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Bodenrichtwert in Schleswig: Was er aussagt und wo Sie ihn finden
Der Bodenrichtwert in Schleswig liegt je nach Lage zwischen 90 und 380 Euro pro Quadratmeter. In begehrten Schlei-Lagen werden bis zu 900 Euro pro Quadratmeter erreicht. Aber was sagt dieser Wert eigentlich aus? Und warum ist er nicht gleichbedeutend mit dem Preis, den Sie beim Verkauf erzielen?
Wir erleben regelmäßig, dass Eigentümer den Bodenrichtwert mit dem Verkaufswert ihres Grundstücks verwechseln. Das kann teuer werden. In beide Richtungen. Dieser Artikel erklärt, was der Bodenrichtwert bedeutet, wo Sie ihn kostenlos abfragen und wie Sie ihn für Ihre Situation einordnen.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter Boden in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist. Angegeben in Euro pro Quadratmeter.
Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Für Schleswig und die umliegenden Gemeinden ist der Gutachterausschuss des Kreises Schleswig-Flensburg zuständig. Die Basis: eine Kaufpreissammlung. Jeder notariell beurkundete Grundstücksverkauf im Kreisgebiet fließt dort ein. Aus diesen tatsächlichen Kaufpreisen leitet der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert ab.
Zwei Punkte sollten Sie kennen:
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Referenzgrundstück. Also ein Grundstück in einer bestimmten Lage mit typischer Größe und Nutzung. Ihr konkretes Grundstück kann davon abweichen.
Der Bodenrichtwert bildet außerdem die Vergangenheit ab. Er basiert auf Verkäufen, die bereits stattgefunden haben. Wenn sich die Zinsen ändern oder ein neues Baugebiet erschlossen wird, steckt das in den aktuellen Zahlen noch nicht drin.
Aktuelle Bodenrichtwerte in Schleswig und Umgebung
Die Spannbreite in Schleswig ist groß. Zwischen einer einfachen Lage und einem Grundstück mit Schlei-Blick liegen Welten:
Schleswig Stadtgebiet (Wohnbauflächen, Stichtag 01.01.2024):
- Einfache Wohnlagen: ab ca. 90 Euro/m²
- Mittlere Wohnlagen: ca. 150 bis 250 Euro/m²
- Gute Wohnlagen (z. B. Friedrichsberg, St. Jürgen): ca. 250 bis 380 Euro/m²
- Schlei-Lagen mit Wasserblick: bis zu 900 Euro/m²
Umlandgemeinden (Stichtag 01.01.2024):
- Tarp: ca. 108 Euro/m² (Rückgang von 118 Euro/m² im Jahr 2021)
- Busdorf: ca. 109 Euro/m² (Rückgang von 119 Euro/m² im Jahr 2021)
Zum Vergleich: Der landesweite Durchschnitt für Schleswig-Holstein liegt bei rund 276 Euro pro Quadratmeter. Schleswig bewegt sich in den meisten Lagen darunter. Für Käufer kann das ein Argument sein.
In Tarp und Busdorf sind die Werte seit 2021 leicht gefallen. Das passt zu dem, was wir am Markt beobachten: Die Zinserhöhungen ab 2022 haben auch in unserer Region die Grundstückspreise gebremst. Weniger stark als in den Ballungsräumen, aber spürbar. [Immobilienpreise in Schleswig: Aktueller Marktbericht]
Bodenrichtwert kostenlos abfragen: So funktioniert BORIS-SH
In Schleswig-Holstein können Sie den Bodenrichtwert für jede Adresse kostenlos online einsehen. Keine Anmeldung nötig. Das System heißt BORIS-SH (Bodenrichtwert-Informationssystem Schleswig-Holstein) und läuft über den Digitalen Atlas Nord.
