Haus verkaufen ohne Makler: Lohnt sich das wirklich?

Haus verkaufen ohne Makler: Lohnt sich das wirklich?

Kann ich mein Haus verkaufen ohne Makler und dabei Tausende Euro sparen? Diese Frage hören wir in Schleswig und Umgebung ständig. Die kurze Antwort: Ja, das geht. Ob es sich lohnt, hängt allerdings davon ab, wie viel Zeit Sie mitbringen und wie gut Sie den lokalen Markt und die Verhandlung mit Kaufinteressenten einschätzen können. Bei einer üblichen Gesamtprovision von 5,95 % in Schleswig-Holstein klingt die Ersparnis verlockend. In der Praxis zeigt sich aber immer wieder: Wer den Aufwand unterschätzt oder den Preis falsch ansetzt, verliert am Ende mehr als die eingesparte Provision.

Wir bei Klose & Partner begleiten seit Jahren Eigentümer in Schleswig, Tarp und Umgebung beim Verkauf ihrer Immobilie. In diesem Artikel bekommen Sie eine ehrliche Einschätzung von uns. Kein Angst-Marketing, keine versteckte Werbung. Sondern das, was wir aus unserer täglichen Arbeit wissen.

Was beim Privatverkauf auf Sie zukommt

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen, übernehmen Sie sämtliche Aufgaben, die sonst ein Makler erledigt. Klingt erstmal überschaubar. Ist es meistens nicht.

Sie müssen den Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen. Nicht den Preis, den Sie sich wünschen, sondern den, den der Markt tatsächlich hergibt.

Dann brauchen Sie die richtigen Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flurkarte. Bei einer Eigentumswohnung kommt die Teilungserklärung dazu, bei älteren Häusern unter Umständen ein Sanierungsnachweis. Allein das Zusammensuchen kann Wochen dauern.

Danach geht es an das Exposé. Professionelle Fotos, ein ansprechender Text, korrekte Angaben. Ein schlecht gemachtes Exposé schreckt Interessenten ab, bevor sie Ihr Haus überhaupt gesehen haben. Dann folgen die Anzeigen auf Immobilienportalen, die Anfragen, die Besichtigungstermine. Und nach der zehnten Besichtigung fragen Sie sich vielleicht, ob das Ganze den Aufwand wirklich wert ist.

Ehrlich gesagt: Die meisten Privatverkäufer, die wir irgendwann kennenlernen, hätten sich den Aufwand größer vorgestellt, als sie es vorher getan haben. Laut Branchenschätzungen liegt der Gesamtaufwand bei 100 bis 160 Arbeitsstunden, verteilt über mehrere Monate.

Was für den Verkauf ohne Makler spricht

Es gibt gute Gründe, es selbst zu versuchen. Der offensichtlichste: Sie sparen Geld. In Schleswig-Holstein liegt die übliche Gesamtprovision bei 5,95 % inkl. MwSt. Seit der gesetzlichen Neuregelung von 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten. Ihr Anteil als Verkäufer: rund 2,975 %. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro sind das knapp 8.925 Euro. Das ist eine relevante Summe, keine Frage.

Dazu kommt: Sie kennen Ihr Haus besser als jeder Makler. Sie wissen, welche Nachbarn nett sind, wann die Sonne auf die Terrasse scheint und warum der Keller im Herbst trocken bleibt. Dieses Wissen kann in Besichtigungen den Unterschied machen. Und Sie behalten die volle Kontrolle über Preis, Zeitplan und die Wahl des Käufers.

Wer seit Jahren in Schleswig oder Tarp lebt, hat oft auch ein gutes Gefühl dafür, was in der Nachbarschaft zuletzt verkauft wurde. Das hilft bei der Preisfindung.

Haus verkaufen ohne Makler: Wo es kritisch wird

So ehrlich müssen wir sein: In unseren Beratungen mit Privatverkäufern aus Schleswig und dem Umland sehen wir regelmäßig, welche Fehler passieren. Manche davon kosten deutlich mehr als die eingesparte Provision.

