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Was kostet ein Makler in Schleswig-Holstein?
Ein Immobilienmakler kostet in Schleswig-Holstein üblicherweise 5,95 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer mit je 2,975 Prozent. Bei einer Wohnimmobilie für 360.000 Euro sind das pro Seite rund 10.710 Euro. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Vorher fließt kein Geld.
Das ist die kurze Antwort. Die längere ist wichtiger, denn die reine Prozentzahl sagt Ihnen wenig darüber, wofür Sie eigentlich zahlen und ob sich das lohnt. Genau darum geht es hier. Ich bin Christopher Klose, Makler in Tarp bei Schleswig, und ich erkläre Ihnen die Maklerkosten in Schleswig-Holstein so, wie ich sie auch einem Freund erklären würde: ohne Schönfärberei, mit konkreten Zahlen aus unserer Region.
Was kostet ein Makler konkret? Die Provision in Zahlen
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Sie wird zwischen Makler und Auftraggeber frei vereinbart. In der Praxis hat sich in Schleswig-Holstein ein Satz von 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer etabliert, den sich Käufer und Verkäufer teilen. Jede Seite trägt damit 2,975 Prozent.
Bundesweit liegt die Spanne laut ImmoScout24 zwischen 5,95 und 7,14 Prozent. In Teilen Süddeutschlands sind 7,14 Prozent üblich, im Norden eher 5,95 Prozent. Wer Ihnen also pauschal von „den 7 Prozent Maklergebühr“ erzählt, hat den hiesigen Markt nicht im Blick.
Ein Rechenbeispiel aus unserer Region:
| Kaufpreis | Gesamtprovision (5,95 %) | Verkäuferanteil (2,975 %) | Käuferanteil (2,975 %) |
| 280.000 € | 16.660 € | 8.330 € | 8.330 € |
| 360.000 € | 21.420 € | 10.710 € | 10.710 € |
| 450.000 € | 26.775 € | 13.387,50 € | 13.387,50 € |
> Die Maklerprovision in Schleswig-Holstein beträgt üblicherweise 5,95 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Diese Sätze sind üblich, aber kein Naturgesetz. Die Höhe ist Verhandlungssache. Wer das von Anfang an weiß, geht souveräner in das Gespräch.
Wer zahlt die Maklerkosten - Käufer oder Verkäufer?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien, die an private Käufer verkauft werden, die geteilte Provision (§§ 656a-d BGB). Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Kosten an den Käufer weitergeben. Bestellt umgekehrt der Käufer den Makler, gilt dasselbe in die andere Richtung.
In Schleswig-Holstein ist die hälftige Teilung der Normalfall. Beide Seiten tragen je 2,975 Prozent. Die genauen rechtlichen Spielregeln, also Bestellerprinzip, Ausnahmen bei Gewerbe- und Mehrfamilienhäusern und die Formvorschriften, habe ich in einem eigenen Beitrag aufgeschlüsselt.
Wofür zahlen Sie? Die Leistungen hinter der Provision
Hier liegt der Punkt, den die meisten Ratgeber auslassen. Eine Provision von 10.710 Euro wirkt erst einmal wie viel Geld. Die Frage ist, was dahintersteckt. Ein seriöser Makler in Schleswig-Holstein übernimmt für diesen Betrag einen kompletten Prozess, der sich über Monate zieht.
Konkret beginnt das bei der marktgerechten Bewertung: Wir ermitteln den realistischen Verkaufswert auf Basis vergleichbarer Verkäufe in der Region, nicht nach Bauchgefühl. Danach beschaffen und prüfen wir die Unterlagen, also Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Fehlt etwas, kümmern wir uns darum, statt es Ihnen aufzubürden.
Es folgt die eigentliche Arbeit am Markt:
- Professionelle Vermarktung mit aussagekräftigen Fotos, einem ehrlichen Exposé und der Vorauswahl der Interessenten.
- Besichtigungen inklusive Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten, damit am Ende nicht die Finanzierung platzt. Wir hatten einen Privatverkauf in Kropp, der genau daran zwei Wochen vor dem Notartermin gescheitert ist, bevor wir übernommen haben.
- Verhandlung als neutraler Dritter zwischen zwei Parteien, die beide ein berechtigtes Interesse haben.
- Begleitung bis zum Schluss, vom Kaufvertragsentwurf über den Notartermin bis zur Schlüsselübergabe.
Diese Aufgaben decken sich mit dem Leistungsbild, das auch ImmoScout24 beschreibt. Der Unterschied liegt selten im Was, sondern im Wie gründlich. Aus unserer Erfahrung mit über 50 vermittelten Immobilien in der Region wissen wir: Der teuerste Fehler beim Privatverkauf ist fast immer ein zu hoher Startpreis. Eine Immobilie, die zu teuer inseriert wird, bleibt liegen. Und ein Haus, das monatelang im Portal hängt, verliert in den Augen der Käufer an Wert, lange bevor der Preis offiziell sinkt.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Provision wird erst fällig, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: Es gibt einen wirksamen Maklervertrag, der Makler hat seine Leistung erbracht, und seine Tätigkeit war ursächlich für den Vertragsabschluss. Erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags entsteht der Anspruch. Laut ImmoScout24 liegt die übliche Zahlungsfrist danach bei sieben bis vierzehn Tagen.
> Eine Maklerprovision wird niemals vor dem Notartermin fällig. Solange kein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, besteht kein Provisionsanspruch.