In 5 Schritten zum Ergebnis:
- Rufen Sie die Website des Digitalen Atlas Nord auf (danord.gdi-sh.de, Bereich Bodenrichtwerte)
- Geben Sie im Suchfeld Ihre Adresse oder den Ortsnamen ein
- Die Karte zeigt farblich markierte Bodenrichtwertzonen mit dem jeweiligen Wert in Euro pro Quadratmeter
- Per Klick auf eine Zone erhalten Sie Details: Stichtag, Nutzungsart, Richtwert und Referenzgrundstück
- Sie können die Ergebnisse als PDF exportieren
Alternativ können Sie auch über BORIS-D (das bundesweite Portal) auf die Schleswig-Holstein-Daten zugreifen. Die Daten sind identisch, die Benutzeroberfläche ist etwas anders.
Falls Sie eine schriftliche Auskunft vom Gutachterausschuss des Kreises Schleswig-Flensburg benötigen, etwa für eine Bank oder eine Behörde, ist das gebührenpflichtig. Für die meisten Zwecke reicht die kostenlose Online-Abfrage aber aus.
Bodenrichtwert und Grundsteuer: Warum der Wert jetzt noch wichtiger ist
Seit der Grundsteuerreform 2025 hat der Bodenrichtwert eine zusätzliche Bedeutung. Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an, und bei der Berechnung der neuen Grundsteuer B fließt der Bodenrichtwert direkt ein.
Die Formel ist im Kern einfach: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert. Der geht zusammen mit weiteren Faktoren in den Grundsteuerwert ein, auf den dann der kommunale Hebesatz angewendet wird.
Steigt der Bodenrichtwert in Ihrer Zone bei der nächsten Aktualisierung, kann sich das auf Ihre Grundsteuer auswirken. Kein Grund zur Panik. Die Gemeinden passen ihre Hebesätze in der Regel so an, dass das Gesamtaufkommen stabil bleibt. Trotzdem sollten Sie als Eigentümer wissen, welcher Bodenrichtwert für Ihr Grundstück gilt.
Falls Ihr Grundsteuerbescheid Fragen aufwirft: Prüfen Sie, welcher Bodenrichtwert zugrunde gelegt wurde, und vergleichen Sie ihn mit der aktuellen BORIS-SH-Abfrage. Bei Unstimmigkeiten können Sie Einspruch einlegen. Für steuerliche Detailfragen empfehlen wir, einen Steuerberater hinzuzuziehen.
Warum der Bodenrichtwert nicht Ihr Verkaufspreis ist
Das ist der häufigste Irrtum, den wir in Beratungsgesprächen erleben. Erst kürzlich kam ein Eigentümer zu uns, der den Bodenrichtwert seines Grundstücks mit 800 Quadratmetern multipliziert hatte und damit seinen Verkaufspreis festlegen wollte. Klingt logisch, führt aber in die Irre. Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnittswert für eine ganze Zone. Er sagt nichts über den konkreten Marktwert Ihres Grundstücks aus.
Ein weiteres Beispiel: Zwei Grundstücke in Schleswig, gleiche Bodenrichtwertzone, gleicher Richtwert von 200 Euro pro Quadratmeter. Das eine liegt an einer ruhigen Sackgasse mit Blick auf die Schlei. Das andere grenzt an eine Durchgangsstraße. Der tatsächliche Verkaufspreis kann um 30 Prozent und mehr auseinanderliegen, obwohl der Bodenrichtwert identisch ist.
Was im Bodenrichtwert nicht steckt, aber den Preis bestimmt: der Zuschnitt und die Ausrichtung des Grundstücks, ob es voll erschlossen ist oder nur teilweise, was der Bebauungsplan erlaubt (oder ob Paragraph 34 BauGB greift), ob Altlasten oder Baulasten eingetragen sind, wie laut oder ruhig die Umgebung ist, und wie hoch die Nachfrage in genau dieser Mikrolage gerade ausfällt.
Wer sein Grundstück verkaufen möchte, sollte den Bodenrichtwert als ersten Orientierungspunkt nutzen. Aber nicht als Preisschild. Eine fundierte Bewertung, die all diese Faktoren berücksichtigt, bringt Sie deutlich näher an den tatsächlichen Marktwert.
