Immobilie verkaufen und Steuern: Was Eigentümer wissen müssen

Wer eine Immobilie verkaufen will, denkt an den Preis, an Besichtigungen, an Exposé und Notar. An das Finanzamt denken die wenigsten, bis die Steuerforderung im Briefkasten liegt. Ob beim Verkauf Ihrer Immobilie Steuern anfallen, hängt vor allem von zwei Fragen ab: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie? Und haben Sie selbst darin gewohnt?

Die kurze Antwort: Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei Selbstnutzung kann es sogar deutlich schneller gehen. Aber es gibt Szenarien (Erbschaft, Scheidung, mehrere Verkäufe), in denen es komplizierter wird. Genau diese Szenarien schauen wir uns hier an, mit konkreten Rechenbeispielen.

Wichtig vorab: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Dieser Artikel gibt Ihnen eine Orientierung, welche steuerlichen Themen beim Immobilienverkauf relevant werden. Für Ihre persönliche Situation sollten Sie immer einen Steuerberater hinzuziehen.

Die Spekulationssteuer: Das Wichtigste in 60 Sekunden

Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Teil der Einkommensteuer. Geregelt in § 23 EStG. Die Grundregel ist einfach:

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, müssen Sie diesen Gewinn versteuern. Nach Ablauf der zehn Jahre? Steuerfrei.

Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Nicht mit dem Grundbucheintrag, nicht mit dem Einzug. Das ist ein Detail, das in der Praxis einen Unterschied machen kann.

Was besteuert wird

Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Also: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Nebenkosten minus Werbungskosten. Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, je nach Einkommen zwischen 14 und 45 Prozent (plus Solidaritätszuschlag).

Seit 2024 gibt es eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Liegt Ihr Gewinn darüber, wird der gesamte Betrag besteuert. Nicht nur der Teil über 1.000 Euro. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.

Steuerfrei auch vor Ablauf der zehn Jahre: Die Selbstnutzungs-Ausnahme

Auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Und zwar im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor.

In der Praxis heißt das: Wenn Sie Ihr Haus seit Januar 2024 durchgehend selbst bewohnen und es im März 2026 verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer an. Auch wenn Sie die Immobilie erst 2022 gekauft haben.

Diese Regelung wird manchmal „Zwei-Silvester-Regel“ genannt, weil der Verkauf über zwei Jahreswechsel hinweg stattfinden muss. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz, nicht der Meldezettel allein. Die Finanzverwaltung prüft das inzwischen genauer, gerade wenn die Eigennutzung erst kurz vor dem Verkauf begonnen hat.

Aus unserer Erfahrung: In der Region Schleswig sehen wir regelmäßig Fälle, in denen Eigentümer eine vermietete Immobilie verkaufen wollen und überrascht sind, dass die Spekulationssteuer greift. Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt hat, ist in der Regel auf der sicheren Seite. Bei Kapitalanlagen sieht es anders aus. Und bei unbebauten Grundstücken erst recht: Dort greift die Selbstnutzungs-Ausnahme gar nicht, weil Sie auf einem leeren Grundstück nicht wohnen können.

Rechenbeispiel: So hoch kann die Spekulationssteuer ausfallen

Nehmen wir ein konkretes Beispiel für eine Eigentumswohnung in Schleswig:

| Position | Betrag |

| Verkaufspreis | 240.000 EUR |

| Anschaffungskosten (Kaufpreis 2020) | 180.000 EUR |

| Kaufnebenkosten damals (Grunderwerbsteuer 6,5% + Notar + Grundbuch) | 16.200 EUR |

| Verkaufskosten (Makler, Notar) | 8.000 EUR |

| **Zu versteuernder Gewinn** | **35.800 EUR** |

Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent ergibt das eine Steuerlast von rund 12.530 Euro. Plus Solidaritätszuschlag. Das ist kein Kleingeld.

Genau deshalb lohnt es sich, den Verkaufszeitpunkt bewusst zu planen, idealerweise mit Steuerberater und Makler gemeinsam.

Was Sie vom Gewinn abziehen können

Nicht jeder Euro Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis ist steuerpflichtiger Gewinn. Abziehen dürfen Sie unter anderem:

Die damaligen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)
Maklergebühren beim Verkauf
Kosten für Verkaufsanzeigen
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung
Fahrt- und Telefonkosten im Zusammenhang mit dem Verkauf

Bei vermieteten Immobilien wird es etwas komplizierter: Die über die Jahre in Anspruch genommene Abschreibung (AfA) wird dem Gewinn wieder hinzugerechnet. Lassen Sie das von Ihrem Steuerberater prüfen, bevor Sie sich auf eine bestimmte Summe verlassen.

Szenario Erbschaft: Die Frist des Erblassers zählt

Wenn Sie eine Immobilie erben, beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht neu. Sie übernehmen die Frist des Erblassers. Hat Ihre Mutter die Wohnung vor zwölf Jahren gekauft und Sie erben sie heute, können Sie die Wohnung steuerfrei verkaufen. Die zehn Jahre sind bereits abgelaufen.

Hat der Erblasser die Immobilie allerdings erst vor fünf Jahren erworben und nicht selbst bewohnt, läuft die Spekulationsfrist weiter. Sie müssten dann noch fünf Jahre warten oder die Immobilie selbst nutzen, um steuerfrei verkaufen zu können.

Erbschaftsteuer ist ein separates Thema. Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig von der Spekulationssteuer an und bemisst sich nach dem Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt. Die Freibeträge liegen bei 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 Euro pro Kind und Elternteil. Für das Familienheim gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine komplette Befreiung, wenn der Erbe mindestens zehn Jahre darin wohnen bleibt.

