Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein: Höhe & Berechnung

Die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist der höchste Satz, den es in Deutschland gibt. Nur Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und das Saarland liegen gleichauf. Bei einem Hauskauf für 380.000 Euro sind das 24.700 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden. Gezahlt wird die Steuer in aller Regel vom Käufer, und zwar bevor er überhaupt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

Das ist die kurze Antwort. In der Praxis stellen sich aber sofort die nächsten Fragen: Worauf genau werden die 6,5 Prozent berechnet? Wann muss ich zahlen? Und gibt es legale Wege, die Summe zu drücken? Ich bin Christopher Klose, wir vermitteln von Tarp aus Immobilien in Schleswig und Umgebung. Die Grunderwerbsteuer ist für viele Käufer der größte einzelne Nebenkostenposten. Und der, bei dem die meisten Missverständnisse kursieren. Gehen wir das in Ruhe durch.

Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein: Höhe und gesetzliche Grundlage

Jedes Bundesland legt seinen Grunderwerbsteuersatz selbst fest. Schleswig-Holstein hat ihn zum 1. Januar 2014 von damals 5,0 auf 6,5 Prozent angehoben und ist seitdem nicht mehr davon abgerückt. Der Satz gilt landesweit einheitlich. Anders als bei der Grundsteuer macht es also keinen Unterschied, ob Sie in Schleswig oder in einer Umlandgemeinde wie Tarp kaufen. Die 6,5 Prozent sind überall im Land gleich.

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Besteuert wird jeder Eigentümerwechsel an einem Grundstück oder einer Immobilie, der auf einem Kaufvertrag beruht. Bemessungsgrundlage ist die sogenannte Gegenleistung (§ 8 GrEStG), in der Praxis fast immer der beurkundete Kaufpreis. Wird im Vertrag eine übernommene Schuld oder ein Wohnrecht vereinbart, fließt auch das in die Bemessungsgrundlage ein.

> In Schleswig-Holstein liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent des Kaufpreises. Gemeinsam mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland ist das der höchste Satz in Deutschland. Bayern verlangt mit 3,5 Prozent nicht einmal die Hälfte.

Grunderwerbsteuer berechnen: Zwei Beispiele aus der Region

Die Berechnung selbst ist simpel: Kaufpreis mal 6,5 Prozent. Was viele unterschätzt, ist die Größenordnung. Zwei typische Fälle aus unserem Einzugsgebiet:

Einfamilienhaus in Tarp, Kaufpreis 380.000 Euro

380.000 € × 6,5 % = 24.700 € Grunderwerbsteuer

Eigentumswohnung in Schleswig, Kaufpreis 220.000 Euro

220.000 € × 6,5 % = 14.300 € Grunderwerbsteuer

Diese Summe ist nicht finanzierbarer Kaufpreis, sondern Nebenkosten, die die meisten Banken nicht mitfinanzieren. Sie müssen die Grunderwerbsteuer also aus Eigenkapital aufbringen. Zusammen mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision liegen die gesamten Erwerbsnebenkosten in Schleswig-Holstein bei rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wie sich das im Einzelnen zusammensetzt, haben wir im Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein aufgeschlüsselt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Im Gesetz sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner (§ 13 GrEStG). Das Finanzamt kann sich theoretisch an beide halten. In der Praxis steht aber in nahezu jedem Kaufvertrag, dass der Käufer die Steuer allein trägt. Das ist seit Jahrzehnten so üblich und wird vom Notar standardmäßig so beurkundet. Die Grunderwerbsteuer ist damit ein klassischer Käufer-Posten, ähnlich wie die anteilige Maklerprovision, die seit 2020 anders geregelt ist.

Wichtig zu wissen: Diese vertragliche Regelung gilt nur im Innenverhältnis. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt sich an den Verkäufer wenden. Das ist einer der Gründe, warum die Grunderwerbsteuer im gesamten Kaufprozess eine Art Türsteher-Funktion hat. Ohne sie geht es nicht weiter.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Der Ablauf läuft immer nach demselben Muster, und es hilft, ihn vorab zu kennen:

1. Beurkundung: Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar.

2. Meldung: Der Notar meldet den Kauf innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt.

3. Steuerbescheid: Das Finanzamt schickt Ihnen den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).

4. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Haben Sie gezahlt, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

5. Grundbucheintragung: Erst mit dieser Bescheinigung trägt das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer ein.

Das heißt im Klartext: Solange die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt ist, werden Sie nicht Eigentümer. Zwischen Bescheid und nötiger Zahlung liegen meist nur wenige Wochen. Planen Sie diese Summe deshalb früh ein. Das Geld muss in dieser Phase liquide auf dem Konto liegen.

Grunderwerbsteuer sparen: Was legal funktioniert und was nicht

Hier wird es interessant, und hier kursieren auch die meisten Halbwahrheiten. Vorweg, ganz ehrlich: Die 6,5 Prozent komplett zu umgehen, geht bei einem normalen Hauskauf nicht. Aber es gibt seriöse Stellschrauben, die je nach Fall ein paar Hundert bis ein paar Tausend Euro sparen.

1. Bewegliches Inventar separat ausweisen. Mitverkaufte Gegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, gehören nicht zur Bemessungsgrundlage. Dazu zählen etwa eine Einbauküche, eine freistehende Sauna, Markisen, ein Gartenhaus, der Kaminofen oder hochwertige Möbel. Werden diese im Kaufvertrag mit einem realistischen Betrag gesondert ausgewiesen, sinkt der steuerpflichtige Kaufpreis entsprechend. Bei 15.000 Euro Inventar auf unser Tarper Beispiel gerechnet: 365.000 € × 6,5 % = 23.725 €, also 975 Euro weniger. Die Finanzämter akzeptieren solche Positionen, solange sie werthaltig und plausibel sind. Übertreiben Sie es nicht: Eine zwanzig Jahre alte Küche mit 30.000 Euro anzusetzen, fällt auf und kann den ganzen Posten kippen.

