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Notarkosten beim Immobilienkauf: Was Sie zahlen und warum
Die Notarkosten beim Immobilienkauf liegen in der Regel bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, zusammen mit den Grundbuchkosten bei etwa 1,5 bis 2 Prozent. Bezahlt wird dieser Posten fast vollständig vom Käufer. Die Höhe ist dabei nicht Verhandlungssache. Sie ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt, jeder Notar in Schleswig rechnet nach denselben Sätzen ab wie ein Notar in München.
Trotzdem werde ich bei Beratungsgesprächen in Tarp regelmäßig gefragt, ob man beim Notar nicht „etwas machen“ könne. Die ehrliche Antwort: am Preis selbst nicht. An ein paar Stellschrauben drumherum schon. Genau die schauen wir uns hier an.
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Für die Gesamtkosten aus Notar und Grundbuch können Sie als Faustregel mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Davon entfällt etwa 1 bis 1,5 Prozent auf den Notar und rund 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt. Bei einem Kaufpreis von 380.000 Euro, einem typischen Preis für ein Einfamilienhaus in der Region Schleswig, landen Sie also bei grob 5.700 bis 7.600 Euro.
Ein Punkt, den viele übersehen: Seit dem 1. Juni 2025 sind die Gebühren spürbar gestiegen. Mit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) wurden Notar- und Gerichtsgebühren um etwa 6 bis 9 Prozent angehoben. Wer noch mit Rechenbeispielen aus älteren Ratgebern plant, rechnet sich die Sache also etwas zu günstig.
Wer zahlt die Notarkosten?
Beim Immobilienkauf trägt der Käufer die Notarkosten. Das ergibt sich aus § 448 BGB und ist bundesweit so üblich. Der Käufer zahlt die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und, sofern er finanziert, die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld.
Der Verkäufer kommt fast immer mit einem kleinen Anteil davon. Er zahlt nur, wenn eine alte Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden muss, weil das Haus noch nicht abbezahlt war. Diese Löschung kostet meist nur 100 bis 300 Euro. In fast jedem Verkauf, den wir rund um Schleswig und in Busdorf begleiten, ist das der einzige Posten, der überhaupt beim Verkäufer landet.
> Notarkosten sind keine Maklerprovision und kein Verhandlungsspielraum: Sie sind eine gesetzliche Gebühr nach GNotKG, die der Käufer trägt und die jeder Notar identisch berechnet.
Wie berechnen sich die Notargebühren?
Grundlage jeder Berechnung ist der sogenannte Geschäftswert, also in der Regel der Kaufpreis. Auf diesen Wert wird eine Gebührentabelle angewendet, und je nach Tätigkeit fällt das Ein-, das Eineinhalb- oder das Zweifache der Grundgebühr an. Die teuerste Einzelposition ist die Beurkundung des Kaufvertrags mit der doppelten Gebühr.
Vereinfacht setzt sich die Rechnung aus diesen Bausteinen zusammen:
- Beurkundung des Kaufvertrags (zweifache Gebühr auf den Kaufpreis)
- Vollzug und Betreuung des Vertrags, etwa die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit
- Beurkundung der Grundschuld, wenn Sie über eine Bank finanzieren (Gebühr auf die Darlehenssumme)
- Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung
Auf die Notarleistungen kommt noch die Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Die Gebühren des Grundbuchamts sind dagegen umsatzsteuerfrei.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Tarp für 380.000 Euro
Nehmen wir einen realistischen Fall aus unserem Einzugsgebiet: ein Haus für 380.000 Euro, finanziert mit einer Grundschuld über 300.000 Euro. Die Werte sind gerundet und geben den Stand nach der Gebührenerhöhung 2025 wieder. Verbindlich ist immer die Kostenrechnung Ihres Notars.
| Position | Wer zahlt | ca. Betrag |
| Beurkundung Kaufvertrag | Käufer | 1.500 € |
| Vollzug und Betreuung | Käufer | 750 € |
| Beurkundung Grundschuld | Käufer | 600 € |
| Mehrwertsteuer (19 % auf Notar) | Käufer | 540 € |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung | Käufer | 360 € |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | Käufer | 720 € |
| Grundbuch: Grundschuldeintragung | Käufer | 600 € |
| Summe Käufer | | rund 5.070 € |
| Löschung alter Grundschuld | Verkäufer | 150–300 € |
Unter dem Strich landen Sie hier bei etwa 1,3 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Wer ohne Finanzierung kauft, spart die beiden Grundschuld-Positionen und kommt deutlich günstiger weg, weil die teure Grundschuldbeurkundung und ihre Eintragung wegfallen.
Der Notartermin: So läuft die Beurkundung ab
Der Notartermin selbst dauert meist zwischen 45 und 90 Minuten. Der Notar liest den kompletten Kaufvertrag vor. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und kein Formalismus, den man überspringen darf. Käufer und Verkäufer können an jeder Stelle nachfragen, danach wird unterschrieben. Ich sitze bei diesen Terminen oft als Begleiter dabei und sage unseren Käufern vorher immer dasselbe: Lassen Sie sich Zeit, und fragen Sie lieber einmal zu viel als zu wenig. Wer den Entwurf vorab gelesen hat, geht entspannter rein.
