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Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein: Alle Kosten auf einen Blick
Wer in Schleswig-Holstein eine Immobilie kauft, muss mit Kaufnebenkosten zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises rechnen, je nachdem ob ein Makler im Spiel ist. Den größten Posten stellt die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent. Damit liegt SH am oberen Ende der bundesweiten Skala. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 2 Prozent sowie die geteilte Maklerprovision von je 2,975 Prozent für Käufer und Verkäufer.
Auf den nächsten Seiten zeige ich Ihnen, woraus sich diese Posten zusammensetzen, rechne zwei reale Beispiele aus Tarp und Schleswig durch und erkläre, welche Kosten viele Käufer schlicht übersehen, bis die erste Rechnung des Notars im Briefkasten liegt.
Antwort in Kürze: So viel kostet ein Hauskauf in Schleswig-Holstein zusätzlich
Für eine typische Immobilie in unserer Region gilt diese Faustformel:
- Mit Makler: rund 12 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten
- Ohne Makler (Privatkauf): rund 9 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten
Bei einem Einfamilienhaus für 380.000 Euro in Tarp heißt das konkret: Sie zahlen zusätzlich etwa 45.500 Euro mit beziehungsweise 34.200 Euro ohne Maklerprovision. Diese Summe müssen Sie aus Eigenkapital stemmen. Banken finanzieren Kaufnebenkosten in aller Regel nicht mit.
Die vier Hauptposten der Kaufnebenkosten in SH
1. Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent als größter Brocken
Schleswig-Holstein kassiert mit 6,5 Prozent einen der höchsten Grunderwerbsteuersätze der Republik. Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Brandenburg liegen gleichauf. In Bayern und Sachsen zahlen Käufer dagegen nur 3,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das einen Unterschied von 12.000 Euro aus.
Die Steuer wird auf den im Notarvertrag beurkundeten Kaufpreis berechnet und vom Finanzamt etwa vier bis sechs Wochen nach Beurkundung festgesetzt. Erst wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, kann das Grundbuchamt den Eigentumsübergang eintragen. Ohne Zahlung also kein Eigentum.
Die Berechnung im Detail, Fälligkeiten und legale Gestaltungsmöglichkeiten habe ich im eigenen Artikel [Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein] zusammengefasst.
2. Notar- und Grundbuchkosten: rund 2 Prozent
Der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Er beurkundet den Kaufvertrag, sichert den Eigentumsübergang ab und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Üblich sind etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises Notarkosten plus 0,5 Prozent Grundbuchkosten. Macht zusammen rund 2 Prozent.
Verhandeln können Sie hier nichts. Die Gebühren ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bei jedem Notar identisch. Was die Endsumme beeinflusst, sind Zusatzleistungen wie ein Notar-Anderkonto, Löschungsbewilligungen oder die Grundschuldbestellung. Tiefer geht der Artikel [Notarkosten beim Immobilienkauf].
3. Maklerprovision: je 2,975 Prozent für Käufer und Verkäufer
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB). Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig. In Schleswig-Holstein sind 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, also je 2,975 Prozent pro Seite. Bei einem Kaufpreis von 380.000 Euro zahlt der Käufer demnach rund 11.300 Euro Provision.
Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Nicht schon bei der Besichtigung, nicht bei einer Reservierung. Wer privat kauft, spart diesen Posten komplett. Das erklärt die 9-Prozent-Variante in der Faustformel oben. Wie die Teilung in Sonderfällen funktioniert, lesen Sie unter [Maklerprovision: Wer zahlt was].
4. Finanzierungsnebenkosten: 0,5 bis 1 Prozent
Wer den Kauf über eine Bank finanziert, zahlt zusätzlich für die Bestellung der Grundschuld beim Notar und die Eintragung ins Grundbuch. Diese Posten stecken nicht in den 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten. Sie schlagen mit weiteren 0,5 bis 1 Prozent zu Buche. Je nach Bank kommen Wertgutachten, Bereitstellungszinsen oder Schätzkosten obendrauf.
