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Haus verkaufen bei Scheidung: Optionen, Ablauf und was das Gesetz sagt
Wenn eine Ehe auseinandergeht, wird das gemeinsame Haus schnell zum größten Streitpunkt. Verständlich. Die Immobilie ist oft der wertvollste Vermögenswert, und beide Seiten haben Erinnerungen, Geld und Lebensplanung darin investiert. Wer sein Haus verkaufen möchte bei einer Scheidung, steht vor einer Reihe von Entscheidungen, die emotional belastend und finanziell folgenreich sind.
Die kurze Antwort vorweg: In den meisten Fällen ist der gemeinsame Verkauf die sauberste Lösung. Aber nicht immer die einzige. Welche Option für Sie die richtige ist, hängt von der Eigentumsstruktur, der Restschuld, dem Zugewinnausgleich und nicht zuletzt davon ab, ob Kinder im Spiel sind.
Wir gehen die fünf gängigen Optionen durch, zeigen steuerliche Fallen, die viele übersehen, und erklären, warum gerade bei einer Scheidung ein neutraler Makler seinen Preis wert ist.
Zugewinnausgleich: Was das für Ihre Immobilie bedeutet
Die meisten Ehepaare in Deutschland leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das klingt komplizierter als es ist: Jeder behält sein eigenes Vermögen, aber bei der Scheidung wird der Vermögenszuwachs während der Ehe ausgeglichen.
Der entscheidende Stichtag ist dabei nicht der Tag der Trennung, sondern der Tag, an dem der Scheidungsantrag beim Familiengericht zugestellt wird. An diesem Tag wird der Wert der Immobilie festgestellt.
Wie sich das in der Praxis auswirkt, hängt von der Eigentumssituation ab:
Gehört das Haus beiden Eheleuten gemeinsam (je 50 % im Grundbuch), wird der Wert hälftig zugeordnet. Bei einem gemeinsamen Verkauf teilen Sie den Erlös nach Abzug der Restschuld.
Hat ein Partner die Immobilie während der Ehe allein erworben, fliesst der volle Wert abzüglich der Darlehen in den Zugewinnausgleich ein. Der andere Partner hat also einen Ausgleichsanspruch.
Wurde das Haus bereits vor der Ehe gekauft oder geerbt, zählt nur die Wertsteigerung während der Ehezeit zum Zugewinn. Ein Haus, das 2015 für 200.000 EUR gekauft wurde und heute 320.000 EUR wert ist, bringt 120.000 EUR Zugewinn in die Rechnung.
Es gibt noch einen vierten Fall, der gerade in Schleswig und Umgebung vorkommt: Wurde die Immobilie von den Schwiegereltern geschenkt oder teilfinanziert, gelten Sonderregeln für den Zugewinnausgleich. Das muss ein Fachanwalt für Familienrecht im Einzelfall prüfen.
Wichtig: Lassen Sie den Verkehrswert immer durch einen unabhängigen Sachverständigen oder einen erfahrenen Makler ermitteln.
5 Optionen für Ihre Immobilie bei Scheidung
Option 1: Gemeinsamer Verkauf und Erlösteilung
Die häufigste Lösung, und oft auch die vernünftigste. Beide Eigentümer verkaufen gemeinsam, die Restschuld wird abgelöst, der verbleibende Erlös wird geteilt. Danach ist die finanzielle Verbindung gekappt.
Aus unserer Erfahrung als Makler in der Region Schleswig ist das in etwa zwei von drei Fällen die beste Option. Nicht weil es die beqümste ist, sondern weil sie einen klaren Schlussstrich ermöglicht.
Voraussetzung: Beide müssen dem Verkauf zustimmen. Solange beide im Grundbuch stehen, geht ohne die Unterschrift des anderen nichts.
Option 2: Ein Partner übernimmt das Haus
Einer bleibt, der andere wird ausgezahlt. Klingt einfach, ist es aber selten. Denn die auszuzahlende Summe kann erheblich sein, und die Bank muss der Übernahme des Kredits durch eine Person allein zustimmen. Das setzt voraus, dass das verbleibende Einkommen für die Finanzierung reicht.
Ein Rechenbeispiel: Ihr Haus in Schleswig ist 350.000 EUR wert, die Restschuld beträgt 150.000 EUR. Der auszuzahlende Anteil liegt bei 100.000 EUR (Hälfte des Eigenkapitals). Dazu kommt die alleinige Übernahme des Kredits. Das muss die Bank erst einmal mittragen.
