Prüfung Ihrer Förderberechtigung macht die IB.SH beziehungsweise die KfW über Ihre Bank. Bei steuerlichen Fragen, etwa zur Anrechnung von Einkommen, ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Ehrlich gesagt hängt viel vom Einzelfall ab. Die Fördermittel der IB.SH sind begrenzt, einen Rechtsanspruch auf das Darlehen gibt es nicht. Und die KfW passt ihre Zinsen mehrmals im Jahr an. Was heute gilt, kann im Frühjahr anders aussehen.
Häufige Fragen zur Förderung beim Hauskauf in Schleswig-Holstein
Kann ich das IB.SH-Darlehen mit KfW-Krediten kombinieren?
Ja. Die IB.SH nennt die Soziale Wohnraumförderung ausdrücklich kombinierbar mit KfW-Programmen und Hausbankdarlehen. Eine Ausnahme betrifft das Ergänzungsdarlehen IB.SH Immo Eigentum: Es lässt sich nicht mit KfW 124 kombinieren.
Bekomme ich Förderung, wenn ich keine Kinder habe?
Nur eingeschränkt. Die zinsgünstigen Programme setzen Kinder im Haushalt voraus, beim IB.SH-Darlehen reicht alternativ ein schwerbehinderter Angehöriger. Ohne beides bleiben Ergänzungsdarlehen zu Marktkonditionen.
Wo stelle ich den Antrag?
Das IB.SH-Grunddarlehen beantragen Sie direkt bei der IB.SH, online oder per Formular. KfW-Kredite laufen über Ihre Hausbank oder einen Finanzierungsvermittler.
Gibt es in Schleswig-Holstein eine Ermäßigung bei der Grunderwerbsteuer?
Nein. Der Satz liegt seit 2014 bei 6,5 Prozent, einen Freibetrag für Ersterwerber hat das Land nicht eingeführt. Details stehen in unserem Artikel zur Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein.
Was passiert, wenn ich bei Jung kauft Alt die Sanierung nicht schaffe?
Die Sanierung muss innerhalb von 54 Monaten abgeschlossen sein. Welche Folgen ein Verfehlen hat, regelt Ihr Kreditvertrag, lassen Sie sich das von Ihrer Bank vor der Unterschrift erklären. Planen Sie die Sanierung deshalb vor dem Kauf mit einem Energieberater durch, nicht danach. Ein individueller Sanierungsfahrplan zeigt Ihnen, in welcher Reihenfolge die Maßnahmen sinnvoll sind und was sie ungefähr kosten.
Förderung prüfen, bevor Sie kaufen
Wenn Sie zwischen Schleswig, Tarp, Kropp und der Schlei ein Haus kaufen möchten, rechnen wir gern mit Ihnen durch, welche Förderung zu Ihrer Situation passt und welcher Kaufpreis damit realistisch ist. Über unsere Baufinanzierung verbinden wir Förderdarlehen und Bankfinanzierung zu einem Konzept. Oder melden Sie sich direkt über unsere Kontaktseite.