Wann brauchen Sie den Bodenrichtwert?
Am häufigsten begegnet Ihnen der Bodenrichtwert beim Grundstücksverkauf oder -kauf. Er liefert eine erste Einordnung, ob ein Angebotspreis im realistischen Bereich liegt. Nicht mehr, aber auch nicht weniger.
Bei Erbschaft und Schenkung wird er ebenfalls relevant. Das Finanzamt zieht den Bodenrichtwert heran, um den steuerlichen Wert des Grundstücks zu ermitteln. Falls Sie eine Immobilie geerbt haben, lohnt sich ein Blick in BORIS-SH, bevor der Bescheid kommt. [Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Steuern und der richtige Zeitpunkt]
Seit 2025 fließt er außerdem direkt in die Grundsteuer-Berechnung ein. Gutachter nutzen ihn im Sachwertverfahren als Ausgangspunkt für den Bodenwertanteil bebauter Immobilien. Und selbst manche Banken schauen bei Baufinanzierungen auf den Bodenrichtwert, um die Werthaltigkeit der Sicherheit einzuschätzen.
Bodenrichtwert richtig einordnen: Unsere Empfehlung
Aus unserer Erfahrung mit über 50 vermittelten Immobilien in der Region Schleswig: Nutzen Sie den Bodenrichtwert als das, was er ist. Ein Orientierungswert. Kein Preisversprechen.
Beim Verkauf ist er einer von vielen Bausteinen. Die Mikrolage, der Zustand, die Bebaubarkeit und die aktuelle Marktsituation wiegen mindestens genauso schwer. Wer nur den Bodenrichtwert nimmt und hochrechnet, liegt erfahrungsgemäß daneben.
In Schleswig und den Umlandgemeinden sehen wir, dass die Werte nach den Rückgängen 2022 und 2023 sich stabilisieren. Ob die nächste Aktualisierung 2026 steigende oder gleichbleibende Werte bringt, werden wir sehen. [Immobilienpreise in Schleswig: Aktueller Marktbericht]
Sie möchten wissen, was Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie in Schleswig tatsächlich am Markt wert ist? Sprechen Sie uns an. Wir geben Ihnen eine ehrliche Ersteinschätzung, kostenlos und unverbindlich.
Häufig gestellte Fragen zum Bodenrichtwert in Schleswig
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Schleswig?
Über BORIS-SH, das Bodenrichtwert-Informationssystem Schleswig-Holstein. Die Abfrage ist kostenlos und ohne Anmeldung möglich. Geben Sie einfach Ihre Adresse ein und Sie erhalten den aktuellen Bodenrichtwert für Ihre Zone.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
In Schleswig-Holstein alle zwei Jahre. Der aktuelle Stichtag ist der 01.01.2024. Die nächste Aktualisierung erfolgt voraussichtlich Mitte 2026 mit Stichtag 01.01.2026.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkaufspreis meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnittswert für eine Zone. Der tatsächliche Verkaufspreis hängt von vielen weiteren Faktoren ab: Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Mikrolage und aktuelle Nachfrage. Abweichungen von 20 bis 30 Prozent nach oben oder unten sind keine Seltenheit.
Hat der Bodenrichtwert Einfluss auf meine Grundsteuer?
Ja. Seit der Grundsteuerreform 2025 fließt der Bodenrichtwert in Schleswig-Holstein direkt in die Berechnung der Grundsteuer B ein. Bei der nächsten Aktualisierung der Bodenrichtwerte kann sich das auf Ihren Grundsteuerbescheid auswirken.
Was kostet eine Bodenrichtwert-Auskunft?
Die Online-Abfrage über BORIS-SH ist kostenlos. Eine schriftliche Auskunft vom Gutachterausschuss des Kreises Schleswig-Flensburg ist gebührenpflichtig und wird in der Regel nur benötigt, wenn eine offizielle Bestätigung gefordert wird, etwa von einer Bank.