Option 3: Gemeinsame Vermietung
Selten empfehlenswert, ehrlich gesagt. Beide bleiben Eigentümer, beide müssen sich bei jeder Reparatur, jedem Mieterwechsel, jeder Nebenkostenabrechnung und jeder Rücklagenentscheidung abstimmen. Wer sich gerade scheiden lässt, möchte in der Regel nicht auf Jahre an gemeinsame Entscheidungen gebunden sein.
Es gibt Ausnahmen: Wenn der Immobilienmarkt gerade schlecht ist oder ein Verkauf steuerlich ungüstig wäre, kann eine befristete Vermietung als Übergangslösung sinnvoll sein. Aber planen Sie von Anfang an ein Enddatum ein.
Option 4: Übertragung auf die Kinder
Kommt gelegentlich vor, wenn die Kinder bereits älter sind. Die Immobilie wird auf ein oder mehrere Kinder übertragen, oft in Kombination mit einem Niessbrauchrecht oder Wohnrecht für den betreünden Elternteil. Der Vorteil: Erbschaftsteuer-Freibeträge können früh genutzt werden. Der Nachteil: Die Kinder werden Eigentümer mit allen Pflichten, und die Schenkung kann bei späterer Bedürftigkeitsprüfung (z. B. Pflegekosten) zurückgefordert werden.
Lassen Sie sich hier unbedingt von einem Notar und Steuerberater beraten. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig, aber auch die Fallstricke.
Option 5: Teilungsversteigerung, der letzte Ausweg
Wenn sich beide Seiten nicht einigen können, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung nach Paragraph 180 ZVG beantragen. Das klingt erstmal nach einem Ausweg. Ist es auch. Aber ein teurer.
Bei einer Teilungsversteigerung liegt das Mindestgebot im ersten Termin bei 50 % des Verkehrswerts. In der Praxis werden Immobilien dabei oft für 60 bis 75 % des eigentlichen Marktwerts versteigert. Bei einem Haus, das 350.000 EUR wert ist, können das schnell 80.000 bis 140.000 EUR sein, die beiden Seiten durch die Finger gehen.
Dazu kommen Verfahrenskosten, Gutachterkosten, Anwaltsgebühren und ein Prozess, der sich über Monate hinziehen kann. Wir raten in fast allen Fällen dringend davon ab. Ein gemeinsamer Verkauf zum Marktpreis bringt beiden Seiten deutlich mehr.
Steuerliche Fallen, die viele übersehen
Spekulationssteuer: Die Auszug-Falle
Hier wird es heikel. Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen, fällt grundsätzlich Spekulationssteuer an. Die Ausnahme: Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt.
Das Problem bei Scheidung: Wer aus dem gemeinsamen Haus auszieht, nutzt seinen Miteigentumsanteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Der Bundesfinanzhof hat das klar entschieden. Selbst wenn Ihr Partner mit den Kindern weiter dort wohnt, gilt das für den ausgezogenen Ehepartner als Ende der Selbstnutzung.
Konkret heißt das: Wenn Sie 2020 gemeinsam ein Haus gekauft haben, 2025 ausziehen und 2026 verkaufen, kann für den ausgezogenen Partner Spekulationssteuer fällig werden. Bei einem Wertzuwachs von 80.000 EUR und einem persönlichen Steuersatz von 35 % sind das 28.000 EUR Steuerlast.
Sprechen Sie dieses Thema frühzeitig mit Ihrem Steuerberater durch. Die zeitliche Planung des Verkaufs kann hier Tausende Euro ausmachen.
Grunderwerbsteuer: Die gute Nachricht
Wird die Immobilie im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder des Zugewinnausgleichs an den Ex-Partner übertragen, fällt nach Paragraph 3 Nr. 5 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an. In Schleswig-Holstein spart das bei einem Hauswert von 350.000 EUR immerhin 22.750 EUR (6,5 % Grunderwerbsteuer). Diese Befreiung gilt auch noch einige Jahre nach der Scheidung, solange der direkte Zusammenhang erkennbar ist.
Warum ein neutraler Makler bei Scheidung sinnvoll ist
Bei einer Scheidung prallen zwei Interessen aufeinander. Beide wollen das Beste für sich, und das ist ihr gutes Recht. Aber genau das macht Verhandlungen über den Verkaufspreis, die Vermarktungsstrategie und die Aufteilung des Erlöses so schwierig.
Ein externer Makler hat einen Vorteil, den in dieser Situation sonst niemand hat: Er steht auf keiner Seite. Er arbeitet weder für Sie noch für Ihren Ex-Partner, sondern für das bestmögliche Verkaufsergebnis.