Der falsche Preis ist der teuerste Fehler. Wer zu hoch ansetzt, wartet monatelang vergeblich. Die Immobilie steht zu lange auf den Portalen, Interessenten werden misstrauisch. Am Ende muss der Preis runter. Laut einer Analyse von Heidelberger Wohnen versiebenfacht ein zu hoher Angebotspreis die Verkaufsdauer und führt im Schnitt zu einem Verlust von rund 15 % gegenüber dem erzielbaren Marktwert. Wer zu niedrig ansetzt, verschenkt bares Geld. Ohne eine fundierte Wertermittlung tappen Sie im Dunkeln.

Fehlende Unterlagen sind ein weiteres Problem. Ein Käufer will den Energieausweis sehen, die Bank braucht den Grundbuchauszug, der Notar fragt nach der Flurkarte. Fehlt etwas davon, verzögert sich alles. Im schlimmsten Fall springt ein Interessent ab, weil es ihm zu lange dauert.

Dann die rechtliche Seite: Beim Immobilienverkauf gibt es Offenlegungspflichten. Wer bekannte Mängel verschweigt, riskiert Schadenersatzforderungen, auch noch nach dem Notartermin. Lassen Sie sich hier von einem Fachanwalt für Immobilienrecht beraten.

Und schließlich die Verhandlung. Professionelle Käufer und erfahrene Immobiliensucher verhandeln hart. Ohne Routine in Preisverhandlungen lassen sich Privatverkäufer häufiger auf Zugeständnisse ein, als sie müssten. Die emotionale Nähe zum eigenen Zuhause macht es nicht leichter. Wenn jemand bei der Besichtigung Ihre Küche kritisiert, geht das unter die Haut.

Die Kosten-Nutzen-Rechnung: Was Sie wirklich sparen

Rechnen wir es konkret durch. Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Schleswig mit einem Marktwert von 320.000 Euro.

Verkauf mit Makler:

Verkaufspreis: 320.000 Euro (marktgerechter Preis durch professionelle Bewertung)
Ihr Provisionsanteil (2,975 %): 9.520 Euro
Netto für Sie: 310.480 Euro
Verkaufsdauer: ca. 3 bis 6 Monate

Privatverkauf:

Eingesparte Provision: 9.520 Euro
Eigene Kosten: Energieausweis (300 bis 500 Euro), Portalanzeigen (400 bis 800 Euro), ggf. professionelle Fotos (200 bis 400 Euro)
Reale Ersparnis: ca. 7.800 bis 8.600 Euro
Zeitaufwand: 100 bis 160 Stunden Eigenleistung
Verkaufsdauer: ca. 6 bis 12 Monate

Jetzt der Punkt, den viele übersehen: Wer den Zeitaufwand eines Privatverkaufs mit einem konservativen Stundensatz von 25 Euro bewertet, reduziert die tatsächliche Ersparnis auf 3.800 bis 6.100 Euro gegenüber dem Verkauf mit Makler.

Ob das den Stress und das Risiko einer Fehleinschätzung wert ist, kann niemand pauschal beantworten. Das hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Laut einer Wohnglück-Analyse setzen Privatverkäufer den Angebotspreis bei Häusern im Schnitt 4,3 % höher an als Makler. Das klingt erstmal nach Vorteil, führt aber häufig zu längeren Standzeiten und letztlich niedrigeren Verkaufspreisen.

Wann der Privatverkauf funktionieren kann

Wir sagen nicht, dass der Verkauf ohne Makler grundsätzlich schlecht läuft. Es gibt Konstellationen, in denen es gut klappen kann:

Sie haben bereits Erfahrung mit Immobilienverkäufen.
Sie haben genügend Zeit. Rechnen Sie mit 5 bis 10 Stunden pro Woche über mehrere Monate.
Sie kennen den lokalen Markt in Ihrer Gegend gut und können den Wert Ihrer Immobilie realistisch einordnen.
Die Immobilie ist unkompliziert: kein Erbbaurecht, keine Erbengemeinschaft, kein größerer Sanierungsstau.