Gerade bei geerbten Immobilien in Schleswig und Umgebung empfehlen wir: Klaren Sie zuerst die steuerliche Situation, bevor Sie über einen Verkauf nachdenken. Wir haben das bei mehreren Kunden erlebt, bei denen ein paar Monate Geduld mehrere tausend Euro Steuern gespart haben.

Szenario Scheidung: Die Steuerfalle beim Auszug

Bei einer Scheidung wird es steuerlich heikel, und das übersehen viele. Solange beide Ehepartner im gemeinsamen Haus wohnen, gilt die Selbstnutzungs-Ausnahme. Sobald aber ein Partner auszieht, endet für diesen Partner die Eigennutzung.

Konkret: Wenn Sie 2023 aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen sind und Ihr Anteil 2026 verkauft wird, können Sie sich nicht mehr auf die Selbstnutzungs-Ausnahme berufen. Jedenfalls nicht für Ihren Miteigentumsanteil.

Falls die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist liegt (weniger als zehn Jahre Eigentum), fällt dann Spekulationssteuer auf den Gewinn Ihres Anteils an. Das kann bei einer ohnehin belastenden Situation zusätzlich ins Geld gehen.

**Was wir in dieser Situation empfehlen:** Sprechen Sie früh mit einem Steuerberater, am besten bevor der Auszug stattfindet. Wir hatten in Schleswig einen Fall, in dem ein Ehepaar den Verkauf um wenige Monate verschoben hat, weil die Zehn-Jahres-Frist kurz bevorstand. Das hat über 8.000 Euro Steuern gespart. Solche Timing-Fragen klären wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.

Die Drei-Objekte-Grenze: Wann wird es gewerblich?

Ein Thema, das die meisten Ratgeber auslassen, das aber in der Praxis vorkommt: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Die Folge: Neben der Einkommensteuer fällt dann auch Gewerbesteuer an.

Die Drei-Objekte-Grenze ist kein starrer Automatismus. Das Finanzamt schaut auf die Gesamtumstände. War der Verkauf geplant? Wurden Objekte gezielt zum Weiterverkauf erworben? Als Faustregel sollten Sie die Grenze aber kennen: Drei Objekte in fünf Jahren sind die rote Linie.

Für die meisten Eigentümer, die ein einzelnes Haus oder eine Wohnung verkaufen, ist das kein Thema. Wenn Sie aber mehrere Immobilien im Bestand haben, etwa aus einer Erbschaft oder einem Familienvermögen, sollten Sie die Reihenfolge und den Zeitpunkt der Verkäufe mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Grunderwerbsteuer: Nicht Ihre Sorge als Verkäufer, aber gut zu wissen

Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, nicht der Verkäufer. In Schleswig-Holstein liegt sie bei 6,5 Prozent des Kaufpreises, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Für Sie als Verkäufer ist das trotzdem relevant: Käufer rechnen die Nebenkosten in ihr Budget ein.

Ein Käufer, der in Schleswig-Holstein kauft, muss fast 10 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Das kann die Zahlungsbereitschaft beeinflussen, und das sollten Sie bei der Preisfindung im Hinterkopf behalten.

Checkliste: Steuer beim Immobilienverkauf

Bevor Sie verkaufen, prüfen Sie diese Punkte zusammen mit Ihrem Steuerberater:

Haltedauer: Besitzen Sie die Immobilie seit mehr als zehn Jahren? Falls ja, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Selbstnutzung: Haben Sie im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst darin gewohnt? Falls ja, steuerfrei, auch innerhalb der zehn Jahre.
Erbschaft: Haben Sie die Immobilie geerbt? Dann zählt die Frist des Erblassers.
Scheidung: Ist ein Partner ausgezogen? Dann kann die Selbstnutzungs-Ausnahme für dessen Anteil entfallen.
Mehrere Verkäufe: Planen Sie, in den nächsten fünf Jahren mehr als drei Objekte zu verkaufen? Dann droht gewerblicher Grundstückshandel.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich beim Hausverkauf immer Steuern zahlen?

Nein. Wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen oder in den letzten drei Kalenderjahren (Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre) selbst darin gewohnt haben, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Die Spekulationssteuer betrifft vor allem Kapitalanlagen, die innerhalb der Frist verkauft werden.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer auf Immobilien?

Es gibt keinen festen Steuersatz. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der zwischen 14 und 45 Prozent liegt. Bei einem Gewinn von 50.000 Euro und einem Steuersatz von 35 Prozent wären das 17.500 Euro plus Solidaritätszuschlag.

Beginnt die Spekulationsfrist bei einer Erbschaft neu?

Nein. Als Erbe übernehmen Sie die Frist des Erblassers. Wenn der Verstorbene die Immobilie vor zwölf Jahren gekauft hat, können Sie sie sofort steuerfrei verkaufen. Die zehn Jahre sind längst abgelaufen.

Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich nach der Scheidung meine Hälfte verkaufe?

Das hängt von den Umständen ab. Wenn Sie bis zum Verkauf im Haus gewohnt haben, greift die Selbstnutzungs-Ausnahme. Wenn Sie aber ausgezogen sind und die Immobilie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft wird, kann Spekulationssteuer auf Ihren Anteil anfallen. Sprechen Sie das unbedingt mit einem Steuerberater durch.

Was ist die Drei-Objekte-Grenze?

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler. Dann fällt neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuer an. Die Grenze gilt als Indiz, nicht als starre Regel. Trotzdem sollten Sie sie im Blick behalten.

Sie planen, Ihre Immobilie in Schleswig oder Umgebung zu verkaufen?

Wir klären mit Ihnen die wichtigsten Fragen vorab und empfehlen Ihnen bei Bedarf einen Steuerberater aus unserem Netzwerk. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch: [Kontakt aufnehmen]