Sie zahlen also für ein Ergebnis, nicht für einen Versuch. Platzt der Verkauf, weil kein Käufer gefunden wird, entstehen Ihnen bei einer üblichen Beauftragung keine Provisionskosten. Ehrlich gesagt hängt das im Detail vom Maklervertrag ab. Ein Alleinauftrag mit Aufwandspauschale ist anders gelagert als ein einfacher Auftrag. Lesen Sie den Vertrag, bevor Sie unterschreiben, und fragen Sie im Zweifel nach.
Provision verhandeln: Was realistisch ist
Weil die Provision frei vereinbar ist, lohnt das Gespräch über die Konditionen, besonders bei höherpreisigen Objekten. Bei einem Haus für 600.000 Euro denselben Prozentsatz anzusetzen wie für eine kleine Wohnung ist nicht in Stein gemeißelt. Seriös ist eine Verhandlung dann, wenn beide Seiten wissen, was dafür geleistet wird. Ein Makler, der seine Provision halbiert, halbiert erfahrungsgemäß auch den Aufwand bei der Vermarktung. Günstig ist nicht automatisch günstiger, wenn am Ende ein niedrigerer Verkaufspreis dabei herauskommt.
Entscheidend ist außerdem die Art des Auftrags. Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Sie die Immobilie zusätzlich selbst oder über weitere Makler anbieten. Beim Alleinauftrag binden Sie sich für eine bestimmte Zeit an einen Makler. Das klingt nach Nachteil, ist aber oft das Gegenteil. Wer weiß, dass er ein Objekt exklusiv betreut, investiert mehr in Fotos, Vermarktung und Reichweite. In unserer täglichen Arbeit sehen wir regelmäßig, dass Alleinaufträge schneller und zu besseren Preisen verkaufen, weil die Immobilie nicht auf fünf Portalen gleichzeitig in unterschiedlicher Qualität herumschwirrt und dadurch entwertet wird.
Lohnt sich ein Makler - oder zahlen Sie umsonst?
Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. Bei einer gefragten Immobilie in Toplage an der Schlei, die sich quasi von selbst verkauft, ist die Frage berechtigt, ob Sie die volle Vermarktung brauchen. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus, einer Erbimmobilie oder einer verzwickten Eigentümersituation dagegen verdient ein guter Makler seine Provision oft mehrfach. Über einen besseren Verkaufspreis, einen zahlungsfähigen Käufer und einen Ablauf, bei dem nichts liegen bleibt.
Ein Eigentümer aus Fahrdorf kam vergangenes Jahr mit genau dieser Überlegung zu uns: erst selbst probieren, dann notfalls Makler. Nach drei Monaten mit zwei abgesprungenen Interessenten und einem Preis, der nicht zum Markt passte, haben wir übernommen. Verkauft wurde am Ende über dem Betrag, den er privat angesetzt hatte. Das ist kein Versprechen für jeden Fall. Aber es zeigt, dass die Rechnung nicht bei der Provision aufhört.
Wer beide Seiten abwägen will, findet hier die ehrliche Gegenüberstellung:
Und wenn Sie sich für einen Makler entscheiden: Nicht der günstigste ist der beste, sondern der, der Ihre Immobilie und die Region kennt.
Maklerkosten als Teil der Gesamtkosten
Für Käufer ist die Provision nur ein Posten unter mehreren. In Schleswig-Holstein kommen zur Maklercourtage noch die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent hinzu, einer der höchsten Sätze bundesweit, dazu Notar- und Grundbuchkosten von rund zwei Prozent. In Summe liegen die Kaufnebenkosten in unserer Region bei neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Wer eine Immobilie finanziert, sollte diese Posten von Anfang an einplanen.
Häufige Fragen zu Maklerkosten in Schleswig-Holstein
Was kostet ein Immobilienmakler in Schleswig-Holstein genau?
Üblich sind 5,95 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, geteilt auf Käufer und Verkäufer mit je 2,975 Prozent. Bei 360.000 Euro Kaufpreis trägt jede Seite rund 10.710 Euro. Die Höhe ist allerdings Verhandlungssache und nicht gesetzlich festgelegt.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Höhe, der übliche Satz ist Marktstandard, kein fester Tarif.
Muss ich die Provision auch zahlen, wenn der Verkauf scheitert?
Bei einer üblichen Beauftragung nein. Der Anspruch entsteht erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Kommt kein Vertrag zustande, fällt in der Regel keine Provision an. Prüfen Sie dennoch Ihren Maklervertrag auf abweichende Vereinbarungen wie Aufwandspauschalen.
Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf – Käufer oder Verkäufer?
Bei Wohnimmobilien an private Käufer gilt seit Dezember 2020 die geteilte Provision. In Schleswig-Holstein tragen beide Seiten üblicherweise je die Hälfte.
Sind die Maklerkosten steuerlich absetzbar?
Beim selbstgenutzten Eigenheim grundsätzlich nicht. Bei vermieteten Objekten oder einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann das anders aussehen. Das hängt stark vom Einzelfall ab, deshalb lassen Sie das bitte von Ihrem Steuerberater prüfen. Eine steuerliche Beratung dürfen und wollen wir hier nicht ersetzen.
Transparenz von Anfang an
Bei uns steht der Mensch im Mittelpunkt, nicht die Immobilie. Dazu gehört, dass Sie genau wissen, was eine Zusammenarbeit kostet, bevor Sie sich entscheiden. Wir sagen Ihnen offen, mit welcher Provision Sie rechnen und welche Leistung dahintersteht. Keine versteckten Posten, keine bösen Überraschungen beim Notar.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Schleswig, Tarp oder Umgebung wert ist, starten Sie am besten mit einer kostenlosen Wertermittlung. Daraus ergibt sich fast von selbst, welche Provision in Ihrem Fall realistisch ist.