Grundstück verkaufen: Bebauungsplan, Steuern, Wert

Grundstück verkaufen: Was Sie über Bebauungsplan, Steuern und Wert wissen müssen

Ein Grundstück zu verkaufen klingt erst einmal einfacher als ein Haus. Kein Dach, das undicht sein könnte, keine veraltete Heizung, kein Modernisierungsstau. Aber wer ein Grundstück verkaufen will, steht vor ganz eigenen Fragen: Was darf darauf gebaut werden? Ist es erschlossen? Gibt es Altlasten? Und was ist es überhaupt wert?

Der Preis eines Grundstücks hängt weniger von dem ab, was darauf steht, sondern vor allem davon, was darauf stehen darf. Ein Grundstück mit Bebauungsplan und voller Erschließung kann das Drei- bis Fünffache eines vergleichbaren Grundstücks ohne Baurecht kosten. Das klingt nach viel, aber genau diese Unterschiede erleben wir in der Region Schleswig regelmäßig.

In diesem Ratgeber gehen wir die wichtigsten Punkte durch: Grundstücksarten, Bebauungsplan, Wertermittlung, Unterlagen, Ablauf und Steuern.

Was für ein Grundstück haben Sie eigentlich?

Bevor Sie über einen Preis nachdenken, sollten Sie eine grundlegende Frage klären: In welche Kategorie fällt Ihr Grundstück? Das klingt banal, hat aber enorme Auswirkungen auf den erzielbaren Verkaufspreis.

Baureifes Land

Das ist die wertvollste Kategorie. Ein Grundstück gilt als baureifes Land, wenn es im Bebauungsplan als Baufläche ausgewiesen ist und die Erschließung gesichert ist. Käufer können im Grunde direkt mit dem Bau beginnen. In Schleswig und Umgebung liegen die Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland je nach Lage zwischen 60 und 180 Euro pro Quadratmeter. In besonders gefragten Lagen an der Schlei kann es auch darüber hinausgehen.

Rohbauland

Rohbauland ist im Bebauungsplan zwar als Baufläche vorgesehen, aber noch nicht oder nur teilweise erschlossen. Straßen, Wasser, Abwasser oder Strom fehlen noch ganz oder teilweise. Das drückt den Preis deutlich: Rohbauland liegt typischerweise bei 50 bis 70 Prozent des Wertes von baureifen Flächen. Der Käufer muss die Erschließungskosten einkalkulieren, und die liegen schnell bei 10.000 bis 20.000 Euro oder mehr.

Bauerwartungsland

Hier wird es spekulativ. Bauerwartungsland liegt in Gebieten, in denen eine Bebauung in Zukunft möglich sein könnte, etwa weil der Flächennutzungsplan eine Wohnnutzung vorsieht. Aber ein konkreter Bebauungsplan existiert noch nicht. Das Risiko ist höher, und der Preis spiegelt das wider: Bauerwartungsland kostet oft nur 25 bis 60 Prozent dessen, was baureifes Land in der gleichen Gegend kostet.

Ackerland und Grünland

Landwirtschaftliche Flächen ohne jede Bauoption. In Schleswig-Holstein liegen die Preise für Ackerland je nach Bodenqualität und Lage bei 3 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein völlig anderer Markt mit eigenen Regeln, oft werden solche Flächen an benachbarte Landwirte verkauft.

Ehrlich gesagt wissen viele Eigentümer gar nicht genau, welchen Status ihr Grundstück hat. Ein Blick in den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde schafft Klarheit. In Schleswig, Tarp oder Busdorf können Sie das über die jeweilige Gemeindeverwaltung einsehen.

Bebauungsplan: Der wichtigste Preisfaktor

Der Bebauungsplan (kurz: B-Plan) regelt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Für Käufer ist er das entscheidende Dokument, für Verkäufer damit der wichtigste Preisfaktor.

Was der B-Plan festlegt

Ein Bebauungsplan bestimmt unter anderem:

Die Art der baulichen Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet)
Das Mass der baulichen Nutzung (wie viel Fläche bebaut werden darf, wie hoch gebaut werden darf)
Die Bauweise (offen oder geschlossen, Einzel- oder Doppelhäuser)
Baugrenzen und Baulinien

Je grosszügiger der B-Plan, desto wertvoller das Grundstück. Ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus entstehen darf, ist deutlich mehr wert als eines, das nur für ein Einfamilienhaus vorgesehen ist.