Rechenbeispiel 1: Einfamilienhaus 380.000 Euro in Tarp
Nehmen wir ein typisches Einfamilienhaus in Tarp, Baujahr 1985, gepflegter Zustand, 140 Quadratmeter Wohnfläche. Kaufpreis: 380.000 Euro. So sieht die Rechnung aus:
| Posten | Prozent | Betrag |
| Kaufpreis | 100 % | 380.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 24.700 € |
| Notar (inkl. Auflassungsvormerkung) | 1,5 % | 5.700 € |
| Grundbuchamt | 0,5 % | 1.900 € |
| Grundschuldbestellung (bei Finanzierung) | 0,8 % | 3.040 € |
| Maklerprovision Käuferanteil | 2,975 % | 11.305 € |
| Kaufnebenkosten gesamt (mit Makler) | 12,3 % | 46.645 € |
| Kaufnebenkosten ohne Makler | 9,3 % | 35.340 € |
Die Gesamtinvestition liegt also bei 426.645 Euro. Gut 47.000 Euro mehr als der reine Kaufpreis. Wer mit der Kaufpreiszahl im Kopf zur Bank geht, erlebt beim ersten Notarkostenvoranschlag eine Überraschung, die selten angenehm ist.
Rechenbeispiel 2: Eigentumswohnung 220.000 Euro in Schleswig
Eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Friedrichsberg, 75 Quadratmeter, Baujahr 1995, modernisiert. Kaufpreis: 220.000 Euro.
| Posten | Prozent | Betrag |
| Kaufpreis | 100 % | 220.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 14.300 € |
| Notar und Grundbuch | 2,0 % | 4.400 € |
| Grundschuldbestellung | 0,8 % | 1.760 € |
| Maklerprovision Käuferanteil | 2,975 % | 6.545 € |
| Kaufnebenkosten gesamt (mit Makler) | 12,3 % | 27.005 € |
Bei kleineren Kaufpreisen wirken die Prozente harmlos. Die absolute Summe ist es selten. Auch hier müssen Sie 27.000 Euro zusätzlich auf den Tisch legen.
Vergleichstabelle: Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern (2026)
| Bundesland | Steuersatz |
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Thüringen | 5,0 % (gesenkt zum 01.01.2024) |
| Hamburg | 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
Wer von Bayern nach Schleswig-Holstein zieht und eine 400.000-Euro-Immobilie kauft, zahlt allein bei der Grunderwerbsteuer 12.000 Euro mehr. Eine Senkung des SH-Satzes wird politisch immer wieder diskutiert. Konkretes ist nicht in Sicht.
Versteckte Kaufnebenkosten, die Käufer in SH oft übersehen
Die vier Hauptposten kennen die meisten Käufer. Die folgenden eher nicht:
Ein Notar-Anderkonto kommt zum Einsatz, wenn der Kaufpreis treuhänderisch über den Notar abgewickelt wird, etwa bei mehreren Verkäufern oder gestaffelten Auszahlungen. Schnell sind dafür 500 bis 1.500 Euro zusätzlich fällig. Löschungsbewilligungen alter Grundschulden werden notwendig, wenn im Grundbuch noch eine Bank des Voreigentümers steht. Die Löschung muss beurkundet und eingetragen werden, was einige hundert Euro kostet.
Dazu kommen Posten, die niemand auf der Rechnung des Notars findet, die aber genauso real sind: Schornsteinfeger, Energieausweis-Aktualisierung, Versicherungswechsel. Im ersten Jahr summiert sich das gerne auf 500 bis 1.000 Euro. Der Umzug selbst (Spedition, Renovierungsmaterial, Küchenanschluss, Sat-Anlage) liegt für eine Familie realistisch zwischen 3.000 und 8.000 Euro.
Und dann sind da die Sofort-Reparaturen. Wir hatten letztes Jahr einen Käufer in Schleswig, dessen Heizung im November ausfiel, vier Wochen nach Einzug. 9.800 Euro Soforterneuerung, mitten in der kalten Jahreszeit. Solche Posten gehören in jede ehrliche Kalkulation.
Mein Tipp aus der Praxis: Rechnen Sie zu den 12 Prozent Kaufnebenkosten noch 2 bis 3 Prozent für Umzug und erste Anschaffungen obendrauf. Wer 400.000 Euro Kaufpreis im Kopf hat, sollte mit einem Gesamtbudget von 460.000 bis 470.000 Euro planen.
Was muss zwingend aus Eigenkapital kommen?
Die wichtigste Regel beim Hauskauf in Schleswig-Holstein: Die Kaufnebenkosten zahlen Sie immer aus eigener Tasche. Banken finanzieren bei klassischen Konditionen nur den Kaufpreis selbst, und auch das nur, wenn ihre eigene Bewertung mit Ihrem Kaufpreis mithalten kann.
Ein gesunder Finanzierungsmix sieht in unserer Region so aus:
- Mindestens 100 Prozent der Kaufnebenkosten aus Eigenkapital. Bei den meisten Banken nicht verhandelbar.
- Idealerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zusätzlich aus Eigenkapital. Das drückt den Zinssatz spürbar.
- Der Rest läuft über die Baufinanzierung.
Beim Beispielhaus für 380.000 Euro bedeutet das konkret: 47.000 Euro Nebenkosten plus 76.000 bis 114.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis. Macht zusammen 123.000 bis 161.000 Euro. Wer weniger Eigenkapital mitbringt, kann zwar trotzdem kaufen, zahlt dann aber höhere Zinsen oder die Bank verlangt zusätzliche Sicherheiten. Welche Eigenkapitalquote in Ihrer Situation realistisch ist, vertieft der Artikel [Eigenkapital beim Hauskauf].
Unsere Erfahrung aus der Region
Christopher Klose dazu: „Ich erlebe es jeden Monat, dass Käufer mit der Kaufpreiszahl im Kopf zur Erstberatung kommen und dann ziemlich blass werden, wenn ich die zwölf Prozent obendrauf rechne. Bei einem Verkauf in Busdorf vergangenen Herbst stand die Finanzierung nach dem ersten Notarkostenvoranschlag plötzlich auf der Kippe, weil die Käufer die Grundschuldbestellung nicht eingeplant hatten. Das haben wir gerade noch über eine Anpassung der Eigenkapitalquote retten können.“
Was wir aus über 50 vermittelten Verkäufen mitnehmen: Wer ein konkretes Objekt im Auge hat, sollte nicht nur die offensichtlichen Posten kalkulieren, sondern das Grundbuch genau lesen lassen. Alte Grundschulden, ungelöschte Wegerechte, Erschließungsbeiträge die noch nicht final abgerechnet sind. Im Kreis Schleswig-Flensburg sehen wir das immer wieder bei älteren Bestandsimmobilien in den Dörfern rund um Tarp und Kropp.
Wenn Sie einen konkreten Hauskauf in der Region planen und wissen wollen, ob Ihre Kalkulation realistisch ist oder ob bei Ihrem Wunschobjekt Besonderheiten lauern: [Sprechen Sie uns gerne an]. Eine Erstberatung kostet nichts. Den kompletten Ablauf eines Kaufs habe ich im Leitfaden [Haus kaufen in Schleswig] beschrieben.
Häufig gestellte Fragen
Was kosten Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein konkret?
Mit Makler rund 12 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler rund 9 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das also etwa 36.000 Euro mit beziehungsweise 27.000 Euro ohne Maklerprovision.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Die meisten Banken in Schleswig-Holstein bestehen darauf, dass Sie zumindest die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital aufbringen. Es gibt vereinzelt 110-Prozent-Finanzierungen, die auch Nebenkosten abdecken. Die Konditionen sind dann aber deutlich schlechter, und die Bank verlangt eine sehr stabile Bonität sowie ein gesichertes Einkommen.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in SH so hoch?
Schleswig-Holstein hat den Steuersatz mehrfach angehoben, zuletzt 2014 von 5,0 auf 6,5 Prozent. Das war eine Entscheidung der Landesregierung zur Haushaltskonsolidierung. Da die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist, kann jedes Bundesland den Satz selbst festlegen. Eine Senkung wird in SH zwar diskutiert, ist aber bislang nicht beschlossen.
Fallen Kaufnebenkosten auch beim Erbe oder bei Schenkung an?
Beim Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung von Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern) und zwischen Ehegatten fällt keine Grunderwerbsteuer an. Notar- und Grundbuchkosten entstehen aber trotzdem für die Eintragung. Steuerlich greifen stattdessen Erbschaft- oder Schenkungsteuer mit eigenen Freibeträgen – hier sollten Sie unbedingt einen Steuerberater einbeziehen.
Wer trägt die Notarkosten beim Immobilienkauf?
In aller Regel der Käufer. Das ist gesetzlich nicht zwingend (beide Parteien haften gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch), wird im Kaufvertrag aber praktisch immer so geregelt. Der Verkäufer übernimmt nur die Kosten für die Löschung von Grundschulden, die noch zu seinen Lasten im Grundbuch stehen. So läuft es in Schleswig-Holstein und im gesamten Bundesgebiet.
Sie planen einen Hauskauf in Schleswig, Tarp oder im Umland? Wir prüfen mit Ihnen gemeinsam, welche Kaufnebenkosten bei Ihrem Wunschobjekt realistisch sind und worauf Sie bei der Finanzierung achten sollten. [Jetzt unverbindliches Erstgespräch vereinbaren] oder direkt unsere [Baufinanzierungsberatung] anfragen.