Maklerprovision: Wer zahlt was - und wie viel?

Die Maklerprovision zahlt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in der Regel beide Seiten gemeinsam. Käufer und Verkäufer tragen seit dem 23. Dezember 2020 jeweils die Hälfte. Wer den Makler beauftragt, darf maximal 50 Prozent auf die andere Partei abwälzen, nie mehr. In Schleswig-Holstein sind insgesamt meist 5,95 Prozent des Kaufpreises üblich, also je 2,975 Prozent pro Seite. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt diese gesetzliche Teilung allerdings nicht.

Das ist die kurze Antwort. Die Frage „Maklerprovision, wer zahlt?“ hat in der Praxis aber an vielen Stellen Haken, deshalb gehen wir sie hier Schritt für Schritt durch. Ich bin Christopher Klose, und wir vermitteln von Tarp aus Immobilien in Schleswig und Umgebung. Die Provisionsfrage kommt in fast jedem Erstgespräch. Und fast immer mit ein paar Missverständnissen im Gepäck.

Maklerprovision - wer zahlt seit dem Gesetz 2020?

Bis Ende 2020 war das regional sehr unterschiedlich. In Norddeutschland war es lange üblich, dass der Käufer die komplette Provision trägt. Das hat sich grundlegend geändert.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (§§ 656a bis 656d BGB). Der Kern ist einfach: Bei Wohnimmobilien, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist, darf der Makler die Provision nicht mehr einseitig dem Käufer aufbürden, wenn in Wahrheit der Verkäufer den Auftrag gegeben hat.

Konkret bedeutet das zwei Dinge:

Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Beauftragt der Verkäufer, kann er höchstens 50 Prozent an den Käufer weiterreichen.
Die Abwälzung wird erst fällig, wenn die beauftragende Seite ihren Anteil nachweislich gezahlt hat. Der Käufer muss also erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil beglichen hat (§ 656d BGB).

Ein Detail, das viele übersehen: Der Maklervertrag für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf seit 2020 der Textform (§ 656a BGB). Eine mündliche Zusage am Telefon oder ein Handschlag bei der Besichtigung begründet keinen wirksamen Provisionsanspruch mehr. E-Mail oder WhatsApp genügen. Ein Blatt Papier mit Unterschrift braucht es nicht, aber irgendetwas Schriftliches muss vorliegen.

> Seit dem 23. Dezember 2020 muss bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Partei, die den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist gesetzlich ausgeschlossen.

Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer - die drei Konstellationen

Ob Käufer oder Verkäufer zahlt, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt. Es gibt drei Grundmodelle, und es lohnt sich, sie auseinanderzuhalten.

1. Doppeltätigkeit (der Normalfall)

Der Makler arbeitet für beide Seiten und kassiert von beiden. Genau hier greift § 656c BGB: Wer von beiden Parteien eine Provision verlangt, darf das nur in gleicher Höhe tun. Verlangt der Makler vom Verkäufer 2,975 Prozent, darf er vom Käufer keinen Cent mehr fordern. Das ist in Schleswig-Holstein bei Wohnimmobilien heute der Regelfall.

2. Innenprovision (nur der Verkäufer zahlt)

Der Verkäufer beauftragt den Makler und trägt die volle Provision allein. Der Käufer zahlt nichts. Das nennt man Innenprovision. Für Käufer ist das die angenehmste Variante. Für Verkäufer in stark nachgefragten Lagen ist es ein Verkaufsargument, weil die eigene Immobilie für Interessenten günstiger im Erwerb wird.

3. Außenprovision (nur der Käufer zahlt)

Hier zahlt nur der Käufer. Bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufer ist die reine Außenprovision durch das Gesetz von 2020 praktisch ausgehebelt, sobald auch der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Anzutreffen ist sie noch bei den Objektarten, die nicht unter die Teilungsregel fallen.

Der Unterschied zwischen Innenprovision und Außenprovision ist also keine Spitzfindigkeit. Er entscheidet, wer am Ende die Rechnung bekommt.

Wie viel ist üblich? Provisionsteilung bei Immobilien in Schleswig-Holstein

Der Gesetzgeber schreibt keine Höhe vor, nur die Verteilung. Wie hoch die Provision ausfällt, ist Verhandlungssache und richtet sich nach dem, was regional ortsüblich ist. Bundesweit liegt die Gesamtprovision meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (Quelle: baufi24, ImmoScout24-Wissen 2026).

In Schleswig-Holstein hat sich eine Gesamtprovision von 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer etabliert. Geteilt bedeutet das je 2,975 Prozent für Käufer und Verkäufer. Ein Rechenbeispiel aus unserer Region:

Einfamilienhaus in Tarp, Kaufpreis 380.000 Euro

Gesamtprovision 5,95 %: 22.610 Euro
Anteil Verkäufer (2,975 %): 11.305 Euro
Anteil Käufer (2,975 %): 11.305 Euro

Vor 2020 hätte der Käufer in vielen norddeutschen Fällen die kompletten 22.610 Euro getragen. Die Teilung hat Käufer also real spürbar entlastet. Das sehen wir in unserer täglichen Arbeit, gerade bei jungen Familien, die ohnehin mit jedem Euro Eigenkapital rechnen.