Falls mehrere dieser Punkte nicht zutreffen, sollten Sie zumindest eine professionelle Wertermittlung in Anspruch nehmen, bevor Sie den Angebotspreis festlegen. Das kostet nichts und schützt vor dem teuersten aller Fehler. [Wertermittlung]

Privatverkauf vs. Makler: Die Übersicht

Provision: Keine vs. 5,95 % gesamt in SH (je Hälfte)

Zeitaufwand: 100 bis 160 Stunden vs. Minimal

Verkaufsdauer: 6 bis 12 Monate vs. 3 bis 6 Monate

Preisfindung: Eigene Einschätzung vs. Professionelle Marktanalyse

Vermarktung: Selbst organisiert vs. Exposé, Netzwerk, Portale

Rechtliche Sicherheit: Eigenverantwortung vs. Makler kennt Pflichten

Verhandlung: Eigene Erfahrung vs. Professionelle Verhandlungsführung

Emotionale Distanz: Schwierig vs. Makler als Vermittler

So gehen Sie vor, wenn Sie privat verkaufen möchten

Falls Sie sich für den Privatverkauf entscheiden, hat sich dieser Ablauf bewährt:

Lassen Sie zuerst den Marktwert professionell einschätzen. Auch ohne Maklervertrag bieten viele Makler eine kostenlose Erstbewertung an. Wir bei Klose & Partner machen das ebenfalls. So haben Sie eine solide Grundlage und verkaufen nicht ins Blaue hinein.

Dann sammeln Sie alle Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre. Investieren Sie in professionelle Fotos für das Exposé. Smartphone-Bilder mit schlechter Beleuchtung kosten Sie am Ende mehr, als ein Fotograf kostet.

Schalten Sie Ihre Anzeigen und bearbeiten Sie Anfragen systematisch. Legen Sie sich eine Liste an und dokumentieren Sie jeden Interessenten. Bereiten Sie Besichtigungen sorgfältig vor. Und ganz wichtig: Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen, bevor Sie zum Notar gehen. Nichts ist ärgerlicher, als wenn ein Kaufvertrag platzt, weil die Finanzierung nicht steht.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel spare ich, wenn ich mein Haus ohne Makler verkaufe?

In Schleswig-Holstein sparen Sie als Verkäufer Ihren Provisionsanteil von rund 2,975 % des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro Verkaufspreis sind das knapp 8.925 Euro. Abzüglich eigener Kosten für Anzeigen, Fotos und Unterlagen bleiben realistisch 7.000 bis 8.000 Euro.

Welche Unterlagen brauche ich für den Privatverkauf?

Mindestens: aktuellen Grundbuchauszug, gültigen Energieausweis, Grundrisse, Flurkarte und die Wohnflächenberechnung. Je nach Immobilie kommen Teilungserklärung, Baulastenverzeichnis oder Sanierungsnachweise dazu.

Ist es legal, ein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Ja, selbstverständlich. Es gibt keine Pflicht, einen Makler zu beauftragen. Sie müssen lediglich Ihre gesetzlichen Pflichten als Verkäufer einhalten: Energieausweis vorlegen und bekannte Mängel offenlegen.

Was ist der häufigste Fehler beim Privatverkauf?

Ein unrealistischer Angebotspreis. Zu hoch angesetzte Immobilien stehen monatelang auf den Portalen, verlieren an Attraktivität und werden am Ende oft unter Marktwert verkauft. Laut einer Studie versiebenfacht ein zu hoher Preis die Verkaufsdauer.

Kann ich eine kostenlose Wertermittlung bekommen, auch wenn ich keinen Makler beauftragen will?

Ja. Wir bei Klose & Partner bieten eine kostenlose Erstbewertung an, die Sie zu nichts verpflichtet. So bekommen Sie eine fundierte Grundlage für Ihre Preisfindung, egal wie Sie sich am Ende entscheiden. [Wertermittlung]

Unser Rat

Ob Sie Ihr Haus in Schleswig, Tarp oder anderswo in der Region mit oder ohne Makler verkaufen: Machen Sie es nicht aus dem Bauch heraus. Rechnen Sie ehrlich durch, was Sie an Zeit investieren können. Und unterschätzen Sie den Aufwand nicht.

Falls Sie unsicher sind, sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gerne, auch wenn Sie am Ende ohne Makler verkaufen. Denn eine gute Beratung am Anfang kann Ihnen später viel Ärger und Geld ersparen.

[Kontakt und Beratung]