Kein Bebauungsplan? Dann gilt § 34 BauGB

Nicht jedes Grundstück liegt in einem Gebiet mit Bebauungsplan. Innerhalb geschlossener Ortschaften gilt dann § 34 BauGB: Ein Bauvorhaben ist zulässig, wenn es sich in die nähere Umgebung einfügt. Konkret heißt das: Was die Nachbarn gebaut haben, dürfen Sie im Wesentlichen auch bauen.

Für den Grundstückswert bedeutet das: § 34-Grundstücke sind oft gut bebaubar, aber die Unsicherheit ist etwas höher als bei einem klaren B-Plan. Käufer müssen eine Bauvoranfrage stellen, um sicherzugehen, und das dauert.

Aussenbereich: § 35 BauGB

Liegt Ihr Grundstück ausserhalb geschlossener Ortschaften, greift § 35 BauGB. Hier ist Baün grundsätzlich nur in Ausnahmefällen erlaubt, etwa für landwirtschaftliche Betriebe. Für den Verkauf bedeutet das: Der Wert als Bauland ist minimal, es sei denn, eine Umwidmung ist realistisch.

Was bestimmt den Wert Ihres Grundstücks?

Beim Grundstücksverkauf ist die Wertermittlung anders als bei bebauten Immobilien. Es gibt kein Gebäude, dessen Zustand und Ausstattung bewertet werden müsste. Stattdessen zählen andere Faktoren.

Bodenrichtwert als Orientierung

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens, den der Gutachterausschuss alle zwei Jahre ermittelt. Er basiert auf tatsächlichen Verkaufspreisen in der Region. In Schleswig-Holstein können Sie die aktuellen Bodenrichtwerte kostenlos über das Portal BORIS-SH einsehen.

Aber Vorsicht: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Ihr konkretes Grundstück kann deutlich darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließung und Besonderheiten.

Die fünf entscheidenden Preisfaktoren

Am stärksten wirkt die Lage. Bei Grundstücken sogar noch mehr als bei Häusern, weil es keinen Bestand gibt, der ablenkt. Infrastruktur, Nachbarschaft, Lärmbelastung, Ausrichtung. Ein Südgrundstück in ruhiger Wohnlage in Schleswig ist etwas völlig anderes als eines an einer Durchgangsstraße.

Direkt danach kommt der Erschließungsgrad. Voll erschlossen bedeutet: Straße, Wasser, Abwasser, Strom, idealerweise Gas und Glasfaser. Fehlt davon etwas, muss der Käufer nachrüsten, und das kostet schnell 15.000 bis 25.000 Euro, je nach Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt. Diesen Betrag wird er vom Kaufpreis abziehen wollen.

Dann das Baurecht. Ein Grundstück mit einer GRZ von 0,4 und der Möglichkeit für ein Zweifamilienhaus ist deutlich mehr wert als eines, auf dem nur ein kleines Einfamilienhaus zulässig ist. Die Bebaubarkeit macht den Preis.

Auch der Zuschnitt zählt: Ein rechteckiges, ebenes Grundstück lässt sich besser bebauen als ein schmales oder verwinkelt geschnittenes. Und schließlich: Belastungen wie Altlasten, Baulasten, Wegerechte oder Leitungsrechte mindern den Wert und müssen dem Käufer offengelegt werden. Dazu gleich mehr.

Altlasten und Baulasten: Was Sie offenlegen müssen

Zwei Themen, die beim Grundstücksverkauf regelmäßig für böse Überraschungen sorgen.

Altlasten

Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, bekannte Altlasten offenzulegen. Verschweigen Sie Bodenverunreinigungen, riskieren Sie Schadensersatzforderungen oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Was zählt als Altlast? Zum Beispiel:

Reste früherer gewerblicher Nutzung (Tankstelle, Werkstatt, Druckerei)
Bodenverunreinigungen durch Heizöltanks
Verfüllungen mit belastetem Material
Rückstände landwirtschaftlicher Chemikalien

Im Kreis Schleswig-Flensburg können Sie beim Umweltamt eine Auskunft aus dem Altlastenkataster anfordern. Das kostet eine geringe Gebühr und gibt Ihnen und dem Käufer Sicherheit.