Aus unserer Arbeit in Schleswig, Tarp und der Schlei-Region wissen wir: Die größten Verluste entstehen nicht durch den Markt, sondern durch Uneinigkeit. Ein Partner will schnell verkaufen, der andere möglichst teuer. Ein Partner blockiert Besichtigungstermine, der andere akzeptiert das erstbeste Angebot. Ein Makler, dem beide Seiten vertrauen, kann hier vermitteln, bevor Geld verloren geht.
Übrigens: Seit Dezember 2020 wird die Maklerprovision bei Wohnimmobilien gesetzlich geteilt. In Schleswig-Holstein sind das üblicherweise je 2,975 % für Käufer und Verkäufer (5,95 % gesamt inkl. MwSt.). Die Kosten trägt also nicht eine Seite allein.
Haus verkaufen bei Scheidung: Der Ablauf in sechs Schritten
- Verkehrswert ermitteln lassen. Unabhängig, nachvollziehbar, am besten durch einen Makler oder Sachverständigen. Nicht durch einen der beiden Partner.
- Restschuld bei der Bank klären. Wie hoch ist der offene Kredit? Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Steuerliche Situation prüfen. Spekulationssteuer? Zeitpunkt des Auszugs? Sprechen Sie mit dem Steuerberater.
- Einigung über die Option. Verkauf, Übernahme, Vermietung? Idealerweise schriftlich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festhalten.
- Vermarktung starten. Bei einem Verkauf: Professionelle Fotos, Exposee, Portale, Besichtigungen. Ein Makler koordiniert das unabhängig von den Befindlichkeiten beider Seiten.
- Notartermin und Erlösaufteilung. Nach Abzug der Restschuld und der Verkaufskosten wird der Erlös gemäß Vereinbarung aufgeteilt.
Häufige Fehler, die wir in der Praxis sehen
Der häufigste Fehler: zu lange warten. Je länger eine Immobilie im Scheidungsstreit hängt, desto höher die laufenden Kosten. Kredit, Nebenkosten, Instandhaltung laufen weiter, egal ob Sie sich einig sind oder nicht.
Viele Eigentümer verwechseln außerdem den emotionalen Wert mit dem Marktwert. „Wir haben hier 20 Jahre lang gelebt“ ist nachvollziehbar, aber kein Preisargument. Der Markt bezahlt den Zustand, die Lage und die Vergleichswerte. Nicht die Erinnerungen.
Was ebenfalls oft vergessen wird: Beide Partner haften für den gemeinsamen Kredit, auch nach der Trennung. Solange der Kredit nicht abgelöst oder von der Bank auf eine Person umgeschrieben wird, können Zahlungsausfälle eines Partners die Bonität des anderen ruinieren.
Und sprechen Sie früh mit der finanzierenden Bank. Ob Übernahme oder Verkauf, eine Vorfälligkeitsentschädigung kann bei vorzeitiger Ablösung anfallen. Sie lässt sich aber manchmal verhandeln, wenn Sie rechtzeitig das Gespräch suchen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich mein Haus bei Scheidung verkaufen, wenn mein Partner nicht will?
Nein, nicht ohne Zustimmung. Wenn beide im Grundbuch stehen, brauchen Sie die Unterschrift beider Eigentümer. Ohne Einigung bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung über das Amtsgericht, die allerdings deutlich niedrigere Erlöse bringt.
Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?
Das Gericht teilt die Immobilie nicht zu. Es gibt keinen automatischen Anspruch, auch nicht für den Partner, der die Kinder betreut. Die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gelten weiter. Die Aufteilung erfolgt durch Einigung oder im Rahmen des Zugewinnausgleichs.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich bei der Scheidung verkaufe?
Möglicherweise ja, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt und die Selbstnutzung durch den Auszug geendet hat. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt: Wer auszieht, nutzt seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Lassen Sie die steuerliche Situation immer individuell prüfen.
Wie wird der Wert des Hauses bei Scheidung ermittelt?
Durch ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oder eine qualifizierte Marktpreiseinschätzung durch einen Makler. Entscheidend ist der Marktwert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der ursprüngliche Kaufpreis. [Wertermittlung Haus]
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Partner den anderen auszahlt?
Nein, wenn die Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs oder einer Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgt. Die Befreiung nach Paragraph 3 Nr. 5 GrEStG spart in Schleswig-Holstein bei einem Hauswert von 350.000 EUR immerhin 22.750 EUR.
Sie stehen vor der Frage, was mit Ihrer Immobilie bei einer Trennung passieren soll? Wir beraten Sie neutral und vertraulich. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch, damit wir gemeinsam die beste Lösung für Ihre Situation finden.