Die Maklerprovision ist nur ein Posten unter den Erwerbsnebenkosten. Die vollständige Aufstellung finden Sie in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird fällig, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen:

1. Es besteht ein wirksamer Maklervertrag in Textform.

2. Der Makler hat eine Leistung erbracht, also den Nachweis einer Kaufgelegenheit oder die Vermittlung des Vertrags.

3. Der Kaufvertrag ist beim Notar wirksam zustande gekommen.

Erst mit der notariellen Beurkundung entsteht der Anspruch. Platzt der Kauf vorher, gibt es keine Provision. Auch nach zehn Besichtigungen nicht. Das ist das unternehmerische Risiko, das wir als Makler tragen, und das ist gut so. Es stellt sicher, dass wir ein echtes Interesse am erfolgreichen Abschluss haben, nicht nur am Auftrag.

Bei der Abwälzung auf den Käufer gilt zusätzlich die Reihenfolge aus § 656d BGB: Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen eigenen Teil bereits geleistet hat. Diese Nachweispflicht entfällt, wenn Käufer und Verkäufer jeweils einen eigenen, getrennten Maklervertrag abgeschlossen haben.

Die Sonderfälle: Wann die Provisionsteilung NICHT gilt

Hier liegt der häufigste Irrtum. Die gesetzliche Teilung von 2020 gilt ausschließlich für Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist. In folgenden Fällen greift sie nicht:

Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte: Hier ist freie Vereinbarung möglich. Häufig trägt der Käufer die volle Provision, weil er das Objekt als Kapitalanlage erwirbt.
Unbebaute Grundstücke: Fallen nicht unter die Regelung. Beim Grundstücksverkauf kann die Provision frei verteilt werden.
Gewerbeimmobilien: Komplett außerhalb der Schutzregel. Üblich sind hier oft andere Sätze und Modelle.
Vermietung: Bei der Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Wer den Makler bestellt, zahlt. In der Regel ist das der Vermieter.

Ein Eigentümer in Busdorf kam vergangenes Jahr mit genau dieser Verwechslung zu uns. Er wollte ein Dreifamilienhaus verkaufen und ging fest davon aus, sich die Provision hälftig teilen zu müssen. Tatsächlich war er hier frei, denn bei Anlageobjekten lässt sich die Provision anders gestalten als beim klassischen Eigenheim. Solche Feinheiten kosten im Zweifel viel Geld, wenn man sie zu spät erfährt.

Lässt sich die Maklerprovision verhandeln?

Ja. Die Provisionshöhe ist kein staatlich festgelegter Tarif, sondern Verhandlungssache. Allerdings sollten Sie wissen, worüber Sie verhandeln. Eine niedrigere Provision klingt zunächst gut. Entscheidend ist aber, was dafür geleistet wird: eine fundierte Wertermittlung, gute Fotos, ein belastbares Exposé, die Bonitätsprüfung der Interessenten und die Begleitung bis zum Notar. Ein Makler, der seine Provision ohne Gegenleistung halbiert, spart oft an genau diesen Stellen.

Ehrlich gesagt hängt das stark vom Einzelfall ab. In einer gefragten Lage an der Schlei lässt sich anders verhandeln als bei einem sanierungsbedürftigen Objekt im ländlichen Raum. Eine ehrliche Gegenüberstellung von Eigenleistung und Maklerleistung finden Sie in Haus verkaufen ohne Makler. Und wie sich die Provision in den gesamten Verkaufsablauf einordnet, lesen Sie unter Immobilie verkaufen: Ablauf.

Eines noch zum Schluss: Die rechtliche Bewertung Ihres konkreten Maklervertrags, etwa bei ungewöhnlichen Klauseln oder gemischten Objekten, gehört in die Hände eines Rechtsanwalts. Dieser Artikel erklärt die Regeln, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall.

FAQ: Häufige Fragen zur Maklerprovision

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 in der Regel hälftig. In Schleswig-Holstein sind das meist je 2,975 Prozent des Kaufpreises. Die Partei, die den Makler beauftragt hat, darf höchstens die Hälfte auf die andere abwälzen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Schleswig-Holstein?

Üblich sind 5,95 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also je 2,975 Prozent für Käufer und Verkäufer. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe gibt es nicht. Vorgeschrieben ist bei Wohnimmobilien nur die Teilung.

Muss ich Maklerprovision zahlen, wenn der Kauf nicht zustande kommt?

Nein. Die Provision wird erst mit der wirksamen notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Platzt der Kauf vorher, entsteht kein Provisionsanspruch.

Was ist der Unterschied zwischen Innenprovision und Außenprovision?

Bei der Innenprovision zahlt allein der Verkäufer, der Käufer geht leer aus. Bei der Außenprovision zahlt allein der Käufer. Bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufer ist die reine Außenprovision durch das Gesetz von 2020 stark eingeschränkt, sobald auch der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Gilt die hälftige Teilung auch beim Grundstück oder Mehrfamilienhaus?

Nein. Die gesetzliche Teilung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbraucher-Käufer. Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien kann die Provision frei vereinbart werden. Häufig trägt sie hier der Käufer allein.

Sie wollen wissen, was Ihre Provision konkret bedeutet?

Ob Verkauf eines Eigenheims in Schleswig oder eines Anlageobjekts an der Schlei: Wir sagen Ihnen vorab transparent, welches Provisionsmodell für Ihren Fall gilt und was darin enthalten ist. Keine versteckten Kosten, keine Überraschungen beim Notar. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch über unsere Kontaktseite oder lassen Sie zuerst den Wert Ihrer Immobilie mit unserer kostenlosen Wertermittlung einschätzen.