Nach der Unterschrift beginnt der eigentliche Ablauf hinter den Kulissen:
1. Der Notar trägt die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Das ist eine Art verbindliche Reservierung, die Sie vor einem Zweitverkauf schützt.
2. Er meldet den Kauf dem Finanzamt. Dieses verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid, in Schleswig-Holstein auf Basis von 6,5 Prozent.
3. Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Dokument darf das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen.
4. Erst dann erfolgt die Eigentumsumschreibung: Sie stehen jetzt offiziell im Grundbuch.
Zwischen Beurkundung und endgültiger Umschreibung vergehen erfahrungsgemäß zwei bis vier Monate. Das klingt lang, ist aber normal und liegt vor allem an der Bearbeitungszeit des Finanzamts.
Wo Sie wirklich sparen können
Die Gebühren selbst sind fix. Sparen lässt sich nur an dem, was beurkundet wird, und an Zusatzleistungen. Was in der Praxis hilft:
Notaranderkonto vermeiden. Wird der Kaufpreis direkt vom Käufer an den Verkäufer gezahlt, statt über ein Notaranderkonto zu laufen, sparen Sie eine zusätzliche Gebühr. In den meisten Standardkäufen ist das Anderkonto gar nicht nötig. Nötig wird es zum Beispiel, wenn der Verkäufer noch Schulden ablösen muss und die Zahlungsströme abgesichert werden sollen.
Grundschuld realistisch ansetzen. Die Gebühr für die Grundschuld richtet sich nach deren Höhe, nicht nach dem Kaufpreis. Wer mehr Eigenkapital einbringt und entsprechend weniger finanziert, senkt automatisch diesen Posten.
Inhalte bündeln. Jede nachträgliche Änderung am Vertrag kann erneut Gebühren auslösen. Wer mit einem durchdachten, vollständigen Entwurf in den Termin geht, vermeidet teure Korrekturschleifen. Genau hier zahlt sich eine saubere Vorbereitung aus, bei der wir als Makler die Unterlagen vorab mit allen Beteiligten abstimmen.
Eine ehrliche Einordnung gehört dazu: Bei den Notarkosten geht es selten um große Summen, die man drücken kann. Die eigentliche Stellschraube bei den gesamten Kaufnebenkosten ist in Schleswig-Holstein die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent, nicht der Notar.
Notarkosten in den gesamten Kaufnebenkosten
Der Notar ist nur ein Baustein. In Schleswig-Holstein sollten Sie für die kompletten Kaufnebenkosten zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises einplanen. Wie sich dieser Block aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision zusammensetzt, haben wir im Detail aufgeschlüsselt.
Für Käufer, die noch am Anfang stehen, lohnt sich vorab ein Blick auf den gesamten Kaufprozess und worauf es bei der Objektauswahl in der Region ankommt.
Und wer gerade verkauft: Der Notartermin ist auch für Sie der entscheidende Schritt. Wie er sich in den Gesamtablauf einfügt, lesen Sie hier.
Noch eine Anmerkung aus Erfahrung: Die genaue Berechnung Ihrer Notargebühren und alle rechtlichen Details gehören in die Hand Ihres Notars. Er ist zur neutralen Beratung beider Seiten verpflichtet und rechnet streng nach Gesetz ab. Wir unterstützen Sie bei der Vorbereitung und sind beim Termin an Ihrer Seite, ersetzen aber weder Notar noch Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen zu Notarkosten beim Immobilienkauf
Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf genau?
Notar und Grundbuch zusammen kosten rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei 380.000 Euro sind das etwa 5.000 bis 7.600 Euro, abhängig davon, ob Sie finanzieren. Seit Juni 2025 liegen die Gebühren durch die gesetzliche Anhebung etwas höher als in älteren Beispielen.
Wer zahlt die Notarkosten, Käufer oder Verkäufer?
Den Großteil zahlt der Käufer, das regelt § 448 BGB. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für die Löschung einer alten Grundschuld, meist 100 bis 300 Euro.
Kann man Notarkosten verhandeln?
Nein. Die Gebühren sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt. Jeder Notar muss exakt nach diesen Sätzen abrechnen. Sparen lässt sich nur an Zusatzleistungen wie einem nicht zwingend nötigen Notaranderkonto.
Wann muss ich die Notarkosten bezahlen?
Die Rechnung des Notars kommt in der Regel kurz nach der Beurkundung und ist sofort fällig, unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist. Planen Sie diesen Betrag also als verfügbares Eigenkapital ein, nicht als Teil des Darlehens.
Was passiert beim Notartermin?
Der Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor, klärt offene Fragen und beide Parteien unterschreiben. Der Termin dauert meist 45 bis 90 Minuten. Danach veranlasst der Notar die Eintragungen im Grundbuch und die Meldung ans Finanzamt.
Planen Sie einen Kauf in Schleswig, Tarp oder Umgebung und möchten von Anfang an mit realistischen Zahlen rechnen? Wir bereiten den Notartermin mit Ihnen vor und behalten alle Nebenkosten im Blick. „Sprechen Sie uns an“ oder informieren Sie sich über Ihre „Finanzierungsmöglichkeiten“.