Baulasten

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf dem Grundstück liegen. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Typische Beispiele: Abstandsflächenübernahme für das Nachbargrundstück, Stellplatznachweis für ein anderes Grundstück oder Zufahrtsrechte.

Baulasten können die Bebaubarkeit einschränken und damit den Wert mindern. Bevor Sie einen Preis festlegen, sollten Sie eine Baulastenauskunft einholen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Beim Grundstücksverkauf brauchen Sie andere Unterlagen als beim Hausverkauf. Hier die wichtigsten:

Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
Bebauungsplan oder Auskunft zum Planungsrecht
Erschließungsnachweis
Baulastenauskunft
Altlastenauskunft
Bodengutachten, falls vorhanden
Vermessungsunterlagen, falls kürzlich vermessen

Wenn das Grundstück in einem Neubaugebiet liegt, kommen eventuell noch Erschließungsverträge oder städtebauliche Verträge hinzu.

Ein Hinweis aus unserer täglichen Arbeit im Kreis Schleswig-Flensburg: Die Unterlagenbeschaffung dauert oft länger als erwartet. Grundbuchauszug und Flurkarte gehen schnell, aber die Baulastenauskunft aus dem Kreis Schleswig-Flensburg kann zwei bis vier Wochen dauern. Fangen Sie früh an.

Der Ablauf: Vom Entschluss bis zum Notar

Der Verkaufsprozess für ein Grundstück läuft in groben Zügen ähnlich wie bei einem Hausverkauf, aber mit ein paar Besonderheiten.

Zuerst den Wert ermitteln. Bodenrichtwert prüfen, Erschließungsstatus klären, Baurecht checken. Daraus ergibt sich eine realistische Preisspanne. Eine professionelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler hilft, den Preis weder zu hoch noch zu niedrig anzusetzen.

Dann die Unterlagen zusammenstellen. Alle oben genannten Dokumente besorgen. Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller läuft der Verkauf.

Die Vermarktung von Grundstücken unterscheidet sich vom Hausverkauf. Es gibt nichts zu besichtigen im klassischen Sinn. Ihre Zielgruppe sind Bauwillige, Bauträger, manchmal auch Nachbarn, die erweitern wollen. Gute Luftaufnahmen, ein Lageplan und klare Angaben zum Baurecht sind hier wichtiger als Innenfotos.

Bevor Sie zum Notar gehen: Finanzierung des Käufers prüfen. Manche Banken finanzieren unbebaute Grundstücke nur ungern oder verlangen mehr Eigenkapital. Stellen Sie sicher, dass die Finanzierung steht.

Der Kaufvertrag für ein Grundstück ist meistens etwas schlanker als bei bebauten Immobilien. Aber achten Sie darauf, dass Erschließungskosten klar geregelt sind. Wer zahlt noch offene Anliegerbeiträge? Das gehört in den Vertrag.

Steuern beim Grundstücksverkauf

Auch beim Verkauf eines Grundstücks kann das Finanzamt mitspielen. Die wichtigsten Regeln in Kürze:

Spekulationssteuer

Verkaufen Sie ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an (die sogenannte Spekulationssteuer, geregelt in § 23 EStG).

Ein wichtiger Unterschied zu bebauten Immobilien: Die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien greift bei unbebauten Grundstücken nicht. Sie können auf einem leeren Grundstück nicht „wohnen“, also gibt es keine vorzeitige Steuerfreiheit durch Eigennutzung. Die volle Zehn-Jahres-Frist gilt.

Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Drei-Objekte-Grenze

Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien kauft und wieder verkauft, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, und die Spekulationsfrist spielt keine Rolle mehr. Das betrifft vor allem Eigentümer, die mehrere Grundstücke besitzen und nach und nach verkaufen.

Grunderwerbsteuer

Diese Steuer zahlt üblicherweise der Käufer, nicht der Verkäufer. In Schleswig-Holstein liegt sie bei 6,5 Prozent des Kaufpreises, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Für Verkäufer ist das trotzdem relevant, weil es die Gesamtkosten für den Käufer erhöht und damit indirekt den erzielbaren Preis beeinflusst.

Wichtig: Wir sind Immobilienmakler und keine Steuerberater. Für Ihre konkrete steuerliche Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu.

Grundstück verkaufen: Mit oder ohne Makler?