2. Bei Neubau Grundstück und Bau trennen. Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen erst später, unabhängig davon, ein Bauunternehmen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an, nicht auf die Baukosten. Das funktioniert allerdings nur, wenn beide Verträge rechtlich und wirtschaftlich wirklich unabhängig sind. Sobald das Finanzamt ein „einheitliches Vertragswerk“ erkennt, etwa weil Sie das Grundstück nur unter der Bedingung bekommen, mit einem bestimmten Bauträger zu bauen, besteuert es den Gesamtpreis. Das ist eine echte Falle, die regelmäßig vor Gericht landet.

3. Verwandtschaftliche Befreiungen nutzen. Verkäufe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln, sind nach § 3 GrEStG komplett von der Grunderwerbsteuer befreit. Ein häufiger Irrtum dazu: Unter Geschwistern gilt diese Befreiung nicht. Auch beim Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an, hier greift stattdessen die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

4. Was nicht (mehr) funktioniert. Ein verbreiteter Tipp lautet, bei einer Eigentumswohnung die übernommene Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abzuziehen. Das war früher gängig, der Bundesfinanzhof hat dem mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) aber einen Riegel vorgeschoben: Die Rücklage mindert die Bemessungsgrundlage nicht mehr. Wer das heute noch im Vertrag versucht, riskiert nur Rückfragen vom Finanzamt.

Ich sage es deutlich: Das hier ist eine Orientierung, keine Steuerberatung. Welche Gestaltung in Ihrem konkreten Fall trägt, gehört vor der Beurkundung mit einem Steuerberater besprochen. Bei größeren Beträgen ist dieser Termin gut investiert.

Grunderwerbsteuer im Bundesländer-Vergleich

Dass Schleswig-Holstein zu den teuersten Bundesländern gehört, merkt man erst im direkten Vergleich. Dasselbe Haus für 380.000 Euro kostet je nach Bundesland deutlich unterschiedlich viel Grunderwerbsteuer:

| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 380.000 € |

| Bayern | 3,5 % | 13.300 € |

| Niedersachsen | 5,0 % | 19.000 € |

| Sachsen, Hamburg | 5,5 % | 20.900 € |

| Berlin, Hessen | 6,0 % | 22.800 € |

| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 24.700 € |

Zwischen Bayern und Schleswig-Holstein liegen bei diesem Kaufpreis 11.400 Euro. Das ändert für Käufer hier vor Ort zwar nichts, die Immobilie steht ja in Schleswig-Holstein. Aber es ordnet ein, warum das Eigenkapital in unserer Region etwas üppiger ausfallen sollte als im Süden. Wer den Hauskauf plant, sollte diesen Posten von Anfang an realistisch einkalkulieren. Worauf es bei der Finanzierung und beim Eigenkapital sonst noch ankommt, lesen Sie in unserem Ratgeber Haus kaufen in Schleswig.

Ein Käuferpaar aus Schleswig saß vor Kurzem bei uns am Tisch und hatte die Grunderwerbsteuer schlicht nicht auf dem Schirm – sie hatten mit dem Kaufpreis und der Maklerprovision gerechnet, die 14.300 Euro Steuer aber komplett vergessen. Das passiert öfter, als man denkt. Genau deshalb gehen wir die Nebenkosten im Erstgespräch immer komplett durch, bevor jemand ein Angebot abgibt.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein 2026?

Sie beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2014 unverändert und ist landesweit einheitlich.

Muss ich die Grunderwerbsteuer auch beim Kauf eines Grundstücks zahlen?

Ja. Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Eigentümerwechsel an, der auf einem Kaufvertrag beruht, egal ob bebautes Grundstück, Eigentumswohnung oder unbebaute Fläche. Bei einem unbebauten Grundstück mit anschließendem Neubau wird sie nur dann allein auf den Grundstückspreis berechnet, wenn Grundstücks- und Bauvertrag unabhängig voneinander geschlossen werden.

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

In den meisten Fällen nicht. Banken finanzieren überwiegend den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer sollten Sie deshalb fest als Eigenkapital einplanen.

Wer bekommt die Grunderwerbsteuer, das Land oder die Gemeinde?

Die Einnahmen stehen dem Land Schleswig-Holstein zu. Anders als bei der Grundsteuer fließt nichts an die einzelne Gemeinde, und es gibt keine kommunalen Hebesätze.

Wann genau muss ich zahlen?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Grunderwerbsteuerbescheids. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Rechnen Sie ab Notartermin grob mit vier bis acht Wochen, bis der Bescheid kommt.

Wir rechnen Ihre Nebenkosten ehrlich durch

Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht wegdiskutieren, aber sie lässt sich planen. Wer früh weiß, was auf ihn zukommt, gerät bei der Finanzierung nicht ins Schwimmen. Wenn Sie einen Kauf in Schleswig, Tarp, Busdorf oder Umgebung vorbereiten, rechnen wir die gesamten Erwerbsnebenkosten vorab mit Ihnen durch – Steuer, Notar, Grundbuch, Provision, alles auf einen Blick. Sprechen Sie uns über unsere Kontaktseite an oder informieren Sie sich zur passenden Baufinanzierung. Für die rechtssichere steuerliche Gestaltung verweisen wir Sie an einen Steuerberater unseres regionalen Netzwerks.