Die ehrliche Antwort: Bei einfachen, klar zugeschnittenen Baugrundstücken in gefragten Lagen ist der Verkauf ohne Makler machbar, wenn Sie sich mit Unterlagen, Baurecht und Preisfindung auskennen.

Allerdings ist es bei Grundstücken oft komplizierter als gedacht. Der Erschließungsstatus ist unklar, der Bebauungsplan wirft Fragen auf, es gibt Baulasten oder der Zuschnitt ist schwierig. In solchen Fällen kann ein Makler mit regionaler Erfahrung den Unterschied machen, nicht nur beim Preis, sondern auch dabei, die richtigen Käufer zu finden.

Wir sehen in Schleswig und Umgebung regelmäßig, dass Grundstücke, die seit Monaten privat inseriert sind, nach einer professionellen Neubewertung und gezielten Vermarktung deutlich schneller verkauft werden. Oft liegt es daran, dass der ursprüngliche Preis nicht zum tatsächlichen Baurecht passte.

Häufige Fehler beim Grundstücksverkauf

Aus unserer täglichen Arbeit als Immobilienmakler in Schleswig kennen wir die typischen Stolperfallen:

Den Preis einfach am Bodenrichtwert festmachen, ohne die Details zu prüfen. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert. Ihr Grundstück kann je nach Erschließung, Zuschnitt und Belastungen erheblich darüber oder darunter liegen. Wer blind den Bodenrichtwert mal Fläche rechnet, liegt oft daneben.

Erschließungskosten vergessen. Ein nicht oder nur teilweise erschlossenes Grundstück ist weniger wert als ein voll erschlossenes. Wenn der Käufer noch 15.000 bis 25.000 Euro für die Erschließung einplanen muss, wird er das vom Kaufpreis abziehen. Rechnen Sie das vorher ein.

Keine Baulastenauskunft einholen. Baulasten können die Bebaubarkeit erheblich einschränken. Wenn der Käufer das erst nach dem Kauf entdeckt, gibt es Ärger. Lieber vorher Transparenz schaffen.

Und: Altlasten verschweigen. Abgesehen davon, dass es rechtlich problematisch ist, kommen Altlasten fast immer ans Licht. Spätestens bei der Baugrundsondierung. Offene Kommunikation ist der bessere Weg.

Häufig gestellte Fragen

Wie ermittle ich den Wert meines Grundstücks?

Der Bodenrichtwert aus dem BORIS-SH-Portal gibt Ihnen eine erste Orientierung. Für eine belastbare Einschätzung sollten Sie Erschließungsgrad, Baurecht, Zuschnitt und mögliche Belastungen berücksichtigen. Eine kostenlose Erstbewertung durch einen regionalen Makler hilft, den realistischen Marktwert einzuschätzen.

Muss ich beim Grundstücksverkauf Steuern zahlen?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an (Spekulationssteuer). Anders als bei Häusern gibt es bei unbebauten Grundstücken keine Steuerbefreiung durch Eigennutzung. Nach zehn Jahren ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.

Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland?

Bauland (baureifes Land) ist im Bebauungsplan für Bebauung vorgesehen und erschlossen. Bauerwartungsland könnte in Zukunft Bauland werden, hat aber noch keinen konkreten Bebauungsplan. Der Preisunterschied ist erheblich: Bauerwartungsland kostet typischerweise nur 25 bis 60 Prozent von baureifen Flächen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Grundstücks?

Die wichtigsten Unterlagen sind: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Bebauungsplan oder Planungsrechtauskunft, Erschließungsnachweis, Baulastenauskunft und Altlastenauskunft. Je nach Grundstück kommen Bodengutachten oder Erschließungsverträge hinzu.

Wie lange dauert der Verkauf eines Grundstücks?

Das hängt stark von Lage, Preis und Baurecht ab. In Schleswig und Umgebung rechnen wir bei realistischer Preisgestaltung mit drei bis sechs Monaten. Grundstücke ohne klares Baurecht oder mit Erschließungslücken können deutlich länger brauchen.

Sie möchten wissen, was Ihr Grundstück in Schleswig, Tarp oder Umgebung wert ist?

Wir schauen uns die Lage, das Baurecht und den Erschließungsstatus für Sie an und geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung. Kostenlos und unverbindlich.

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